[김학렬의 올댓 부동산] 광교, 김포, 파주…2기 신도시 투자법!

[김학렬 부동산 칼럼리스트] “판교와 광교는 너무 많이 올랐어요! 지금 사도 될까요? 김포와 파주는 미분양이 많아요! 사면 안되겠죠? 동탄은 공급 물량이 너무 많아요! 활성화가 안되겠죠?”

1기 신도시에 비해 2기 신도시 매수 여부에 관심이 더 높다. 2기 신도시를 투자하고 싶은데 아직 불안한 요소들이 많고 투자 비용도 1기 신도시보다 많이 필요하기 때문에 지금 투자해야 하는 지에 대한 판단이 서지 않기 때문일 것이다. 오늘 매수해서 내일 매도하는 단타, 즉 데일리 트레이닝이 아니라면 부동산 투자는 단기적으로 투자하면 안된다. 그건 투기다. 정상적인 부동산 투자라고 한다면 반드시 미래 가치를 보고 해야 한다. 당장의 시세 변동보다 시간이 지날수록 시세가 꾸준히 상승할 확률이 높은 부동산에만 투자를 해야 한다는 것이다. 이를 위해서는 해당 부동산의 발전가능성에 대한 확신이 있어야 한다. 따라서 2기 신도시에 투자를 한다면 당장의 시세 변동보다는 발전가능성을 보고 접근해야 한다.

발전가능성을 어떻게 예측해 볼 수 있을까? 1기 신도시의 성장 과정을 보면 쉽게 이해할 수 있다. 1기 신도시의 전성기는 대체적으로 2005~2008년이었다. 1시 신도시가 최초 입주한 때가 1991년~1997년 정도다. 조성된지 약 10년의 시간이 지나서야 전성기가 왔다. 1시 신도시도 입주 초기에는 지금의 2기 신도시처럼 불안과 초조의 시간을 겪었다. 분당도 그랬고, 일산, 평촌, 중동, 산본도 그랬다. 10년이라는 물리적 시간이 지나서야 안정된 주거지로서 가치를 인정받았다. 1기 신도시가 정착되는 데에는 왜 10년이라는 시간이 필요했을까? 교통, 교육, 상권, 환경이라는 기반시설이 제대로 역할을 하는데 10년이라는 절대 시간이 필요했던 것이다.

2시 신도시는 어떻게 전망해야 할까? 먼저 2기 신도시 최초 입주를 따져보자. 동탄1기가 2007년 최초로 입주하였고, 판교가 2009년부터 본격적인 입주를 하였다. 이 두 지역을 제외하면 대부분 2011년 이후에 입주했다. 광교, 운정, 김포, 동탄2, 위례는 최초 입주한 지 채 5년도 되지 않았다. 아직도 건설 중인 지역들도 있다. 현재 기준으로 보면 당연히 기반시설이 부족할 수 밖에 없다. 김포, 동탄2, 운정을 보면서 이 지역은 인기 주거지가 되기에는 부족한 지역인 것 같다라고 판단을 하기에는 너무 이른 시기라는 것이다.

물론 2기 신도시 중에서 판교, 광교, 위례는 이미 활성화가 되어 있다. 하지만, 판교, 광교, 위례는 다른 2기 신도시와 다른 시작을 하였다. 이미 상당한 기반시설을 가진 곳을 베이스캠프로 두고 시작을 했던 곳이다. 판교는 분당이라는 거대도시에 인접해 있었고, 광교는 수원 영통이라는 경기도 최고 도시가 같은 권역이다, 위례는 서울권이다. 그것도 강남권이다.

현재의 단면으로 1기 신도시 대비 2기 신도시의 경쟁력을 평가하기 어렵다. 하지만, 투자를 위한 평가를 할 수 있다. 기반시설이라는 입지 경쟁력이 1기 신도시와 유사한 수준이라면, 2기 신도시가 무조건 경쟁력이 높다. 새 시설, 새 아파트라는 이유만으로도 경쟁력이 높다. 게다가 2기 신도시는 1기 신도시보다 발전가능성이 더 높기 때문이다. 물론 1기 신도시도 재건축이나 리모델링이 집단적으로 실시될 경우 다시 경쟁력을 높일 수는 있다. 하지만 서초구 반포/잠원동이나. 강남구 개포동, 강동구 고덕/둔촌동처럼 , 1기 신도시가 대규모로 재건축/리모델링이 진행될 계획이 향후 10년 동안은 없을 것이므로 현재 시점에는 2기 신도시의 발전가능성을 주목하시는 것이 더 합리적이 방법이다.

물론 지역마다 기반시설이 제대로 갖춰지는 시기가 다르다. 그 영향력도 다르다. 2기 신도시도 입지마다 다른 전략을 가지고 있어야 한다. 판교는 분당보다 강한 지역이 되었다. 광교도 수원보다 경쟁력이 더 높다. 김포와 파주는 일산과 계속 경쟁을 하고 있다. 하지만, 아직은 일산을 역전할 내공을 아직은 갖추지 못했다.

동탄은 1기 신도시와 경쟁을 하는 체제가 아니다. 스스로의 수요를 충당해야 하는 지역이다. 산업단지가 들어오고 일자리가 많아질수록 동탄은 엄청난 경쟁력을 갖추 것이다. 규모면에서 1기, 2기 신도시 중 가장 큰 규모다. 현재 미분양이 쌓이고 있는 지역 중 한곳이지만, 그것은 신규로 분양되는 동탄의 변두리 지역이지 동탄역 주변의 중심지역은 프리미엄이 1억 이상 형성되어 있다.

2기 신도시에 투자를 해야 하는 시기가 궁금할 것이다. 1기 신도시에 주로 투자했던 방법인 전세가율이 높은 지역만 소액으로 투자하는 갭투자 방법으로는 투자하기가 어려운 지역이다. 2기 신도시는 발전가능성을 보고 중장기 입지 투자를 해야 하는 지역이다. 신도시의 초기에는 프리미엄이 있더라도 핵심지역을 매입하는 것이 바람직하고, 미분양 물량 중에서도 입지의 발전가능성이 높은 지역은 오히려 투자 타이밍이 될 수 있다. 2기 신도시 중에서도 현재 전세가가 분양가를 넘은 지역들이 계속 생기고 있다는 사실은 투자 경쟁력이 높아지고 있다는 것을 증명하고 있다.