[대박땅꾼의 땅스토리]농지투자를 할 때마다 헷갈리는 것들

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 솔직히 필자는 겁쟁이다. 그래서 투자를 하게 될 때마다 아는 것도 한 번 더 돌아보고, 짚어보는 것을 반복하게 된다. 실제로 농지는 지자체별로 아주 조금씩의 차이가 발생하기도 때문에 헷갈리는 경우도 있기 때문이다. 십 년을 넘게 투자해온 필자가 이 정도인데, 이제 막 투자를 배워가는 중인 사람들은 얼마나 헷갈리는 것들이 많을까? 오늘은 농지투자를 할 때 가장 많이 질문하는 것 중 몇 가지를 다뤄보도록 해보겠다.

-농지를 보유하고 있지만, 관리를 안 해 잡종지로 쓰이고 있는 경우에도 농지인가요?

△이런 경우가 있다. 상속을 받거나, 지목이 전(밭)인 곳에 투자하려고 가보니 잡초가 무성한 잡종지인 상태인 경우를 맞닥뜨릴 때 보이는 그대로 ‘잡종지’인지를 묻는 경우이다. 또, 농지로 잘 쓰다가 3년 후 주차장으로 이용하는 경우는 수도권 등지에서 자주 맞닥뜨릴 수 있는데, 결론부터 말하자면 이미 지목이 ‘전’이면 농지다. 농지법에서는 지목이 전/답 같은 농지거나 과수원일 경우 농지전용절차를 이행하지 않고 방치하고, 휴경해 잡종지나 임야상태가 된 경우에도 농지로 취급한다.

보이는 모습이 달라도 지목을 확인해야 하는 경우가 바로 이 때문이다. 보이기에는 건축이 바로 될 것처럼 대지라고 생각해 아무것도 모르는 어수룩한 초보자들이 ‘농지’에 ‘대지’ 값을 내는 정말 어리석은 일은 없어야 한다.

-농지투자 후에 농막을 설치하려고 하는데요. 2층으로 만들어도 될까요?

△농지에 농막을 설치하는 것은 문제가 되지 않는다. 하지만 2층으로 설치하려는 것이 문제다. 최근에 소형 세컨하우스 등을 보유하는 게 유행이다. 주말 돼서 시골에 내려가서 힐링을 하거나, 큰돈이 들어가지 않아 임시 숙소로 사용하기도 한다. 그래서 실제로 컨테이너 등이 ‘주거’와 ‘숙소’에 초점이 맞춰져 판매되고 있는 것을 보게 될 것이다.

농막이라는 것은 농업활동으로 잠깐 쉬거나, 창고 등으로도 활용할 수 있는 것으로 연면적 20㎡(6.05평) 이하인 시설로 원래는 주거목적이 아니다. 따라서 연면적 20㎡(6.05평) 이하의 컨테이너 박스 설치를 농지에 하는 건 농지전용을 하지 않고 설치할 수 있다. (건축법 등에 따라 가설 건축물로 축조신고 해야 할 수도 있다)

단, 2012년부터 농막에 전기, 수도, 가스 등을 설치할 수 있게 되면서 정말 주거용처럼 농막을 여기는 이들이 있는데 주의해야 한다. 농막을 농지이용행위로 규정하는 취지 등을 고려했을 때 농막을 2층으로 설치하는 것은 불가하다. 단, 정화조나 주방 등의 간이시설은 설치할 수는 있다.

-논을 밭으로 매립할때 같은 농지인데도 농지전용을 받아야 하나요?

△농지전용이라는 것은 농업인이 주택, 축사 등의 이용시설 등을 설치할 때 필요한 절차인데, 위의 질문처럼 논을 밭으로 바꾸는 것은 농지전용이 아니라 ‘농지개량’ 행위가 된다. 즉, 농지전용부담금이 발생하지 않는다. 단, 2미터 이상의 성토를 할 때는 농지조성 행위로 보고 개발행위허가 대상에 포함돼 허가를 받아야 한다.

이외에도 많은 질문을 받아보았지만, 은근히 당연하지만 모르는 분들이 많았던 것을 담아보았다. 농지는 사실 따로 시간을 내서 공부해야 할 만큼 방대한 내용이 있다. 법적으로 따지고 보면 까다롭지만, 그렇다고 실행하지 않기에는 매력적인 것이 농지 투자라는 것을 몸소 겪지 않으면 모른다는 것이 안타까울 뿐이다.