[재테크의 여왕]아까운 수수료 줄이기, 셀프 양도세 신고 어떻게

[이데일리 성선화 기자] 부동산 관련 금융비용 등 수수료를 줄이는 것도 꼭 필요한 재테크 전략이다. 굳이 나가지 않아도 되는 수수료를 줄이기 위해 혼자서도 손쉽게 할 수 있는 대표적 사례가 바로 ‘셀프 양도소득세 신고’다.

세무사사무소 등을 통할 경우 건당 10만원 이상의 신고비용이 발생한다. 하지만 매매가가 비싸지 않고 처리할 경비가 많지 않다면 스스로 세무서로 찾아가 양도세를 신고할 수 있다. 만약 연간 매매차익이 250만원 이하라면 비과세 대상이므로 ‘셀프 신고’가 훨씬 낫다.

특히 직접 양도세를 신고해보면 부동산을 취득하고 보유하는 과정에 챙겨야 할 필요 서류 등을 확실히 알게 된다. 향후 부동산 등 매매를 할 때 미리부터 필요 서류를 챙겨두는 습관을 기를 수 있다.

이번 ‘재테크의 여왕’은 혼자서 양도세 신고하는 법에 대해 다룬다. 이를 위해 오는 7일부터 개최되는 ‘이데일리와 함께 하는 웰스투어(재테크 강연회)’의 4회 강연자인 원용대 해우 세무법인 대표에게 자문했다. 원 대표는 21일 오후 1시 일산 동구청에서 ‘올해가 가기 전 해야할 절세투자’에 대해 강연한다. 양도세 과세대상 및 세율에 대한 자세한 내용은 이날 강연에서 들을 수 있다.

①매매차익이 없어도 반드시 신고

간혹 양도세는 매매나 양도 차익이 있을 경우에만 신고한다고 착각하는 경우가 있다. 하지만 양도세는 이익이 없어도 거래 발생 내역에 대해 반드시 신고를 해야 한다. 협의매수, 수용, 공매, 경매, 교환, 대물변제, 현물출자의 경우에도 양도세 신고는 필수다.

하지만 이를 몰라 시세차익 없이 거래를 진행했을 경우 양도세 신고를 하지 않고 기한을 넘기는 경우가 종종 있다. 납부 기한 내 신고가 되지 않으면 거주지 세무서에서 양도세 신고를 독촉하는 ‘양도소득세 예정신고·납부 안내’장을 발송한다. 양도세 신고 기간은 양도일로부터 2달간이다.

원 대표는 “만약 신고 기한을 넘기면 일할로 계산 돼 가산세가 붙게 된다”며 “신고불성실 20%와 납부불성실 1일 3/10,000을 추가로 부담해야 한다”고 말했다.

②1년에 250만원은 기본공제

납세자들의 관심사는 ‘세금이 얼마나 나오느냐’다. 매매 차익이 발생했다고 무조건 세금이 발생하는 것은 아니다. 양도세 기본 공제가 있다. 먼저 양도세를 내지 않아도 되는 경우는 연간 양도차익이 250만원 이하인 경우다. 1년 동안 번 매매차익이 250만원 이하이면 과세대상이 아니다.

원 대표는 “매매 차익이 250만원 이하이면 양도세를 내지 않아도 된다”며 “만약 250만원 이상이 그 이상의 매매차익에 대해 양도세를 내야 한다”고 말했다. 예를들어 매매차익이 500만원 이라면 250만원에 대해선 기본 공제를 받고, 나머지 250만원에 기타 경비를 제외한 취득가액에 양도세율을 곱해 내면 된다.

이는 부동산뿐만 아니라 모든 양도세 과세 대상에 적용된다. 해외 주식 투자의 경우도 연간 순익이 250만원 이하면 과세 대상이 아니다. 만약 과세대상이 아니면 신고 기간 내 신고를 하지 않더라도 가산세를 내지 않는다.

③3년 이내 매매, 보유기간 확인 필수

양도세율은 ‘보유기간’과 ‘양도차액’에 따라 달라진다. 보유한지 3년 이상이 되면 장기보유공제혜택을 받는다. 3년 미만이라도 양도차액이 1800만원 이하라면 연 6%의 세율을 적용 받는다. 다만 1년 동안 한 채 이상의 매매 차익이 발생했다면 양도세는 순익을 합산해 계산한다.

