[대박땅꾼의 땅스토리]토지투자, 초보자의 타이밍

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 토지투자의 목적으로 땅을 보러 다닐 때를 떠올려보면 주변에서 ‘~카더라’는 말과 뉴스 속에서 ‘00신도시 00지역 후보지’라는 글귀에 크게 의존하기 마련이다. 이런 정보들은 나뿐만 아니라, 모두가 아는 정보에 해당한다. 그렇다고 남이 알지 못하는 정보에 투자를 하려니, 과연 믿음직스러운 이야기인가 의심스럽다.

이런 이야기를 먼저 꺼내는 것은 ‘남들 다 아는 정보에 투자하지 말아라’라는 말을 하기 위해서가 아니다. 타이밍을 잘 재어 투자할 필요가 있다는 말을 하고 싶어서다.

땅 투자를 하려는 지역이 ‘개발 예정’만 잡혀 있을 때는 아직 땅값이 많이 오르지 않은 상태다. 그러나 실제로 개발이 시작되어 공사판이 되면 땅값은 주인 마음이 되기 마련이다. 초보투자자는 최저가에 사서, 최고가에 팔고 싶어하는 욕심을 쉽게 버리지를 못한다.

같은 맥락에서 현지투자자들은 더욱 자신이 사는 지역의 땅을 투자하기가 어렵다. 이유는 간단하다. 본인이 살던 지역의 땅값을 알고 있기 때문이다. 분명히 이웃집 철수의 논이 평당 3만원 했던 것을 아는데, 어떻게 개발을 한다고 10배가 오른 땅을 덜컥 투자할 수 있겠느냐는 것이다. 즉, 자신이 알고 있던 과거가격에 미련이 있기 때문에 투자를 하기가 어렵다는 것이다.

그렇다면 고수는 최저가에 사서, 최고가에 팔 수 있는 것일까? 사람마다 다르겠지만, 내가 아는 한 고수 역시 최저가와 최고가를 잡는 것은 아니다. 다만, 그들은 현재 시세를 기준으로 생각한다. 그래서 앞으로 더욱 토지의 가치가 오를 것이라는 확신이 들면 현재가가 다소 부담스럽더라도 과감한 투자를 한다. 그리고, 개발이 어느 정도 이루어졌을 때 더욱 욕심내지 않고 팔아버리는 것이다.

‘최저가 매입, 최고가 매도’의 환상적인 기술보다, 현실적인 것은 ‘착공 직전 매입, 완공 직전 매도’ 법칙이다. 개발계획을 알았을 때 투자를 한다면 물론 꽤 저렴한 가격에 땅 투자를 할 수 있을 것이다. 그러나, 개발계획은 말 그대로 ‘계획’이기 때문에 손바닥 뒤집듯이 무산될 수도 있다는 점을 알아 두어야 한다. 즉, 개발계획 단계의 투자는 고위험, 고수익의 구간이다.

우리는 착공 작전을 노리자. 착공이 땅값은 크게 3번 정도가 뛰는데, 착공이 시작될 때이다. 매도타이밍 역시 완공 직전이다. 당신이 착공 직전에 투자했다면 이미 차익을 충분하게 올랐을 타이밍이다. 다만, 사람의 욕심은 끝이 없다는 것도 잘 안다. 주변에 도로가 뚫린다든가, 전철역이 생기는 것이 아니라면 바로 이때 파는 것을 추천한다. 그래도 손해라고 볼 수 없으니 말이다.

지난 칼럼과 강의에서도 ‘타이밍’이 중요하다는 것을 수없이 말했기 때문에 누군가는 ‘아는 이야기네’하고 넘길 수도 있을 것이다. 하지만 우리는 알면서도 하지 못하는 것들이 너무나 많다. ‘밥을 적게 먹고, 운동을 하면 살이 빠진다’는 사실도 알고 있다. ‘각 교과목별 쉬는 시간에 복습, 예습을 짧게 라도 하면 성적향상이 잘 된다’는 것도 알고 있었다. ‘저축만으로 돈을 크게 불릴 수 없다’는 사실도 알고 있다.

우리는 ‘다 알고 있는데, 실행하지 못했기 때문이라는 것’도 알고 있지 않았는지 차분히 고민해 볼 필요가 있다.