부동산 돌고 돌아 ‘압서방’ 뜨는 이유는?

[이데일리 정두리 기자] 부동산시장에서 서울 전통 부촌인 ‘압구정·서초·방배’를 일컫는 일명 ‘압서방’이 다시 주목받고 있다. 전국이 부동산 규제 사정권에 들어서자 다시 부촌으로 수요가 몰리는 ‘역풍선 효과’가 나타났기 때문이다. 더욱이 최근 압서방에는 다양한 개발 호재도 이어지고 있다. KB국민은행 리브부동산은 최근 ‘압서방’이 다시 떠오르고 있는 이유에 대해 분석했다.

사진=연합뉴스

재건축 기대감 들썩이는 압구정

압구정은 재건축만 진행된다면 1만 가구 규모의 국내 최고 아파트가 즐비한 지역이나, 정부의 각종 재건축 규제 등에 사업이 정체돼있다. 특히 ‘재건축 초과이익 환수제‘ 도입 후 입주민이 내야 할 추가 부담금이 늘어나면서 재건축 사업에 대한 입주민 동의를 받기 어려운 실정이다.

하지만 작년 6·17 부동산대책에서 ‘조합원 2년 실거주 의무’에 대한 내용이 발표되자 재건축 사업에 회의적이던 주민들이 규제 시행 전에 빠르게 조합 설립을 추진하며 사업 속도에 불이 붙기 시작했다. 이에 2021년 1월 기준 압구정4구역과 5구역은 구청에 조합설립신청서를 제출한 뒤 인가를 기다리고 있다. 1~3구역 역시 조합설립을 위한 75%의 주민 동의율을 넘긴 상태다.

이렇게 재건축 사업에 속도가 붙자 압구정 재건축 아파트들의 집값은 가파르게 상승하고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 최근 압구정4구역 ‘현대8차’의 전용 163㎡는 38억원에 거래되면서 신고가를 경신했다. 인근 ‘현대14차’의 전용 84㎡도 30억원에 거래되면서 종전 최고가(29억원)를 12일 만에 갈아치웠다.

서초동, 신축 대단지에 대규모 오피스 개발까지

서초동은 작년부터 ‘래미안리더스원’, ‘래미안서초에스티지’ 등 과거 서초 ‘독수리 5형제’로 불리던 아파트를 재건축한 단지들의 입주가 시작되면서 그 명성을 되찾고 있는 모습이다. 올해 6월에는 1446가구 규모의 ‘서초그랑자이’가 입주를 앞두고 있다.

또 서초동은 신축 단지 이외에도 ‘서초로 지구단위계획’ 개발 호재가 들려오고 있다. 서초로 지구단위계획은 2030 서울 도시기본계획에 따라 서초대로변 일대를 5개의 특별계획구역으로 나눠, 국제 업무·상업 복합중심지로 조성하는 도시계획이다. 이 계획이 차질 없이 진행된다면 서초대로변 인근은 초고층 빌딩이 즐비한 대규모 오피스 타운이 조성된다. 특히 지금까지 주거용지라는 이유로 개발할 수 없었던 롯데칠성부지는 최고 건축 높이를 250m까지, 63빌딩 수준의 건물을 지을 수 있게 된다. 현재 이 계획은 마지막 교통환경평가 심의만 남겨두고 있는 상황이라 올해 상반기 중으로 최종 확정 고시될 전망이다.

현재 서초동의 집값도 상승세다. 작년에 입주를 시작한 ‘래미안서초에스티지’의 전용 83.6㎡는 25억원에 거래되면서 신고가를 경신했다. 1998년에 준공된 구축 아파트인 ‘우성5차’는 전용 84㎡가 18억원에 신고가를 새로 썼다.

더뎠던 방배동 재건축에도 관심 쏠려

방배동은 방배5·6·7·13·14·15구역 등 정말 많은 구역에서 재건축을 활발히 추진하고 있다. 특히 방배 5·6·13·14구역은 사업이 매우 빠르게 진행되고 있어 올해 일반 분양이 가능할 것으로 전망된다. 모두 관리처분인가를 받은 상태다. 가장 큰 규모로 조성되는 5구역은 3080가구의 매머드급 단지로 조성되며 13구역은 2296가구, 6구역은 1111가구, 14구역은 460가구가 조성될 예정이다.

이외에도 7구역이 조합 설립을 준비 중이고, 번번이 정비구역 지정에 실패한 15구역도 새로운 정비계획안을 서울시와 협의를 진행하는 등 재건축 추진에 박차를 가하고 있다. 올해는 방배동의 2번째 재건축 단지인 ‘방배그랑자이’가 입주를 앞두고 있다. 이외에도 추진 중인 재건축이 모두 완료되면, 방배동은 1만 가구 이상의 대규모 아파트촌으로 조성된다.

이에 방배동 역시 집값이 꾸준히 상승하고 있다. 방배동에서 가장 먼저 재건축에 성공해 2018년 입주를 시작한 ‘방배아트자이’의 전용 84㎡가 21억원에 거래되면서 신고가를 경신했다. 1년 전만 하더라도 해당 단지의 동일 면적은 16억7000만원에 거래됐으니, 1년 만에 4억3000만원이 오른 셈이다.

KB국민은행 리브부동산은 “압서방은 지금도 집값이 엄청난 곳이지만, 세 지역 모두 추진 중인 사업들이 순조롭게 완료된다면 추가적인 프리미엄이 형성될 것으로 보인다”고 봤다.