일반분양 띄우려 '입주권 거래 금지'… 강남 재건축 신종 담합

[이데일리 박종오 기자] 서울 강남의 한 재건축 조합과 시공사가 짜고 조합원의 입주권 전매를 제한해 논란이 일고 있다. 공급 물량을 줄여 아파트값을 뛰게 할 우려가 있는 시장 교란행위인 만큼 철저한 단속이 필요하다는 지적이다.

12일 부동산업계에 따르면 서울 서초구 잠원동 대림아파트 재건축 조합과 시공사인 삼성물산 건설부문은 ‘래미안 잠원’ 아파트(옛 대림아파트)의 일반분양 기간 동안 조합원들의 입주권 전매(조합원 지위 양도)를 금지했다. 입주자 모집 공고일인 지난 6일부터 3개월 간 입주권을 사고 팔 수 없도록 조치한 것이다.

잠원동 대림아파트 재건축 단지인 래미안 잠원 아파트는 지난 6일 모델하우스를 열고 본격적인 분양에 나섰다. 12일 1·2순위 청약에 이어 13일에는 3순위 청약을 받는다. 전용면적 59~133㎡ 총 843가구 중 126가구가 일반분양 대상이다. 조합원들은 일반분양 및 임대아파트(81가구)를 제외한 636가구를 보유하고 있다. 거래가 제한된 조합원 물량이 전체 가구 수의 75%를 차지한다.

재건축 아파트의 조합원 입주권(새 아파트에 입주할 수 있는 권리)은 법적으로 매매 거래가 허용되고 있다. 2003년 노무현 정부는 강남권 재건축 투기를 막기 위해 조합원의 명의 변경을 금지했지만 이명박 정부 들어 규제가 전면 풀렸다. 당시 국토해양부(현 국토교통부)는 투기과열지구로만 그 적용 범위를 축소했고, 2011년 12월에는 마지막 투기과열지구였던 강남3구(강남·서초·송파구)마저 지구 지정에서 해제됐다. 따라서 현재는 사실상 전 지역에서 재건축 아파트 조합원의 지위 양도가 가능하게 된 것이다.

하지만 잠원 대림아파트 재건축 조합은 지난 1월 조합 정관에 조합원 지위 양도 금지 조항을 집어넣었다. 각 조합원이 조합에 신탁한 토지 소유권의 명의 변경을 막는 방식으로 거래를 제한한 것이다.

▲서울 서초구 잠원동 대림아파트 재건축 조합이 최근 새 아파트 일반분양을 앞두고 조합원에게 보낸 공문. 이 조합의 관리처분계획변경안에도 조합원의 입주권 전매를 제한하는 내용이 들어 있다.

재건축 사업은 원활한 사업 추진을 위해 사업 기간 동안 조합원들의 토지 소유권을 조합에 맡기는 (관리)신탁등기를 하는 게 일반적이다. 입주권을 타인에게 넘기려면 기존 신탁등기를 해제하고 소유권을 이전한 뒤 다시 신탁등기를 해야 하지만, 조합이 동의하지 않을 경우 법으로 허용됐더라도 거래를 할 수 없다. 이영미 대림아파트 조합장은 “일반분양 기간인 3개월 동안은 조합원들의 신탁 명의 변경을 해줄 수 없다는 게 조합 방침”이라고 말했다. 인근 E공인 관계자는 “주택시장 침체로 분양가보다 싼 조합원 입주권이 시중에 대거 풀려 미분양이 속출하는 사업장이 많아지자 이런 일이 벌어지는 것을 사전에 막겠다는 조합의 의도가 아니겠냐”고 말했다.

업계에서는 조합이 법적 근거 없이 입주권 전매를 제한해 조합원들의 재산권 행사는 물론 소비자 선택권까지 침해할 수 있는 만큼 제도적 보완이 필요하다는 목소리가 높다. 과거 사회적 논란이 된 강남 아파트 부녀회의 집값 담합과도 유사하다는 지적도 많다. 일각에서는 대림아파트 조합측이 일반분양 기간에 입주권 전매를 제한했다는 점에서 시공사가 개입했을 가능성도 배제할 수 없다는 지적도 나오고 있다.

그러나 관할 서초구청은 물론 법령을 주관하는 국토교통부와 공정거래위원회 등은 손을 놓고 있다. 국토부 주택정비과 관계자는 “재건축 조합원의 입주권은 자유로운 전매가 보장되지만 이처럼 조합과 건설사가 자체적으로 짜고 전매를 막을 경우 개입할 뾰족한 방법이 없다”고 말했다. 신영호 공정위 카르텔총괄과 과장도 “담합 행위 사실이 입증되려면 복수의 사업자가 참여했다는 것을 전제해야 하는데 조합원 개인을 사업자로 보긴 어려워 추가적인 법적 해석이 없는 한 (부녀회의 집값 담합처럼) 제재가 녹록지 않을 것”이라고 말했다.

업계에 정통한 한 관계자는 “공급 물량을 줄이는 방식으로 시장을 통제해 자기 재산권의 가치를 높이겠다는 대단히 반시장적인 발상”이라며 “선의의 피해자가 발생하는 걸 막기 위해서라도 제도적 보완 장치가 마련돼야 한다”고 지적했다. 이에 대해 대림아파트 조합 관계자는 “입주권 전매 제한에 대해서는 조합원들도 불만이 없었다”며 “정해진 3개월을 다 채우기 전이라도 일반분양 계약이 100% 완료되면 전매를 허용할 것”이라고 말했다.

▲서울 서초구 잠원동 대림아파트 재건축 단지인 ‘래미안 잠원’ 아파트의 모델하우스를 찾은 수요자들이 분양 상담을 받고 있다. 재건축 단지는 일반분양분과 조합원 입주권 모두 거래되는 게 일반적이지만, 이 아파트의 경우 수요자들이 일반분양 기간 동안 조합원 입주권을 살 수 없다.