[단독]마곡지구 高분양가의 비밀…'고무줄 가산비'

마곡 2차 공공 분양가, 2년 전 1차보다 1억원 껑충

법정 상한없는 토지·건축 가산비 늘려 ‘꼼수’인상

1차 분양시 ‘0원’이던 가산비가 수천만원씩 붙여

인접한 민간 브랜드 아파트보다 비싼 기 현상

[이데일리 양희동 기자] ‘4억 3000만원’과 ‘5억 4000만원’. 서울시가 강서구 마곡지구에서 2013년 8월과 올해 8월 각각 공급한 전용면적 84㎡짜리 아파트 분양가다. 서울시와 SH공사가 개발하는 마곡지구(도시개발사업지구) 내 공공 분양아파트는 분양가 상한제를 적용받지만, 서울시가 2년 만에 분양가를 1억 1000만원(25.6%)나 올린 것이다. 이는 같은 기간 강서구 아파트값 상승률(4.1%)의 6배가 넘는 수준이다.

이런 고분양가 책정이 가능했던 데에는 정부가 무제한 허용하고 있는 ‘가산비’가 결정적인 역할을 했다. 분양가 상한액은 기본형 건축비와 토지비(땅값), 그리고 이 두 비용의 가산비 등을 합해 산출된다. 이 중 가산비는 법정 한도가 없는 탓에 조건만 맞으면 얼마든지 고무줄 인상이 가능하다. 지난달 청약 신청을 받은 마곡지구 2차 공공 분양아파트는 전체 분양가의 10~15%가량이 가산비로 채워져 있다. 2013년 첫 공급 때는 분양가에 한 푼도 포함되지 않았던 가산비를 서울시가 고스란히 소비자에게 떠넘긴 것이다.

△5·6단지는 1차, 8·10-1단지는 2차 공공 분양. 13단지 민간 분양
◇‘0원’이던 가산비… 2년 뒤엔 수천만원으로 불어

13일 서울시 산하 SH공사가 공개한 마곡지구 분양가 산정 자료에 따르면 지난달 청약 신청을 받은 마곡지구 8·10-1·11·12단지 공공 분양아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 1500만원대로 2013년 8월 1200만원 선에 공급한 1차(1~7·14·15단지)때 보다 25%가량 올랐다. 가장 분양가가 비싼 8단지의 경우 3.3㎡당 1570만원 수준으로 전용 84㎡짜리 아파트값이 5억 140만~5억 8000만원에 달한다. 이는 올해 1월 민간 건설사인 현대엔지니어링이 마곡지구에 공급한 ‘마곡13단지 힐스테이트 마스터’(1194가구)의 같은 면적 주택형(4억 8800만~5억 3060만원)보다 약 4000만원 비싸다. 또 현대건설이 지난해 4월 마곡지구 5·8단지와 맞붙은 민간 택지에 선보인 ‘마곡 힐스테이트’(603가구)의 같은 면적 아파트 분양가(4억 6750만~5억 4300만원)를 훌쩍 뛰어넘는다.

마곡지구 2차 분양가격이 민간 단지보다도 비쌌던 것은 토지·건축비 등에 기간이자 및 추가 공사비 명목으로 붙인 수 천만원의 가산비 때문이었다. 1차 분양에선 전체 단지의 가산비는 ‘0원’이었다. 전용 84㎡형을 기준으로 마곡13단지 힐스테이트마스터(대지지분 54.2㎡)의 땅값은 평균 2억 5537만원이다. 반면 공공 분양인 10-1단지는 이 보다 대지지분(50㎡)이 더 적은데도 땅값이 3000만원 이상 비싼 2억 8873만원이다. 택지 공급가 자체는 10-1단지가 2억 5088만원으로 더 낮지만 가산비가 15%(3785만원)나 붙어 가격이 올라간 것이다. 여기에 건축비(2억 3126만원)에도 가산비 5.6%(1227만원)가 더해져 전체 분양가를 끌어올렸다.

SH공사는 주변 입주 단지와 비교해 여전히 가격이 싸기 때문에 문제가 없다는 입장이다. SH공사 관계자는 “부지별로 용도지역 및 용적률 기준이 달라 땅값과 건축비 등은 차이가 날 수 있다”며 “가산비는 1차 분양 시점엔 부동산시장 침체로 자체 부담했지만 이젠 상황이 호전돼 분양가에 모두 포함시켰다”고 털어놨다. 현재 SH공사의 총 부채는 17조원에 달한다.

브레이크 없는 가산비…정부 “실비 개념이라 불가피”

마곡지구 2차 단지 분양 과정에서 서울시와 SH공사 등에는 민간 단지보다 분양가가 비싼 이유를 묻는 청약자 질의가 수없이 쏟아졌다. 가산비에 대한 명확한 법적 기준이 없는 탓에 분양가 상한제 적용 지역에서 고분양가 시비가 반복되고 있는 것이다. 그러나 서울시는 가산비에 대한 설명없이 토지비 및 기본형 건축비 상승 때문이란 답변만 되풀이하고 있다.

현재 분양가 상한액은 시행사나 건설사 등이 토지비와 기본형 건축비, 가산비 등을 합한 총액을 제출하면 분양가심사위원회 심의를 거쳐 확정된다. 총액에 대한 법적 상한선은 없다. 분양가심사위가 주변 시세 등과 비교해 높다고 판단하면 가산비의 10~20%를 깎아 조정하는 식이다. 문제는 현재 상한제 적용 지역인 서울·수도권의 공공 도시개발사업지구나 공공택지지구 등은 전세난 속에 실수요가 몰리면서 집값이 고공행진을 하고 있다는 점이다. 이들 지역에서는 가격 비교 대상을 웃돈이 수억원씩 붙은 입주 단지로 잡을 경우 얼마든지 분양가를 높일 수 있다.

하지만 주무부처인 국토교통부는 분양가 삭감에 대한 건설업계의 반발이 거세다며 ‘고무줄 가산비’에 대해 손을 놓고 있다. 국토부 주택정책과 관계자는 “분양가 상한제 적용 지역이라도 감정평가로 정해진 토지비나 기본형 건축비는 사실상 고정값”이라며 “결국 분양가 조정은 가산비 삭감을 통해서만 가능한데 추가 비용에 대한 실비 보상 개념인 돈이라 규제가 쉽지 않다”고 말했다.

※가산비

가산비는 분양가 상한액을 구성하는 토지비와 기본형 건축비 등에 추가된 비용을 말한다. 분양가 책정시 토지 매입에 대한 이자나 연약지반 공사비, 주택 성능 개선, 친환경 시공 등의 명목으로 가산비를 붙일 수 있다.