역세권 장기전세주택 공급확대…용적률 700% 완화·35층 규제 폐지

[이데일리 오희나 기자] 서울시가 전월세 시장과 주택시장 안정화를 위해 장기전세주택 공급 확대에 나선다. 역세권 장기전세주택 용적률을 최대 500%에서 최대 700%까지 완화하고, 35층 층수 규제도 폐지한다.

30일 서울시는 이런 내용을 골자로 역세권 장기전세주택 건립 운영기준을 개정하고 이날부터 시행한다고 밝혔다. 운영기준 전반을 손질해 장기전세주택 공급을 확대하고, 주택시장 안정을 도모한다는 설명이다.

[이데일리 방인권 기자] 서울 송파구 서울스카이에서 바라본 강북 아파트 단지.

역세권 장기전세주택 용적률 최대 700% 완화

‘역세권 장기전세주택’은 민간 시행자가 역세권 부지(지하철역 승강장 경계 350m 이내)에 주택을 건립하면 시가 최대 준주거지역까지 용도지역을 상향해 용적률을 높여주고, 증가한 용적률의 50%를 장기전세주택으로 확보해 공급하는 사업이다. 오세훈 시장 재임 당시인 2008년 도입됐으며, 현재 66개 사업지에서 1만7572호 규모로 추진 중이다. 이중 준공 및 입주 물량은 9개 사업지, 1375호다.

공급 확대를 위한 기준 완화 주요 내용으로는 △준주거지역 용적률 완화 △35층 일률적 층수규제 폐지 △채광창 이격·인동거리 완화 △1차 역세권 범위 완화 기간 연장 △사업대상지 확대 △준주거지역 비주거 비율 완화 등이다. 제도 개선을 위한 개정사항으로는 △용적률 적용체계 개선 △정비(예정)구역 해제지역 재개발사업 방식 허용 △커뮤니티 지원시설 설치기준 개선 △특별계획구역 내 사업부지 최소면적 완화 △전용면적 확대 등이다.

먼저 시는 ‘역세권 장기전세주택’ 공급을 획기적으로 늘리기 위해 준주거지역 용적률을 기존 500% 이하에서 최대 700%까지 완화한다. ‘서울도시기본계획(2030)’에 따라 차등 적용된다. 도심·광역중심·지역중심 역세권이고 승강장 경계 250m 이내는 용적률 700%까지, 지구중심 역세권이고 승강장 경계 250m 이내는 600%까지, 비 중심지 역세권은 종전대로 승강장 경계 350m까지 500% 내에서 완화된다.

일률적으로 35층 이하로 제한됐던 층수규제를 폐지해 건축물 높이도 완화한다. 중심지, 용도지역 등과 관계없이 동일하게 ‘35층 이하’를 적용했던 것을 ‘서울도시기본계획’에 따른 중심지·용도지역별 높이관리 기준을 따르도록 개선했다.

용적율 완화와 연계해 채광창 이격과 건축물 간 인동거리도 최대 2배까지 완화한다. 기존에는 준주거지역의 채광방향 이격을 높이의 1/4로 정했다면, 앞으로는 용적률 400~500%까지는 1.2배, 500~600%까지는 1.5배, 600~700%까지는 2배 이내로 완화 받을 수 있다.

올해까지만 적용키로 했던 1차 역세권 범위 완화(250m→350m)는 2024년까지 2년 더 연장한다. 시는 2020년 역세권 내 주택공급 확대를 위해 운영기준을 개정, ‘1차 역세권 범위’를 250m에서 350m로 한시적으로 완화했으나, 민간사업의 불확실성을 감안해 연장하기로 했다.

그동안 ‘주거지역’으로 한정됐던 사업대상지도 확대한다. 기존에 역세권 장기전세주택 사업대상지에서 제외됐던 ‘준공업지역’은 공장비율이 10% 미만인 주거 밀집지에 한해 사업이 가능해진다. 또한, 주거지역 중에서도 재정비촉진지구의 경우 사업이 불가능했지만, 앞으로는 재정비촉진지구 내 존치관리구역에서도 사업이 허용된다. 또한, 준주거지역에서 상가 등 비주거시설을 설치해야 하는 의무 비율을 지상층 연면적의 10% 이상에서 5%로 낮춰 주택공급을 확대하고, 입지 여건에 따라 상가 수요가 낮은 지역의 공실을 줄일 계획이다.

용적률 적용 체계, 사업방식별 법령 적용

‘역세권 장기전세주택’ 건립에 다소 불리하게 작용했거나 운영기준상 명확하지 않았던 체계를 합리적으로 조정한다. 용적률 적용 체계를 사업방식별로 법령에 맞게 개선해 법적 정합성을 높인다. 현재는 사업방식이 다름에도 도시정비형 재개발사업과 주택건설사업 모두 ‘지구단위계획’의 용적률 체계를 따르고 있다. 앞으로는 도시정비형 재개발사업은 도시정비법에 따른 용적률 체계를, 주택건설사업은 국토계획법에 따른 지구단위계획 용적률 체계로 이원화된다.

또 주택법에 의한 주택건설사업 방식으로만 사업 추진이 가능했던 정비(예정)구역 해제지역에서 ‘도시정비형 재개발’ 방식도 허용된다. 다른 역세권 사업은 정비구역 해제지역에서도 사업을 허용하고 있는 점을 감안해 형평성을 맞춘다는 취지다. 커뮤니티 지원시설은 의무 설치가 아닌 ‘권장’ 설치로 개선키로 했다.

이 밖에도 최근 재정비한 서울시 지구단위계획 수립기준의 규제완화 사항을 반영해 특별계획구역 내에서 사업부지 최소면적을 20% 완화해 2400㎡ 이상부터 사업을 추진할 수 있도록 했다. 가족 단위 공공주택 공급을 확대하고 주거 품질을 높이기 위해 장기전세주택 전용면적도 60㎡ 이하 → 85㎡ 이하로 확대한다.

김성보 서울시 주택정책실장은 “그동안 역세권 장기전세주택 사업을 추진해 오면서 고민해 왔던 부분들을 법적 허용 범위 내에서 합리적으로 개선했다”며 “앞으로도 역세권 장기전세주택을 지속 공급하기 위해 정책과 제도를 세심하게 들여다보고 합리적·현실적으로 개선해 나가겠다”고 말했다.