3.3㎡당 3829만원…'중도금 대출 불가' 전용84㎡ 현금 14억 필요

[이데일리 이성기 기자] 단군 이래 최대 재건축 사업으로 통하는 서울 강동구 둔촌주공아파트(올림픽파크 포레온)가 분양가(3.3㎡당 3829만원)를 책정하고 본격적인 일반 분양에 돌입한다. 이르면 25일 입주자 모집 공고를 시작으로 다음 달 5일 특별공급, 6일 1순위 청약 등 일반분양을 시작한다. 당첨자 발표일은 특별공급 14일, 1순위 15일이다. 정당 계약은 내년 1월 3일로 정해졌다. 책정된 분양가를 바탕으로 주택도시보증공사(HUG)에 분양 보증을 받고 구청의 입주자 모집 공고 승인 후 모집 공고를 해야 하는 만큼, 일정은 다소 달라질 수 있다.

[그래픽=이데일리 김정훈 기자]

총 1만 2032가구 중 조합원 물량을 제외하고 4786가구가 일반에 분양된다. 전용 29~49㎡ 소형이 2061가구, 59㎡(1488가구)·84㎡(1237가구) 중형이 2725가구로 주로 중·소형에 몰려 있다. 84㎡ 초과 타입(109~167㎡)은 모두 조합원에 배정됐다.

분양가가 결정되면서 전용 49㎡는 8억 4238만원, 59㎡는 9억 5725만원, 84㎡는 13억 186만원대에 이를 것으로 보인다. 전용 84㎡의 경우 옵션과 확장비, 취득세 등 각종 세금까지 고려하면 실제 필요한 자금은 14억원을 웃돌 것으로 예상한다. 이르면 다음 주부터 중도금 대출 보증 가능 분양가 기준이 9억원에서 12억원으로 상향될 예정이지만, 청약 대기자들의 수요가 가장 높은 전용 84㎡는 중도금 대출이 불가능해 오로지 현금으로 분양대금을 충당해야 한다.

이에 따라 중도금 대출이 수월하고, 전용 84㎡ 중 일부 세대(558가구)는 `주방 뷰` 등 비선호 주택형인 점에서 이번 청약에서는 중소형 아파트의 인기가 두드러질 것이라는 관측이 높다.

청약 가능 점수는 입주자 모집 공고 일정에 따라 달라질 확률이 높아 보인다. 정부가 12월 중 청약 제도를 개편하기로 했는데, 기존 가점제 방식에서 추첨제 비중을 키우면 점수가 낮은 때에도 당첨 기회가 늘어나기 때문이다. 입주자 모집 공고가 청약 제도 개편 전에 이뤄지면 무주택 기간이 길고 부양가족이 많은 고가점자가 유리하고, 청약 제도 개편 후 모집 공고가 나오면 20~30대 중심의 상대적 저가점자도 당첨 가능권에 들어설 수 있다. 현행 청약 제도에 따르면 전용 85㎡ 이하는 100% 가점제로 당첨자를 가려낸다.

[그래픽=이데일리 김일환 기자]

정부가 청약 제도 개편을 예고하면서 상황은 달라질 수 있다. 개편안에 따라 청약 제도가 바뀌면 전용 60㎡ 이하는 가점 40%, 추첨 60%로 당첨자를 가려낸다. 전용 60~84㎡는 가점 70%, 추첨 30%를 적용한다. 이렇게 되면 상대적 저가점자에게도 그만큼 기회의 문이 넓어진다.

잇단 금리 인상과 경기 침체 우려로 전국적으로 미분양 우려가 커지고 있지만, 서울 주요 입지에 초대형 단지라는 매력과 주변 시세보다는 낮아 전문가들은 무난한 `완판`을 예측하고 있다.

한 분양 관계자는 “`주방 뷰`나 소형 평형 복도식 논란이 있지만 당분간 이 정도 규모와 입지를 대체할 단지가 없어서 둔촌주공 청약은 1순위에서 무난하게 마감될 것으로 본다”고 말했다. 혹 미분양 세대가 발생한다면 `줍줍`(무순위 청약)은 전국 청약이 가능해졌다.