[최인용세무사의 절세 가이드]오피스텔의 취득에서 처분까지 절세방법

[최인용 가현세무법인 대표세무사]노후 대비나 작은 부동산 임대물건으로 오피스텔을 고려하는 경우가 많이 있다. 오피스텔은 월수입이 다달이 나오기도 하지만, 관련된 세금이 매우 복잡한 편이다. 오피스텔은 기본적으로 부동산이므로 취득과 보유 양도시에 관련된 세금이 존재한다. 오피스텔은 특히 사용의 용도가 중요한데, 사무실 용도로 쓰는가? 주택용도로 쓰는가에 따라 건물과 주택으로 각각 판단을 달리하여 다양한 세금과 절세방법이 존재한다.

오피스텔의 취득 보유 처분 단계에 따른 세금과 절세방법을 알아보자.

① 오피스텔 취득시 절세방법

오피스텔은 주택으로 구입하는가? 사무용으로 쓰이는가에 따라 부가가치세를 환급받을 수 있는지 여부가 달라진다.

오피스텔은 사업용으로 사용하게 되는 경우 토지와 건물을 사게 되는 것으로 건물에 대한 부가가치세에 대해 부가가치세를 환급받을 수 있다. 이 경우 사업자 등록 시기가 늦게 되면 매입세액공제를 못받을 수 있으니 사업자 등록은 분양계약과 동시에 하여 조기환급 신청 하는 것이 유리하다. 그러나 주택용으로 사용하게 되면 면세 재화이므로 환급을 받을 수 없으며 환급받은후 주거용으로 사용하더라도 환급액을 다시 내야 함에 유의한다.

기본적으로 자산의 취득은 배우자등 공동명의로 취득하게 되면 나중의 양도세를 낼 때 절세도 가능 하고 임대소득에 대한 자금 근거도 마련할 수 있다.

② 오피스텔 보유시 유의사항

오피스텔은 사무실로 쓰는 경우에는 건물 임대 사업자에 해당하므로 임대료에 대해 부가가치세를 내야 한다. 이 경우 임대료 뿐만 아니라 보증금에 대해서도 간주임대료를 내게 됨에 유의해야 한다. 사무실로 쓰는 경우 종합소득세가 과세되어 다른 소득과 합산과세 됨에 유의해야 한다. 근로소득이나 다른 임대소득이 있다면 소득세가 높게 나올 수 있다. 다른 소득이 많은 경우에는 오피스텔 구입 시에 배우자나 자녀등과 공동명의로 취득하는 방법도 절세 할 수 있는 방법이다.

주택으로 사용하게 되는 경우에는 소형 오피스텔은 임대소득에 대한 부가가치세 부담은 없다. 다만, 주택 임대소득에 대해서도 소득세를 내게 된다. 이것도 2018년까지 다른 주택과 주거용 오피스텔의 임대소득금액이 2천만원 이하인 경우에는 한시적으로 비과세가 적용된다.

오피스텔을 사무실용도로 사용하다가 주거용으로 전환 하는 경우에는 주의 하여야 한다. 이경우 오피스텔이 과세에서 면세로 전환되는 것이므로 이미 환급받은 부가가치세를 다시 내야한다. 최근 임대주택법의 개정으로 인하여 오피스텔의 임차인 현황을 시군구청에 신고하도록 되어 있고, 또 임차인이 주소 이전을 한 경우에는 주택으로 보게 되므로 이미 환급받은 부가가치세가 추징될 수 있음에 유의해야 한다.

오피스텔을 보유하는 경우에는 건강보험에도 영향을 미치게 된다. 건강보험은 직장가입자와 지역가입자로 나뉘어 있는데, 직장이 있는 경우에는 오피스텔 보유에 따라 건강보험료의 영향이 없지만 지역가입자의 경우에는 오피스텔이 재산상황에 포함되어 건강보험료가 증가할 수 있다.

③ 오피스텔 처분시의 유의사항

업무용 오피스텔의 매매시에는 취득가액과 양도가액의 차액에 대해서 양도소득세가 과세되며 건물분에 해당하는 만큼의 부가가치세가 과세된다. 다만, 포괄양수도등의 방법을 통하여 부가가치세를 내지 않을 수 있다.

주거용 오피스텔의 매매시에는 오피스텔을 주택으로 판단한다. 다른 주택이 없다면 오피스텔이 1세대 1주택이 되어 9억까지 비과세가 가능하다. 그러나 배우자나 가족 세대원 중에 다른주택을 소유한 경우에는 그 주택과 합산하여 판단하므로 기존주택이 비과세를 못 받을 수 있음에 유의해야 한다.