[김학렬의 All that 부동산 43회] 버블 세븐 지역의 현재 부동산 판세는!

[김학렬 부동산 칼럼리스트] 버블세븐 지역의 부동산 뉴스가 최근 매스컴에 자주 등장한다. 버블세븐 지역이란 지금으로부터 10년 전 대한민국 부동산 역사상 최고 급등기 중 한 시기였던 2006년 부동산 시장에서 가장 거품이 많이 형성되었다고 평가받았던 7개 지역을 의미한다. 강남구, 서초구, 송파구, 양천구, 용인시, 분당신도시, 평촌신도시 지역이 그곳이다. 이 버블세븐 지역들은 부동산 시세 폭등 시기에 주변 지역의 부동산에 까지 영향을 주었다는 판정을 받았기 때문에 정부의 집중 관리, 즉 각종 규제를 받았었던 지역이기도 하다.

당시 노무현 정부의 부동산 규제 정책은 하늘 높은 줄 모르고 오르던 버블 세븐 지역을 각종 규제로 융단 폭격했고, 매에는 장사가 없다고, 결국 2009년부터 버블세븐 지역도 침체가 시작되었다. 2012년까지는 이 버블세븐 지역은 모두 암흑의 시기였다.

2013년부터 이 지역 부동산 시세들이 조금씩 상승하기 시작했다. 2016년 10월 현재까지 지속적으로 상승하고 있다. 물론 예전 시세로 모든 지역이 복귀한 것은 아니지만 분위기 만큼은 당시 위상을 어느 정도까지는 회복하였다. 물론 2006년 처럼 야생마처럼 미친 듯이 질주하는 분위기는 아니다. 입지에 따라 다른 양상을 보이며 10년 전 대비해서는 조심스럽게 시세가 올라가고 있는 판세이다.

2006년 당시에는 버블 세븐 지역이면 무조건 다 오르는 판세였다. 하지만 지금은 7개 지역별로도 다른 행태를 보이고 있고, 심지어는 같은 지역 내에서도 다른 방향으로 움직이고 있다.

최근 버블세븐지역과 관련된 내용의 기사를 3~4개 정도 보게 되었다. 기사 내용들이 대부분 버블세븐도 양극화가 되고 있다는 내용이었다. 대체로 부동산 전문가들은 같은 논조를 이야기를 한다. 버블세븐 지역이 회복이 되고는 있지만 그곳도 양극화 시장이 되고 있다고 한다. 그래서, 선별을 해야 한다고 한다.

전문가들의 이야기는 대체적으로 이렇다. 버블세븐 지역을 두가지 입장으로 나눌 수 있다. 서초구, 강남구, 송파구, 양천구 등 서울지역은 현재 매우 호황인 시장이라는 것이다. 반면 분당, 용인, 평촌 등 신도시 시장은 예전의 위상을 거의 잃었다는 것이다. 따라서, 강남권(강남,서초,송파)과 양천구에 적극적으로 관심을 가져야 하고, 신도시는 이제 경쟁력을 잃었기 때문에 신도시 투자는 지양하자는 것이다.

강남권이든 신도시든 투자에 있어 조심하자는 제언에 대해서는 공감한다. 하지만 두 개 지역의 현재 시세 추이만 보고 서울 시장은 좋고, 신도시 시장은 나쁘다는 식으로 단순하게 양분화해서는 안된다. 왜 그런 다른 양상을 보이고 있을까에 대한 좀더 고려를 해 볼 필요가 있는 것이다.

서울의 4개 지역이 현재 모두 시세가 크게 오르고 있지만, 대부분 2006년 시세 수준으로 회복하지 못했다. 유일하게 서초구만 현재 시세가 사상 최고가다. 이유는 간단하다. 강남구, 송파구, 양천구의 랜드마크 아파트들은 대부분 재건축을 해야 하는 낡은 아파트가 되었기 때문에 상품 경쟁력이 떨어져 가격 상승을 하지 못하고 있는 것이다. 반면, 서초구의 경우 반포 아크로리버파크, 반포 래미안 퍼스티지, 반포 자이 등의 대규모 신규 아파트가 등장하게 되면서 전반적인 시세가 크게 오르게 된다.

현재 새 아파트 시세만 놓고 보면 강남의 위상까지 넘보게 되는 단계까지 와 있다. 이러한 서초구의 반등 성공은 강남구, 송파구, 양천구의 재건축 시장을 상승 분위기로 이끌고 있다. 결구 서울의 4개 지역의 현재 이슈는 재건축이다. 전문가들이 주목하라고 한 이 4개 지역은 재건축 시기가 대체적으로 확정이 되어 있는 지역들이다. 그래서, 가격이 오르고 있고, 아마도 강남구, 송파구, 양천구의 경우 재건축이 본격화되는 시점부터 서초구 사례처럼 전 고점을 초과할 것이다.

반면 경기도권의 신도시들은 서울에 비하면 상승률이 미미하다. 2006년 전후 신도시의 넘버 1,2위였던 분당, 평촌은, 강남권을 제외하면, 서울보다도 비싼 지역이었다. 평당 2천만원이 넘었던 지역이었다. 그렇게 잘 나갔던 신도시들이 왜 추락을 했을까. 발로 상품 경쟁력의 저하 때문이다.

강남 3구와 양천구는 이 2개 신도시들보다 연차가 최소 5년에서 10년 이상 오래된 아파트다. 모두 재건축 이슈가 있기 때문에 가격이 상승했다. 따라서, 입지가 좋은 신도시 역시 5년이나 10년 이후가 되면 강남 3구와 양천구의 사례처럼 본격적으로 반등할 가능성이 높다. 결국 이 신도시들은 서울 4개구 지역보다는 시간이 더 필요하다는 것이다. 결국 현재의 움직임만 가지고 부동산 시장을 좋은 지역과 나쁜 지역으로 단편적으로 판단해서는 안된다.

버블 세븐 지역은 모두 좋은 입지라고 생각한다. 부동산도 거품이 꼈던 지역이 좋은 입지일 가능성이 95% 이상이다. 다만 현재 그 입지에서 가장 선호하는 상품이 무엇인지를 파악해야 한다. 입지가 좋다면 그 다음은 상품 경쟁력이 있는지 여부를 따져봐야 한다. 같은 입지라고 같은 시세가 형성되지 않은 가장 큰 이유가 바로 상품 경쟁력이기 때문이다.

입지 경쟁력은 기본이고, 이제 상품 경쟁력까지 갖추어야 시세가 상승할 수 있다. 결국 입지가 좋은 곳은 재건축/재개발로 역전을 할 잠재 능력이 가지고 있다고 할 수 있다. 입지가 좋은 곳은 시세가 하락한다 하더라도 언제든 반등할 기회가 있다. 결국 새 상품을 공급할 단계가 되면, 즉 시간이 해결해 주는 경우가 대부분이라는 것이다.