대형 건설사마저…PF 위기론 재확산

[이데일리 지영의 기자] “브릿지론은 고사하고, 본PF 자금조달도 소수를 제외하곤 다 거절당할 상황이다. 낙타더러 바늘구멍을 통과하라고 하는 게 더 수월할 것이다.”

한 증권사 대체투자팀 영업직원의 평가다. 울산 소재 주상복합사업을 중도 포기한 ‘대우건설 사태’가 신규 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 자금 조달에 찬물을 끼얹은 양상이다. 레고랜드 사태 이후 정부의 유동성 공급대책에 PF 시장은 간신히 진정국면에 접어들었는데, 다시 사업 중단 사례가 터지자 기관투자자들이 줄줄이 신규 투자를 고사하는 분위기로 돌아서고 있다는 평가다. 특히 1군 건설사의 결정이었다는 점에서 투자심리가 꽁꽁 얼어붙은 분위기다.

[그래픽=이데일리 이미나 기자]

투자자 신뢰 훼손 초래한 대우건설 사태...자금조달 ‘영업난’

12일 투자은행(IB) 업계에 따르면 지난해 하반기부터 국내 주요 공제회와 연기금은 PF 투자 기준을 선순위 및 1군 시공사 진행 건으로 높여잡은 상태였다. 과학기술인공제회의 경우 선순위·1군 시공사 이상, 군인공제회의 경우 브릿지론 투자는 중단하고 1군 시공사 책임준공 및 보증 건 이상부터 검토 가능하다는 입장이었다. 다른 기관들의 심의 요건도 크게 다르지 않은 것으로 파악됐다. 부동산 경기 침체가 가시화되고 관련 PF불안이 높아지는 상황에서 리스크 관리를 위해 출자 기준을 까다롭게 잡았던 셈이다.

녹록지 않던 PF 사업 자금 조달 여건이 더 악화될 것이라는 평가가 나온다. 최근 대우건설이 고금리 부담과 미분양 우려를 사유로 울산의 한 주상복합 사업장 건설을 중도 포기하는 사례가 나와서다. 과거 책임준공을 이행하지 않은 사례가 있었지만 대우건설 같은 1군 건설사가 포기한 적은 없었다. 이번 대우건설 사태로 ‘1군’이라는 안전판도 깨진 셈이다.

부동산 시장이 갈수록 악화하는 가운데 대우건설과 비슷한 사례가 또 나올 수 있다는 우려가 크다. 국토교통부에 따르면 지난해 12월 말 기준 전국 미분양 물량은 6만8107가구로 정부가 위험선으로 보는 6만호를 훌쩍 뛰어 넘어섰다. 악성 물량인 준공 후 미분양은 7518호로 2021년 10월 이후 최대를 기록했다.

이번 대우건설 사태로 자금조달을 맡은 금융사 측에서는 기관투자자들에 대한 신뢰 훼손으로 이어져 소위 ‘영업사절’이 속출할 분위기라는 토로가 나온다. 건설사나 시행사 등이 사업을 책임지고 끌고가는 전제조건을 강조해 투자자들을 설득해오던 것이 이제 불가능해졌다는 평가다. 대우건설 사례가 PF 시장에 ‘나쁜 신호탄’이 된 양상이다.

한 증권사 부동산팀 관계자는 “지난해 하반기부터는 선순위나 1군 시공사 책임준공 물량만 받겠다는 곳이 태반이어서 그 조건을 강조해서 진행한 건들이 대부분이었다”며 “후순위나 에쿼티는 우리(증권사) 자금으로 메워가며 조달해 왔는데, 이제는 간신히 끌어오던 조건부 투자금마저도 끌어오기가 쉽지 않을 상황”이라고 평가했다.

이어 “기존에 본 PF 전환에 참여하겠다던 기관 쪽에서 입장을 바꾼 사례도 벌써 나왔다”며 “특히 개발 PF에 여지 남겨둔 곳들도 대구·경북은 안 하겠다는 곳이 태반이었는데, 이제 지방 사업장 자금 조달은 아예 틀어 막히는 상황이라고 보면 된다”고 덧붙였다.

고개 돌리는 기관들…공사현장, 자금난에 삽 못 뜰 판

실제 일부 기관들은 선제적으로 리스크 관리 기준을 재정비하기 시작한 것으로 파악됐다. 부동산 부실을 우려해 선순위 대출조차 당분간 투자를 중단할 분위기도 감지된다. PF부실이 현실화되거나 중도 포기가 발생하는 경우 대부분의 사업장은 공매로 넘어가게 된다. 만약 토지가격 하락 등으로 부동산 가치가 현저히 낮아지면 선순위 대출에서조차 원금 손실이 날 가능성을 배제할 수 없는 상황이 될 수 있다.

한 기관투자자 고위 관계자는 “당분간은 기존에 투자한 사업장 리스크를 중점 점검할 계획”이라며 “개발 PF 쪽으로는 당분간 투자 심의 기준을 더 신중하게 조정할 필요가 있어보인다”고 말했다.

PF 관련 투심이 극히 얼어붙으면서 멈춰서는 사업장은 더 늘어날 것으로 보인다. 현재도 부동산 경기 악화와 자금조달 난항 등으로 멈춰선 사업장이 적지 않은 상황이다. 대한건설협회에 따르면 협회 회원사가 시공에 참여한 PF사업장 231곳 중 32곳이 공사 지연 및 중단 상태인 것으로 파악됐다. 공사 중단이 7곳, 공사가 지연된 곳이 25곳으로 집계됐다.