원 대표는 “부동산 매매를 할 때는 보유기간을 반드시 계산해 봐야 한다”며 “2년, 3년 등 양도세율이 낮아지는 기한을 불과 한두달 남겨두고 팔아 양도세를 더 내는 경우가 종종 있다”고 말했다.

아예 양도세가 비과세 처리되는 경우는 1세대 1주택일 때다. 생계를 같이 하는 1세대가 국내에서 한 채의 집을 2년 이상 보유한 후 양도하는 경우다. 이사로 일시적으로 두 채의 집을 갖게 된 경우, 혼인 또는 동거봉양으로 두 채의 집을 갖게 된 경우 등에 해당하면 1세대 2주택인 경우에도 1주택으로 보아 비과세된다.

④매매계약서, 중개수수료 영수증 등 필요경비

양도세 신고는 거주지 관한 세무서의 재산과에서 직접 신고할 수 있다. 재산세 담당 부서에서 양도세를 담당하는데, 신고자가 ‘양도소득세과세표준 신고 및 납부계산서’에 직접 일일이 손으로 기입해야 할 항목들이 많다.

양도세 신고시 반드시 구비해야 할 서류는 매도 및 매입에 관한 매매계약서 사본, 자본적 지출·양도비 등 기타 필요경비 지출 입증서류 등이다. 경매로 부동산을 취득했을 경우엔 낙찰가격이 취득가액이 된다.

공사비의 경우에도 없던 것을 새로 만드는 신축 공사는 필요경비로 인정받을 수 있지만 벽지, 장판 교체 등 수리는 인정받지 못한다. 자본적 지출에는 취득 당시 취·등록세 및 공인중개사 수수료, 매각시 공인중개사 수수료 등이 포함된다. 양도세 필요경비는 보유 기간 중 발생한 경비는 포함되지 않는다. 만약 수익형 부동산을 취득한 뒤 월세를 주기 위해 공인중개사 수수료가 나갔더라도 이는 필요경비에 들어가지 않다.

원 대표는 “비용 발생 시기에 영수증을 잘 챙겨 놓지 않으면 필요경비로 인정 받지 못한다”며 “취득 및 매도시에 발생한 비용에 대한 영수증은 꼼꼼히 챙겨야 한다”고 말했다.

▲제2회 이데일리와 함께 하는 웰스투어

△ 일시 : 10월 7일 ~ 10월 24일 중 총 5회, 오후 1시~오후 6시

△ 장소 : 서울 대치평생학습관 및 일산동구청 등 수도권

△ 강사 및 강연내용

-1회(대치평생학습관): 강창희 트러스톤 연금교육포럼 대표(돈 걱정없는 노후), 이상화 경영웰니스대표(월세의 신, 맨땅에서 빌딩부자 되는법), 원종준 라임투자자문 대표(실적과 트렌드가 만나는 주식에 투자하라)

-2회(명동 이데일리 본사): 이승훈 ING생명 부지점장(한달 10만원 금융비용 아끼기), 김유라·김윤아 ‘돈이 모이는 생활의 법칙’ 공동 저자(공실 없는 원룸 인테리어), 정순필 SP미래경제연구소 대표(지금 당장 중국 주식에 투자하라)

-3회(섬유센터 컨퍼런스홀): 박범영 텐인텐 대표(직장인, 경제적 자유인 되는 법), 신정헌 에누리하우스 대표(천만원으로 시작하는 소액경매), 차문현 펀드온라인코리아(100세 시대 펀드에 올인하라)

-4회(일산 동구청 대강당): 원종대 해우 세무법인 대표(올해가 가기 전 해야할 절세투자), 강영훈 붇옹산의 부동산스터디 대표(초이노믹스 시대 부동산 투자법), 김형호 한국채권투자자문 대표(손실없는 회사채 투자법)

-5회(명동 은행회관):유기현 PCA생명 부장(변액보험 리모델링), 국윤권 도시공감 대표(도심속 땅콩집 짓기), 박지훈 NH농협증권 부장(증권사 100% 활용법)

△ 참가자 특전 : 매회 선착순 200명에게 도서 무료제공, <중국주식 10년이면 강남아파트산다>, <저는 부동산 경매가 처음인데요>, <기초채권투자>

△ 후원 : KB금융(105560)그룹, 신한금융(055550)그룹, 하나금융그룹, 우리은행, 기업은행(024110)

△ 참가 신청 : 웰스투어 웹페이지, 운영사무국 Tel: 02-6332-3698 / Fax: 02-6332-3699 / e-mail: wealthtour@edaily.co.kr