[김용일의 부동산톡] 임대건물에 화재 발생시 임차인과 임대인의 손해배상

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 임차인은 선량한 관리자의 주의를 다하여 임대차 목적물을 보존하고, 임대차 종료시에 임대차 목적물을 원상회복하여 반환할 의무를 부담한다. 따라서, 부동산 임대차기간 중 임차인의 귀책으로 화재가 발생하여 임차물이 훼손된 경우, 임차인의 임차물반환채무가 이행불능이 되어 임차인이 손해배상책임을 부담할 것이다. 그러나, 사안에 따라 누구의 책임인지 애매한 경우도 있는바, 이번 시간에는 임대건물에 화재가 발생한 경우 임차인과 임대인 중 누가 손해배상책임을 져야 하는지에 대해 정리해 보겠다.

임차인의 책임으로 임차물에 화재가 발생한 경우

임차인의 책임으로 임대차계약상 목적물인 임차물에 화재가 발생하여 훼손되었다면, 임차인이 그 손해를 배상해야 할 것이다. 이때 임대인은 그 손해배상 상당액을 임대차보증금에서 공제할 수도 있다.

임차물에 화재가 발생하였으나, 화재의 원인이 불분명한 경우

임차인의 책임 여부가 불분명한 경우에도, 임차 목적물에서 발생한 화재로 인한 손해는 원칙적으로 임차인이 책임을 져야 한다. 구체적으로 대법원은 “임차인의 임차물반환채무가 이행불능이 된 경우에 임차인이 그 이행불능으로 인한 손해배상책임을 면하려면 그 이행불능이 임차인의 귀책사유로 말미암은 것이 아님을 입증할 책임이 있으며, 임차건물이 그 건물로부터 발생한 화재로 소실된 경우에 있어서 그 화재의 발생원인이 불명인 때에도 임차인이 그 책임을 면하려면 그 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 입증하여야 한다”고 전제하면서,

나아가 “화재의 원인은 불명이라 하더라도 최소한 임차건물 내에서 발생한 것으로 추정함이 상당하다면 비록 임차인이 영업을 마치고 평상시와 같이 화재 발생 우려가 있는 전기 조명스위치 등을 점검한 후 출입문을 잠그고 모두 귀가한 사실이 인정된다 하더라도, 그러한 사정만으로는 임차인이 경양식 음식점 경영자로서의 지위에서 나오는 임차건물의 보존에 관한 선량한 관리자의 주의의무를 다하였다고 보기는 어렵다”고 하여(대법원 94다38182 판결), 결국 임차인이 책임져야 한다는 취지로 판시하였다.

임차물에 화재가 발생한 후, 임대인 건물의 다른 부분에까지 번진 경우

임차물에 화재가 발생한 후, 임대차 매장 외의 임대인 건물에까지 번진 경우, 임차인이 자신의 매장 외의 부분에 대한 손해까지 배상해야 하는지에 대하여, 종전의 판례 입장은 이 경우에도 원칙적으로 임차인이 전부 책임져야 한다는 것이었다. 그러나, 최근에 판례가 변경되어, 임차물 외의 건물에 화재가 번져 손해가 발생한 경우, 임차인에게 화재발생의 책임이 있다는 것을 임대인이 입증하지 못하면, 임차인은 임차물 외의 화재부분에 대한 책임은 없게 되었고, 책임을 지는 경우에도 책임의 범위가 줄어들게 되었다.

구체적으로 대법원은 “임차인이 임대인 소유 건물의 일부를 임차하여 사용, 수익하던 중 임차 건물 부분에서 화재가 발생하여 임차 건물 부분이 아닌 건물 부분까지 불에 타 그로 인해 임대인에게 재산상 손해가 발생한 경우에, 임차인이 보존ㆍ관리의무를 위반하여 화재가 발생한 원인을 제공하는 등 화재 발생과 관련된 임차인의 계약상 의무 위반이 있었음이 증명되고, 그러한 의무 위반과 임차 외 건물 부분의 손해 사이에 상당인과관계가 있으며, 임차 외 건물 부분의 손해가 그러한 의무 위반에 따른 통상의 손해에 해당하거나, 임차인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 특별한 사정으로 인한 손해에 해당한다고 볼 수 있는 경우라면, 임차인은 임차 외 건물 부분의 손해에 대해서도 민법 제390조, 제393조에 따라 임대인에게 손해배상책임을 부담하게 된다.”고 하였다(2017.5.18. 선고 2012다86895, 86901 전원합의체 판결).

결국, 임차인의 매장에서 난 불이 건물 전체로 번져 피해가 확산되었고, 임차 외 건물 부분이 구조상 불가분의 일체를 이루는 관계에 있는 부분이라 하더라도, 그 부분에 발생한 손해에 대하여 임대인이 임차인을 상대로 채무불이행을 원인으로 하는 배상을 구하려면, 임차인이 보존ㆍ관리의무를 위반하여 화재가 발생한 원인을 제공하는 등 화재 발생과 관련된 임차인의 계약상 의무 위반이 있었고, 그러한 의무 위반과 임차 외 건물 부분의 손해 사이에 상당인과관계가 있으며, 임차 외 건물 부분의 손해가 그 의무 위반에 따라 민법 제393조에 의하여 배상하여야 할 손해의 범위 내에 있다는 점에 대하여 임대인이 주장ㆍ증명하여야 한다.

임차물에 화재가 발생하였으나, 임대인의 책임인 경우

임차 목적물에 화재가 발생하였지만, 전기배선 등 임대인이 지배 관리하는 영역에 존재하는 하자로 인해 발생한 것으로 추단되는 경우에는, 임대인이 책임을 져야 한다는 것이 판례의 태도이다.

구체적으로, 대법원은 “주택 기타 건물 또는 그 일부의 임차인이 임대인으로부터 목적물을 인도받아 점유ㆍ용익하고 있는 동안에 목적물이 화재로 멸실된 경우, 그 화재가 건물소유자 측이 설치하여 건물구조의 일부를 이루는 전기배선과 같이 임대인이 지배ㆍ관리하는 영역에 존재하는 하자로 인하여 발생한 것으로 추단된다면, 그 하자를 보수ㆍ제거하는 것은 임대차 목적물을 사용, 수익하기에 필요한 상태로 유지할 의무를 부담하는 임대인의 의무에 속하는 것이므로, 그 화재로 인한 목적물반환의무의 이행불능 등에 관한 손해배상책임을 임차인에게 물을 수 없다.”고 하였고(2009다13170 판결),

“임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 임대차계약 존속 중에 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하므로, 임대차계약 존속 중에 발생한 화재가 임대인이 지배ㆍ관리하는 영역에 존재하는 하자로 인하여 발생한 것으로 추단된다면, 그 하자를 보수ㆍ제거하는 것은 임대차 목적물을 사용ㆍ수익하기에 필요한 상태로 유지하여야 하는 임대인의 의무에 속하며, 임차인이 그 하자를 미리 알았거나 알 수 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인은 그 화재로 인한 목적물 반환의무의 이행불능 등에 관한 손해배상책임을 임차인에게 물을 수 없다.”고 하였다(2012다86895 판결).

☞김용일 변호사는?

- 서울대학교 경영대학 졸업

- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)

- 법무법인 현 파트너 변호사

- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장

- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사

- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사