[이코노믹 View]부동산 정책 약발이 안 먹히는 이유

[이종우 이코노미스트] 정부가 다주택자에게 가했던 규제의 대부분을 풀었다. 주택가격 하락과 거래 절벽을 막기 위해서였다. 대책 발표 이후 처음 나온 한국부동산원의 주간 조사를 보면 아직은 정책의 효과가 나타나지 않고 있는 것 같다. 12월 네 번째 주 서울 아파트 매매가가 전주보다 0.74% 떨어져 통계작성 이후 최대 하락을 기록했기 때문이다. 부동산이 거래가 성사되고 매매 등록이 이뤄질 때까지 시간이 많이 걸리는 물건이어서 상황이 변할 가능성을 배제할 수 없지만, 지금까지는 정부 정책이 시장에 먹히지 않고 있는 게 분명하다.

효과가 크지 않은 이유는 하락 원인에 대한 진단이 잘못됐기 때문이다. 지금 부동산 가격이 떨어지는 건 가격이 높아서다. 금리 인상으로 인한 이자부담 증가가 하락의 계기가 되긴 했지만 가격 부담이 근저에 깔려있어서 금리가 역할을 할 수 있었다.

가격 부담 때문에 집값이 하락하는 거라면 해결에 시간이 걸린다. 사람들이 주택 구입을 생각할 정도로 가격이 떨어지면 자연적으로 가격 하락이 멈추고 거래도 늘어나게 된다. 이런 자연스러운 과정을 무시하고 정책으로 가격을 막겠다고 나섰으니 약발이 먹힐 수가 없다.

효과를 보지 못하는 대신 앞으로 정부는 만만치 않은 비용을 치러야 하게 됐다. 정부가 부동산시장에 발을 들여 놓은 이상 시장의 요구를 피할 수 없다. 가격 하락이 멈추거나 상승으로 돌아설 때까지 끊임없이 부양책을 내놓아야 하는데 쉬운 일이 아니다. 쓸 수 있는 정책이 많지 않은 반면, 시장의 요구는 끝이 없기 때문이다.

이명박 정부 때 18번의 부동산 부양 정책을 내놓았지만 모두 실패했다. 문재인 정부도 26번의 가격 억제 대책을 내놓았지만 역시 실패했다. 가격의 방향을 거스르는 형태의 정책을 내놓았기 때문인데, 이번 정부도 그 틀에 묶이게 됐다. 이전 정부들이 그랬던 것처럼 ‘무능’이란 딱지를 떼지 못할 가능성이 높다.

다주택자를 동원해 가격 하락을 막는다는 발상도 문제다. 그 동안 다주택자는 주택 시장이 움직일 때 제일 먼저 반응해왔다. 1주택자는 거주하면서 치러야 하는 비용을 생각해야 하기 때문에 움직임이 늦은 반면, 다주택자는 집을 투자의 대상으로 생각하므로 반응이 빠르다. 그래서 부동산 시장이 좋지 않을 때 이들을 동원해 문제를 해결하고 싶은 유혹을 갖게 된다. 이번에도 정부가 다주택자의 가수요를 통해 문제를 해결하겠다고 나선 건데, 1년전에 높은 집값으로 고통을 겪었던 나라에서 맞는 정책인지 의문이 든다.

규제 완화는 역할을 하지 못하는 대신 시장에 잘못된 신호를 준다. 우리나라는 1900조원에 달하는 가계부채를 가지고 있는 나라다. 경제 좀 아는 사람치고 가계부채가 우리 경제의 최대 고민 거리라는 사실을 부인하는 사람은 없다. 이런 상태에서 주택에 대한 대출 규제를 풀 경우 정부가 상황을 제대로 인식하고 있는 건지 의심받을 수 있다. 여기에 세금 감면이 더해져 사람들은 정부가 부자감세에 관심이 많다고 믿을 것이다.

정책은 내용만큼 내놓을 때 상황이 중요하다. 만약 2021년에 규제 완화 방안이 나왔다면 부동산 시장에 큰 영향을 줬을 것이다. 집값이 오르는 상황이었기 때문이다. 지금은 사정이 다르다. 규제를 풀어도 시장의 반응을 끌어낼 수 없다. 가격이 내려가는 상황에서 세금 좀 줄여주고, 돈을 빌릴 수 있게 해주더라도 집을 살 사람이 많지 않기 때문이다.

위기가 발생하기 위해서는 세 가지 요건이 만나야 한다. 하나는 위기 상황이고, 두 번째는 정부의 오판이며, 세 번째는 정부의 무능이다. 현 시점에서 부동산 규제 완화는 원하는 효과는 얻지 못하는 대신 부작용이 크기 때문에 정부의 오판이 될 수 있다. 이를 무시하고 정책을 내놓았다면 이는 둘 중 하나다. 대한민국 정부가 모든 걸 다할 수 있다고 믿을 정도로 오만하든지, 아니면 판단력에 문제가 있든지.