해외부동산 손실 막는 '구제펀드' 향한 우려…흔들리는 '자기책임 원칙'

[이데일리 김성수 기자] 해외 부동산 공모펀드 리스크를 막기 위해 펀드 만기를 연장해주는 ‘리파이낸싱 펀드’(구제펀드)를 조성하는 것에 우려 섞인 시선이 나온다.

투자자 손실을 막는 움직임이 이처럼 반복될 경우 투자 의사결정에 대해 투자자 본인이 책임지는 문화가 약화될 수 있어서다.

또한 해외 부동산 공모펀드가 라임·옵티머스 사태와 달리 ‘불완전판매’ 문제가 제기되지 않았는데 판매사가 리파이낸싱 펀드에 출자하는 것이 적절한지에 대한 의문도 제기된다.

한투·한투리얼에셋·이지스 등, 펀드출자 ‘공감대’

3일 금융투자업계에 따르면 해외부동산 공모펀드 리스크를 막기 위해 펀드 만기를 연장해주는 ‘리파이낸싱 펀드’를 조성하는 것에 우려 섞인 시선이 나온다.

라임자산운용 부실펀드 전액 보상에 이어 투자자 손실을 막는 움직임이 이처럼 반복될 경우 투자자들이 본인의 의사결정에 책임을 지려는 의식이 약해지기 때문이다.

최근 한국투자증권, 한국투자리얼에셋운용, 이지스자산운용 등은 리파이낸싱 펀드에 상당 규모 출자하겠다는 공감대를 형성했다. 한국투자증권이 종합적 조성안을 마련해서 금융투자협회를 통해 금융위원회에 제출할 계획이다.

(자료=윤창현 국민의힘 의원실)

‘리파이낸싱 펀드’의 취지는 해외 부동산 투자를 위해 해외 대주단으로부터 받았던 대출금의 만기가 다가와서 대출회수 움직임이 나타날 경우 이를 국내 자본으로 바꿔넣자는 것이다. 일종의 ‘구제펀드’인 셈이다.

해외 부동산에 투자할 때 조달했던 대출금의 만기가 다가왔는데 자산이 팔리지 않으면 대출금을 상환할 수 없게 된다. 게다가 건물가치마저 떨어져 담보인정비율(LTV)이 상대적으로 높아진 상태다.

이 때 신규 대주단들이 “LTV를 낮춰주면 리파이낸싱을 해주겠다”는 조건을 제시하는 경우가 있다. LTV를 낮추려면 자기자본(에쿼티)을 늘려야 하는데, 그 자금을 리파이낸싱 펀드에서 조달하게끔 하는 것이다.

국회 정무위원회 소속 윤창현 국민의힘 의원이 지난 4일 발표한 보도자료에 따르면 지난 2018년 이후 개인 투자자 2만7187명에게 판매된 해외 부동산 공모펀드 규모는 1조478억원에 이른다.

또한 381개 법인에 판매한 금액은 2279억원 규모다. 합치면 해외 부동산 공모펀드 판매액 합계는 1조2757억원이다. 다만 펀드가 투자한 해외 부동산의 1순위 채권자는 현지 은행이며, 국내 공모펀드는 2순위 채권자다.

담보인정비율(LTV)이 60%인 건물의 경우 가격이 20% 하락하면 공모펀드 손실률은 50%에 이른다. 펀드에 투자한 개인 투자자들이 대규모 손실을 보게 되는 것이다.

이에 해외 부동산 공모펀드 손실이 제2의 펀드사태로 확대되지 않도록 리파이낸싱 펀드를 도입하는 등 대책마련을 서둘러야 한다는 목소리가 높아졌다.

기관투자자 중심의 사모펀드는 기관투자자들의 추가 자본 출자로 리파이낸싱 또는 대출만기 연장이 가능하지만, 다수 개인 투자자들로 모집된 공모펀드는 대출만기 연장을 위한 추가 자본 출자가 현실적으로 불가능해서다.

