분양권 4단계 불법거래…눈감은 국토부

[이데일리 정수영 기자] “명의 이전은 전매 제한이 풀린 후에 이뤄지니까 불법도 아닙니다. 그 전에 공증까지 받기 때문에 계약금을 떼일 염려도 없어요.”

요즘 아파트 분양권 거래가 활발한 경기도 화성 동탄2신도시. 인근 부동산중개업소에서 만난 공인중개사 A씨가 건넨 말이다. 그는 방문객들에게 전매를 포함한 분양권 불법 거래를 거리낌 없이 제안했다.

분양권 불법 거래 유혹은 일반인들에게까지 손길을 뻗치고 있다. 얼마 전 위례신도시에서 분양된 아파트(‘우남역 푸르지오’)에 청약했다는 B씨. 그는 당첨만 되면 계약 전에 3000만원을 받고 팔 생각이라고 했다. 그러면서 그는 “작년에 동네 이웃 주민이 위례신도시에서 나온 분양 아파트에 당첨돼 이런 식으로 돈을 벌었다”며 “다들 그렇게 투자하는 게 일반화돼 있다”고 귀띔했다.

분양권시장에 불법 행위가 만연하고 있다. ‘떴다방’(이동식 부동산 중개업소)은 물론이고 분양업체, 개인 투자자까지 불법 행위에 가담하고 있다. 단속해야 할 국토교통부 등 정부는 일부러 방치한다는 의혹까지 사고 있다.

△아파트 분양권 불법 거래가 판을 치면서 일반인들 사이에서도 불법 불감증이 커지고 있다. 최근 분양한 위례신도시 ‘우남역 푸르지오’ 아파트의 모델하우스 주변으로 ‘떴다방’(이동식 부동산 중개업소)들이 진을 치고 손님 유치에 열을 올리고 있다.

아파트 분양시장에선 통상 4단계에 걸쳐 불법 행위가 이뤄진다. 1단계는 계약 이전에 이뤄지는 청약통장 불법 거래다. 청약통장은 청약 이전일 경우 일반적으로 500만~2000만원 수준에서 거래된다. 청약 후 당첨된 통장이라면 프리미엄(웃돈)이 더 많이 붙는다. 이미 분양권에 웃돈이 형성된 때문이다. 위례신도시나 동탄2신도시 등 인기지역에선 3000만~5000만원 정도 웃돈이 붙어 통장이 거래되고 있다.

2단계 불법 행위는 계약 후부터 전매 제한이 풀리기 전까지 이뤄진다. 전매 제한 기간은 공공택지 내 아파트가 1년(지방 6개월), 민간택지 내 아파트는 6개월(지방은 없음)이다. 하지만 전매 제한을 비웃듯 분양권 거래가 공공연하게 이뤄지고 있다. 그런데 만약 분양권에 붙은 프리미엄이 빠져 매수자가 중도금을 내지 않고 사라질 경우 모든 책임은 명의자가 져야 한다. 장기간 중도금 연체로 계약이 해제돼 계약금만 떼일 수도 있다.

소유권 명의이전 시기에도 불법 행위가 이뤄진다. 실제 거래가보다 낮춰 신고하는 ‘다운계약서’ 작성이 그것이다. 양도소득세와 취득세 등 세금을 줄이기 위한 목적으로, 최근 들어선 이 양도세를 매도자가 아닌 매수자가 내는 사례도 늘고 있다. 결국 양도세를 덜 내기 위해서라도 매수자는 자발적으로 다운계약서 작성에 가담할 수밖에 없다.

매도자와 매수자가 계약 종료 후 내야 하는 분양권 중개보수(옛 중개수수료) 수수 행위도 불법으로 이뤄지고 있다. 분양권은 이미 낸 금액과 프리미엄을 합친 금액에 대해 기존 주택과 똑같은 중개보수 요율을 적용한다. 하지만 중개업자들은 담합을 통해 지역별로 건당 150만~200만원의 중개보수를 받고 있다. 분양권 불법 거래를 중개하는 만큼 ‘위험 수당’이라는 게 이들의 설명이다.

이처럼 불법 거래 행위가 단계별로 광범위하게 이뤄지고 있지만 단속의 손길은 미치지 못하고 있다. 지자체는 떴다방과 중개업소를 돌며 지도 단속을 하는 수준에 그치고, 국세청은 거래자의 통장거래 내역 등을 추적 하지만 분양권 가격이 워낙 천차만별이어서 불법 거래 여부를 판가름하기가 쉽지 않다. 건설사들도 청약 열기를 부추기기 위해 떴다방에게 좋은 자리를 내주는 등 사실상 불법 행위에 가담하는 경우가 적지 않다.

국토부 관계자는 “주택시장이 살아나면서 분양권 거래 과열로 일부 불법 행위가 나타나고 있는 것 같다”며 “이달 22일부터 위례신도시를 포함해 투자 수요가 많은 지역 중심으로 분양권 불법 거래에 대한 단속을 강화할 예정”이라고 말했다.

하지만 위례신도시 모델하우스 인근에서 만난 C 공인중개사의 말은 국토부의 답변을 무색케 하고 있다. 그는 “건설사나 지자체, 정부 모두 분양권 단속을 강화하면 시장이 침체될까봐 쉽게 손 대지 못한다. 단속 강화한다는 말은 그냥 쇼에 불과하다”며 지나가는 일반 투자자의 불법거래를 유도하고 있었다.