공모형 PF사업 해결책은 `통큰 양보`

이데일리신문 | 이 기사는 이데일리신문 2012년 05월 03일자 28면에 게재됐습니다.

[이데일리 류의성 김동욱 기자] 용산역세권 개발 프로젝트와 판교 알파돔시티 프로젝트 등 대형 프로젝트들이 다시 정상궤도에 오르면서 다른 곳의 주요 건설 프로젝트들도 회생의 실마리를 잡을 수 있을 지에 관심이 모아지고 있다.   그러나 자금난으로 좌초한 대형 프로젝트들은 발주처이자 토지 보유자인 공공기관이 통 큰 양보를 하지 않으면 재기가 쉽지 않다는 점에서 향후 전망은 여전히 회색빛이라는 게 전문가들의 분석이다.   ◇ 정상화 발판 마련한 곳=발주처가 양보한 곳  공모형 PF 사업은 공공기관(발주처)이 소유한 땅을 제공하고 민간(건설사·금융기관 등)이 자금을 댄 프로젝트 금융투자회사(PFV)가 대규모 복합시설을 건설하는 사업을 말한다. 한 때는 황금알을 낳는 거위로 인식된 적도 있었지만 2008년 금융위기 이후 부동산 시장이 침체하면서 사업성 악화, 자금 조달 문제 등으로 나락으로 떨어졌다.

사업이 지연되면서 생기는 가장 큰 문제는 돈 문제다. 민간 사업자(PFV)는 금융권으로부터 자금을 빌려 개발 사업을 진행하는데 사업이 지연되면 이에 따른 이자 부담이 상당하기 때문. 결국 민간 사업자는 땅값 지불 연기 등의 사업계획 변경을 요구한다.   이 때 발주처와 사업조건 변경 협의 과정에서 이견이 좁혀지면 그만큼 사업 추진에 속도를 낼 수 있지만 그렇지 못하면 사업 진행에 상당한 차질을 빚을 수밖에 없다.

박상언 유앤알컨설팅 대표는 “현재는 시장 상황이 좋지 않아 시장 상황에 맞게 탄력적으로 사업 조건을 변경할 필요가 있다”며 “양측이 사업 추진을 위해 어떻게 양보하고 얼마나 노력하느냐가 관건”이라고 말했다.

최근 좌초 위기에 놓였다가 사업이 재개된 용산역세권개발과 판교 알파돔시티 사업도 갑자기 사업성이 좋아져서가 아니라 발주처와 민간 사업자의 양보가 바탕이 됐다.   용산역세권개발 사업은 서울 용산역 일대 36만㎡를 사업비 31조원을 투입해 100층 이상의 고층 빌딩과 상업·문화·숙박시설 등을 짓는 대규모 프로젝트다. 이 사업의 경우 지난 2010년 민간 사업자 컨소시엄인 드림허브프로젝트가 자금 조달에 어려움을 겪으면서 발주처인 코레일과 상당한 갈등이 있었다.     결국 땅 주인인 코레일이 1조3600억원에 달하는 토지대금 이자를 전액 탕감해주고 5조3000억원에 이르는 토지대금을 준공시점 이후로 연기해 주면서 사업은 정상화 발판을 마련할 수 있었다.  김창대 용산역세권개발 부사장은 “코레일이 대규모 땅값 이자 탕감과 대금 납부 시점을 연기해 주는 등 많은 부분 양보해 주면서 사업이 진행될 수 있었다”고 말했다.   알파돔시티는 신분당선 판교역 인근 부지에 주상복합과 백화점·호텔·상업시설을 등을 짓는 대규모 공모형 PF 사업이다. 이 사업은 그동안 건설사의 지급보증 거부, 사업성 악화 등으로 답보 상태에 머물러 있었으나 지난달 24일 사업자 선정 5년 만에 첫 삽을 떴다.   땅 주인인 LH 공사 관계자는 “사업의 조속한 진행을 위해 사업기간을 연장하고 토지대금 납부조건 완화, 대물인수 등을 추진해 정상화 발판을 마련했다”며 “민관이 합동한 모범사례로 꼽힌다”고 말했다.   ◇ 국토부 “1곳만 정상화 돼도 성공”

국토해양부는 지난 3월 공모형 PF 조정위원회를 개최하고 사업 조정 신청을 한 7개 사업장 중 5곳을 정상화 조정 대상으로 선정했다. 정부는 상반기 내 국토연구원 등의 자문을 받아 조정계획안 초안을 마련하고 이를 토대로 조정계획안을 확정, 민간 사업자 등의 동의를 얻어 조정계획을 확정한다.    정상화 대상 사업장은 ▲파주 운정 복합단지개발사업 ▲광명역세권 복합단지개발사업 ▲남양주 별내 복합단지개발사업 ▲고양 관광문화단지 1구역사업 ▲경남 마산 로봇랜드 조성사업 등 5곳이다.

정부는 현재 발주처와 민간 사업자 간 이견을 좁히기 위해 적극적인 조율에 나서고 있지만, 아직 추가적인 진전은 없는 상황이다.

국토부 관계자는 “몇 년씩 답보상태에 놓여 있던 사업을 2달 만에 조정하기가 쉽지 않다”며 “사실 5곳 중 1곳만 조정계획이 확정돼도 성공적이다.”라고 말했다.   정부가 조정에 나서고 있지만 용산·판교의 사례처럼 발주처의 대승적인 양보 없이는 사실상 조정이 어렵다는 게 정부의 입장이다. 사실상 민간이 요구하는 사업조건 변경을 얼마나 공공기관이 받아들이냐는 점이 관건인 셈이다.  

현재 상암DMC랜드마크타워사업도 공공과 민간 사업자 간 이견이 엇갈리며 사업 진행에 차질을 빚고 있다. 이 사업은 서울 상암동 디지털미디어센터(DMC)에 133층 랜드마크 빌딩을 짓는 사업이다. 민간 사업자인 서울라이트타워는 최근 부동산 침체로 사업성이 악화되자 서울시에 층수를 낮추고 주거비율을 높이는 쪽으로 사업 계획 변경을 신청했다.   문제는 민간사업자의 이런 요청을 받아들일 경우 특혜 의혹에 휩싸일 수 있다는 점. 서울시도 특혜 의혹이 불거질 수 있는 점을 우려해 이를 반려해 왔다.   서울시 투자유치과 박병연 팀장은 “사업자가 개선요구안을 제출했고, 외부전문가로 구성된 DMC 위원회를 통해 이달 말까지 계획 변경안에 대해 결정할 것”이라고 말했다.