[안수남의 절세 비법]‘알쏭달쏭’ 주택임대사업자 세제혜택

[안수남 세무법인 다솔 대표세무사] 정부는 지난해 7·10대책을 발표하면서 ‘민간임대주택에 관한 특별법’(이하 민특법)상 주택임대사업자 요건을 대폭 수정했다. 단기 임대사업자는 모든 주택에 대해 폐지하고 장기 임대사업자 중에서 아파트에 대한 매입 임대사업자를 폐지했다. 또 장기임대사업자의 의무임대기간을 8년에서 10년으로 연장했다.

안수남 세무법인 다솔 대표 세무사

주택임대사업자에 대한 세제혜택은 각 세법마다 요건을 따로 두고 있다. 민특법상에서는 임대사업자등록을 할 수 있는 주택의 면적이나 가액 등은 별도로 규정하지 않고 있다. 다만 의무임대호수와 의무임대기간만 규정하고 있다.

특히 민특법상 의무임대기간과 세법상 의무임대기간이 일치하지 않는다. 민특법상 단기임대의 경우 의무임대기간은 4년인데 반해 세법상 장기임대사업자의 세제혜택은 의무임대기간이 5년부터이다. 이번에 민특법이 개정되면서 단기 임대사업자의 경우 의무임대기간 4년이 경과된 임대주택은 자동으로 말소됐다. 그러다보니 세법상 규정된 의무임대기간에 미달되어 세제혜택을 받을 수 없게 되는 문제가 발생한다.

세법에서도 민특법 개정에 따른 불이익을 없애기 위해 해당조항을 개정해 의무임대기간 단축으로 세법상 의무기간에 미달되더라도 불이익을 없게 해줬다. 자동말소 뿐만 아니라 의무임대기간을 50% 경과해 자진말소한 임대주택도 세제혜택을 줬다. 반면에 해당주택의 양도기한을 줘서 임대주택이 시장에 매물로 나올 수 있도록 규정했다.

다주택자가 중과세 혜택을 받으려면 자동 말소한 임대주택은 양도기한에 제한 없이 중과세 배제 받는다. 자진 말소한 임대주택 중 의무임대기간을 50% 이상 충족한 경우에는 말소일로부터 1년 이내에 양도하면 중과세를 배제해 준다. 장기임대사업자를 보유하고 양도하는 거주주택 비과세 특례도 동일하게 비과세 혜택을 받는다. 다만 거주주택은 양도기한이 있는데 자동말소·자진말소(의무기간 50% 경과한 임대주택에 한함)된 임대주택 모두 말소된 날로부터 5년 이내 양도해야 한다.

장기임대사업자에 대한 종합부동산세 합산배제는 과세기준일인 6월 1일 현재를 기준으로 임대사업자 여부를 따진다. 6월 1일 이후에 말소된 경우에는 불이익이 없다.

장기임대사업자에 대한 세제혜택은 2018년 9월 13일 이전 취득자는 종전대로 세제 혜택을 받는다. 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역 1주택자가 조정대상지역의 1주택을 추가로 취득한 경우 다주택자에 대한 중과세 배제 혜택과 종합부동산세 합산배제 혜택은 받을 수 없다.

거주주택에 대한 비과세특례 혜택은 2018년 9월 14일 이후에 취득했더라도 2020년 7월 10일 이전에 임대사업자등록을 한 경우에는 종전대로 혜택을 받는다. 그러나 2020년 7월 11일 이후 임대사업자 등록을 한 경우에는 비과세특례를 받을 수 없다.

2018년 9월 13일 이전 취득이냐 9월 14일 이후 취득이냐 판단기준은 주택(조합원입주권·분양권 포함)을 취득하기 위해 계약금을 지급하고 계약을 체결한 날이다.

따라서 2018년 9월 13일 이전에 조정대상지역에서 추가로 취득한 1주택이거나 비조정대상지역에 소재한 주택으로써 개정된 민특법에 의해 임대등록을 한다면 다주택 중과세 배제, 종부세 합산배제, 거주주택 비과세 특례 등 세제혜택을 모두 받을 수 있다.

다만 의무임대기간이 10년으로 늘어난 점, 아파트 이외의 주택(단독·다가구·다세대·연립·주거용오피스텔 등)만 가능하다는 점을 감안해야 한다.