[목멱칼럼]쌓이는 미분양 해법 찾기

[서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)] 최근 미분양 아파트가 급증하고 있다. 정부 발표에 따르면 지난해 12월 기준 6만8000호이다. 현재의 시장 상황을 고려할 때 미분양아파트는 올해까지는 지속적으로 증가할 가능성이 있다. 올해 분양을 계획한 물량도 26만 가구로 추산한다. 현재 아파트분양시장을 고려할 때 적은 물량이 아니다. 특히 지방의 미분양아파트는 상당기간 감소하기 어려울 것으로 보인다. 분양아파트에 대한 가격상승의 기대감이 사라졌기 때문이다.

미분양아파트 문제는 해결할 반전의 모멘텀을 만들어내기 어렵다. 정부나 시장의 안일한 생각과는 다르게 문제를 해결하는데 상당한 시간과 세금이 투입될 수밖에 없기 때문이다. 물론 기본적으로 미분양아파트는 사업주가 책임을 지는 것이 원칙이다. 재무구조가 양호한 사업주의 미분양아파트는 자체적으로 해결하도록 유도할 필요가 있지만 한계가 있다.

이 때문에 정부에서도 여러방안을 모색하고 있으나 논란만 가중되고 있다. 이런 논란을 잠재울 수 있는 방향은 없는지 살펴보자. 첫째, 공적자금으로 미분양 아파트를 매입해 공공임대를 하겠다는 방안이다. 이 방안은 국민의 혈세로 건설사를 지원한다는 부담이 있지만 정부는 공공임대주택을 공급해 주거복지를 실현한다는 정책적 목표가 있다. 정부가 직접 공공임대주택을 건설해 공급하는 방안도 있지만 민간이 건설한 주택을 매입하는 것이 비용 측면에서 경제적이고 효율적일 수도 있다. 물론 매입임대사업을 확대하기 위해선 예산 확보, 임대수요 예측, 매입가격 등 해결해야 할 과제가 많다. 공공임대주택공급확대와 건설산업의 위기 극복이라는 정책의 실효성을 확보할 수 있을지도 의문이다. 그러나 다양한 공공 영구임대주택 공급이라는 정책에 초점을 맞추면 논란은 어느 정도 잠재울 수 있다. 결론적으로 정부의 미분양주택 매입은 한정된 재원을 바탕으로 해야 하기 때문에 영구임대주택공급계획과 접목해 주거 취약계층의 주거복지에 초점을 맞춰야 할 것이다.

둘째, 미분양아파트에 대한 세제감면혜택 여부에 대한 논란이다. 김대중 정부와 이명박 정부도 시행한 적이 있다. 2008년 서브프라임 모기지사태 이후에 미분양아파트 물량이 16만5000가구였다. 이후 2012년9월10일 주택거래 활성화 대책으로 미분양아파트 취득세 50% 감면, 5년 이내에 처분하면 양도소득세를 전액 면제라는 활성화 대책을 발표해 어느 정도 효과를 본 전례가 있다. 하지만 세금감면이라는 정책도 결국은 국민 세금으로 건설업계를 지원한다거나 소비자에게 위험을 전가한다는 비판이 나올 수밖에 없다. 결국 세금감면제도의 도입도 국가 경제의 위험을 줄이기 위해 불가피한 정책이라는 것을 국민에게 설득하는 전략이 선행돼야 한다.

셋째, 공적자금보다는 민간자본을 활용해야 한다는 논리다. 부동산펀드, 리츠 등으로 조성한 민간자본을 적극 활용해 시행사가 상환하지 못한 부동산 PF대출을 출자전환하는 방식이다. 투자한 부동산펀드나 리츠가 수익권을 갖고 시행사는 환매조건부로 미분양 아파트를 처분하거나 임대수익을 대행한다. 이를 통해 장기간 PF대출을 상환한다면 미분양 아파트를 줄일 수 있다. 물론 환매조건부에 대해 정부에서 보증해 준다면 제도의 활성화에 도움이 될 것이다. 그리고 부동산펀드 유치를 위해 배당소득 비과세 등 소득공제 등의 혜택을 준다면 금상첨화다. 다만 펀드가 부실화됐을 때다. 국민 혈세를 투입한다는 측면에서는 문제의 소지가 다분하다.

이상과 같은 논란이 있음에도 미분양주택의 급증과 지역경제의 침체가 장기화하면 당장 내년 총선을 앞둔 상황에서 지방 건설사를 중심으로 정부의 미분양아파트 해결에 대한 요구가 강해질 것이다. 정부도 부동산의 정치화 경향 때문에 떠밀려 대책을 마련할 수밖에 없을 것이다. 미분양 아파트 해결책 마련의 시점과 시행시기도 매우 중요하다. 정부가 정치 논리에서 벗어나 여러 논란을 잠재우면서 정책적 효과를 극대화할 고심과 혜안이 어느 때보다 필요한 시기다.