(자료=윤창현 국민의힘 의원실)

◇ 투자자 책임의식 약화…‘불완전판매’ 인정 우려도

다만 이같은 관행이 반복되면 국내시장에 ‘증권투자 자기책임원칙’이 사라지게 된다는 지적이 나온다. ‘자기책임원칙’이란 투자 의사결정을 최종적으로 내리는 것은 투자자인 만큼 결과도 투자자 스스로 책임진다는 뜻이다.

금융투자업규정 제4-20조(불건전 영업행위의 금지) 제1항 제7호 가목을 보면 “투자매매업자·투자중개업자 및 그 임직원이 자신의 위법(과실로 인한 위법을 포함) 행위여부가 불명확한 경우 사적 화해의 수단으로 손실을 보상하는 행위”라며 “다만 증권투자의 자기책임원칙에 반하는 경우에는 그러하지 아니하다”고 적혀있다.

해외 부동산 공모펀드가 라임·옵티머스 사태와 달리 ‘불완전판매’ 문제가 불거지지 않았는데 판매사가 리파이낸싱 펀드에 출자하는 것이 적절한지에 대한 의문도 제기된다.

앞서 한국투자증권은 지난 2021년 6월 라임자산운용(라임), 팝펀딩 등 판매책임 이슈가 불거진 부실 사모펀드에 대해 보상 기준을 마련하고 해당 상품에 투자한 고객에게 투자 원금 전액을 보상하기로 했다.

대상 펀드는 라임, 옵티머스, 디스커버리(US핀테크), 삼성젠투(Gen2), 팝펀딩(헤이스팅스), 팝펀딩(자비스), 피델리스무역금융, 헤이스팅스 문화콘텐츠, 헤이스팅스 코델리아, 미르신탁 등이다. 총 판매액은 1584억원이다.

기관 및 개인 투자자 모두에게 보상하며, 이자 및 수익 등을 제외하고 투자 원금만을 지급한다. 다만 해외 부동산 공모펀드의 판매사들은 리파이낸싱 펀드에 참여하면 라임펀드처럼 ‘불완전 판매’를 인정하는 상황이 될까봐 우려한다는 의견도 있다.

금융투자업계 관계자는 “해외 부동산 공모펀드를 많이 판매한 증권사들 위주로 적극적인 대응에 나서는 것으로 보인다”며 “실제로 일부 판매사들은 미온적인 반응을 보이고 있다”고 말했다.

해외 부동산 공모펀드를 가장 많이 판매한 증권사는 한국투자증권(5087억원)이며 KB국민은행(2779억원), 하나증권(911억원) 순으로 조사됐다. 자산운용사는 한국투자리얼에셋운용(4963억원), 이지스자산운용(4737억원), 미래에셋자산운용(926억원) 순이다.

또한 해외 부동산 펀드는 실적 배당 상품인 만큼 판매사가 투자자의 손실을 보전해줄 경우 ‘자본시장법 위반’이 된다.

자본시장과 금융투자업에 관한 법률(자본시장법) 제55조를 보면 “금융투자업자는 금융투자상품의 매매, 거래와 관련해서 신탁재산 관련 법령(제103조 제3항)에 따라 손실 보전 또는 이익 보장을 하는 경우, 그 밖에 건전한 거래질서를 해할 우려가 없는 경우로 정당한 사유가 있는 경우를 제외하면 다음과 같은 행위를 해선 안 된다”고 적혀있다.

법령이 금지한 행위는 △투자자가 입을 손실의 전부 또는 일부를 보전해 줄 것을 사전에 약속하는 행위 △투자자가 입은 손실의 전부 또는 일부를 사후에 보전해 주는 행위 △투자자에게 일정한 이익을 보장할 것을 사전에 약속하는 행위 △투자자에게 일정한 이익을 사후에 제공하는 행위다.