공공참여 재개발은 퍼주기…재건축은 찬밥 신세?

[이데일리 황현규 기자] “공공 임대를 담보로 진행하는 정부의 지원이다보니 조합원들의 협조를 기대만큼 끌어올 수 있을지 의문이다.”(함영진 직방 빅테이터랩장)

“사업 기간을 단축해준다는 취지는 좋지만 오히려 빠른 사업 진행으로 예상치 못한 부작용이 나타날 수 있다.”(이은형 대한건설정책연구원 책임연구원)

정부의 공공참여 재개발사업을 중심으로 한 수도권 공급 정책을 놓고 전문가 사이에서는 실효성에 의문이 제기됐다. 재개발과 함께 정비사업의 양대축이라고 할 수 있는 ‘재건축’에 대한 대책이 빠졌다는 분석도 나왔다.

(사진=연합뉴스)

임대주택 조성해야 혜택 받아…조합원 호응 글쎄?

국토교통부가 6일 발표한 ‘수도권 주택공급 기반 강화방안’(수도권 공급방안)에 따르면 정부는 도심 내 지체되고 있는 정비사업을 활성화해 4만 가구를 새롭게 공급할 계획이다. 재개발 과정에 정부가 적극 개입해 조합 설립부터 준공까지 사업 전반을 협조할 계획이다. 조합 내 갈등과 분담금 문제 등에 적극 개입해 사업 기간을 5년으로 단축하겠다는 것이 주 요지다. 특히 정부는 주택공급활성화지구를 신규로 지정해 용적률 완화, 분양가 상한제 적용 예외 등의 혜택을 줄 방침이다.

다만 정부의 지원 혜택이 까다로워 조합원들의 호응을 끌어올리기에는 역부족하다는 지적이 나온다. 함영진 랩장은 “용도지역 상향 또는 용적률 완화, 기부채납 비율 완화, 통합심의위원회 운영, 분양가 상한제 적용 예외가 주어지는 ‘주택공급활성화지구’를 도입하는 것은 의미가 있다”면서도 “조합원 물량을 제외한 50% 이상을 공적임대로 공급해야하기 때문에 수익성이 악화될 수 있다”고 말했다. 그는 이어 “수익성 악화로 조합원들의 큰 호응을 끌어올 수 있을지는 의문”이라면서 “가로주택정비사업등 소규모 사업장 위주로 제한된 효과를 볼 것 같다”고 예상했다.

심지어 공공재개발 시 정부가 사업 기간 단축을 약속하면서, ‘허술한 인허가’가 발생할 여지가 있다는 우려도 있다. 정부는 공공참여 재개발 시 통합 심의를 통해 인허가 절차를 간소화 할 방침이다. 이은형 책임연구원은 “통합 심의를 조합원들 입장에서는 누구나 환영할 정책”이라면서도 “사업심의 단축 자체가 목적이 되면 주변 환경과의 조화, 교통, 도로 등 다양하고 복합적으로 검토해야할 사안들이 누락될 여지도 크다”고 말했다. 그러면서 “실제 고밀도 개발이 이뤄지면서 발생하는 일조권 침해 등의 문제가 대표적”이라고 지적했다.

박선호 국토교통부 1차관이 6일 오후 정부세종청사에서 오는 2022년까지 서울 도심에 7만호 부지를 추가 확보하고 2023년 이후 수도권에 연평균 25만호+α 수준의 주택 공급이 담긴 ‘수도권 주택공급 기반 강화 방안’을 발표하고 있다.(사진=뉴시스 제공)

재건축 빠진 반쪽짜리 대책

심지어 공공형 재개발 활성화 정책을 제외한 나머지 공급 대책이 미흡하다는 목소리도 나왔다. 특히 실수요자들의 ‘내집 마련’을 수월하게 하는 대출 규제 완화 등의 대책이 빠져 아쉽다는 평이다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “도심 유휴지 사업과 30만 가구 조기 조성 등은 기존 대책의 재탕 수준”이라며 “단기간 공급 효과가 가장 큰 재건축 활성화가 빠졌다는 점에서 부족한 정책”이라고 평가했다. 또 고 원장은 “현재 주택시장의 주류로 자리잡은 3040세대를 위한 금융지원 강화 혹은 대출 규제 완화 등의 대책이 빠졌다”고 분석했다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장도 “재개발과 함께 정비사업의 중심축이라 할 수 있는 재건축에 대한 대책이 미흡하다”며 “재개발 사업지는 강북권에 쏠려있는 경우가 많은데, 강남권에 몰려있는 재건축에 대한 규제 완화 등이 함께 논의돼야 한다”고 제안했다.