[최인용세무사의 절세 가이드]전세자금, 증여세 얕봤다 큰코 다친다

[최인용 가현세무법인 대표세무사] 결혼하기 위해서 같이 살 보금자리를 마련하는 것은 매우 중요한 일이다. 최근의 젊은이들의 결혼이 늦어지고 있는 것도 집을 구하기 어렵기 때문이다. 높은 집값뿐 아니라 전세금마련도 갓 사회에 진출한 젊은층의 자력으로는 쉽지 않은 것이 현실이다. 현실적으로는 부모님이 전세금을 마련해주거나 보증금을 지원해 줄 수 있는데 이것은 증여세 과세 대상일까? 증여세를 신고하지 않으면 전세자금에 대해서는 세무조사를 받게 될까? 만약 증여세를 낸다면 줄일 수 있는 방법은 어떤 것이 있을까? 살펴보기로 하자.

① 전세금도 증여세 과세 대상

자녀에 대한 전세자금 증여는 세법상으로 증여세 과세 대상이다. 그러나 최근까지 고액전세에 대해서만 과세하였을 뿐 현실적으로 과세되지 않은 경우가 많았다. 앞으로는 부동산 임대와 관련한 시스템이 정비되어 과세될 가능성이 높아졌다. 현재 증여세는 자녀에게 증여하는 경우 성인 10년 동안 5000만원(미성년2000만원) 까지는 증여세 과세대상이 아니다. 그러나 이 금액을 초과하는 금액은 증여세를 내야한다. 증여세는 1억 원 이하는 10% 5억원 이하는 20%, 10억 원 이하는 30%등으로 최대 50%까지 금액 구간별로 올라가는 누진세율로 되어있다.

따라서 3억의 전세자금을 받았다면 5000만 원을 공제한 금액인 2억5000만 원에 대해 약 3600만 원의 증여세를 내야 한다. 관련법령은 상속세 및 증여세법 제45조를 살펴보면 직업과 나이, 소득, 재산 상태 등을 고려하여 만약 혼자 힘으로 재산취득을 하기 어렵다고 판단될 경우 증여로 추정하여 세금을 부과 할 수도 있으므로 전세자금의 출처를 만드는 것이 중요한 일이다.

② 전세자금도 세무조사 대상인가?

국세청은 최근 10억이상 전세자금에 대한 세무조사를 통해 고액 전세 거주자에 대한 세무조사를 진행해 145억원의 세금과 가산세를 부과했다. 고액전세에 대해서는 특별히 세무조사를 하겠다는 것이다. 그러나 최근 국토부에서 주택임대차 정보시스템(RHMS)을 통해 관련 내용등의 파악이 가능하다. 이 시스템은 국토부의 임대등록시스템과 확정일자 신고자료, 국세청의 월세 세액공제자료, 주택임대사업자 등록자료 등 임대차 계약정보와 국토부의 건축물대장, 행안부의 재산세 대장, 주민등록자료 등 주택 소유정보를 결합해 통합 관리한다.

전세자금에 대해서 많은 분들이 상담 중 오해를 하는 것이 있다. 바로 본인이 10년간 연봉 5000만원으로 직업이 있었으니 자금출처 조사를 받지 않는가 하는 것이다. 자금 출처 조사는 연봉과 관계없이 자산의 구입시점이나 전세 자금 시점의 금융자료(통장 등 )을 통해 거래내역과 그 원천을 확인하는 것이다. 따라서 자금의 80%는 입증을 해 놓을 필요가 있다. 경우에 따라 자녀에게 증여한 증여세 뿐 아니라, 사업의 매출누락 등 금액임이 밝혀져 소득세 부가가치세 등이 추징되는 사례도 많이 있기 때문이다.

유의해야 하는 것이 자녀가 대출을 받고 나중에 부모님이 대출금을 갚아주는 등의 편법을 사용하기도 한다. 이런 경우에도 채무변제 금액 확인 조사나 부모님이 돌아가시고 나서 상속조사를 통해 10년 이내의 증여한 자금은 상속세 신고시에 상속재산에 합산되는 규정을 통해 과세되는 경우도 있음에 유의해야 한다.

③ 증여세를 줄이는 합법적인 방법

전세자금에 대한 증여세를 줄이는 방법은 여러 가지를 생각해 볼 수 있다.

첫째, 분산하여 증여하는 방법이다. 자녀와 배우자를 통해 나누면 절세가 가능하다. 3억의 전세자금을 자녀와 그의 배우자에게 나누어 증여하는 경우 증여세액은 3600만 원에서 약 2500만원으로 1100만원을 절세할 수 있다. 10년간 자녀에게 증여하는 금액인 5000만 원을 미리 증여해 놓는 것도 방법이다. 미성년자에 대한 증여공제는 10년간 2000만 원까지 가능하다.

둘째, 빌려주는 방법이다. 부모가 자녀에게 빌려주었다고 하여 이에 대한 이자를 부모님께 드리는 방법이다. 이는 차용증만으로는 안되며, 공증이나 실제 이자를 지급하고 원금등을 상환한 근거가 있어야 인정되는 것이 일반적이다. 국세청에서 현재 상속증여세법상 인정하는 이자율은 4.6%이다. 그러나 이자에 대해서는 비교적 높은 원천징수(27.5%)의무도 있음에 유의하여야 한다.

셋째, 세대 합가를 통한 것도 방법이다. 특히 상속세 및 증여세법에서는 1세대 1주택으로 부모와 자녀가 10년이상 같이 동거한 주택에 대해 최대 5억원까지 상속재산에서 공제 받을 수 있다.

이외에도 가족마다 여러 가지 방법들이 있지만, 전세자금에 대한 증여 전에 미리 전문가와 상담을 통해 자금출처를 대비하여 놓는 것이 중요하다.