[대박땅꾼의 땅스토리] 지목변경과 토지개발, 모든 땅에 다 해당하지 않는다

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 토지투자 시 많은 사람이 기본으로 오해하고 있는 것이 있다. ‘내 땅은 멀쩡할 것’이라는 것. 그래서 어떤 개발이나 어떤 전용을 해도 문제가 없을 것이라는 착각 말이다. 이런 이야기를 하는 이유는 애초에 ‘쓸만한 땅을 투자하자’는 마음과 동시에 내가 가진 토지에 대해 현실적인 눈으로 보자는 의미에서다.

지난 여러 칼럼 등에서 땅값을 올리는 노하우에 대해서 이야기한 바 있다. 원래 토지의 가치는 토지개발이 되는 순간부터 가치가 올라가기 시작한다. 그 방법의 하나로 지목변경에 대해서 이야기했다. 지목변경이라는 것은 예를 들어 임야나, 농지를 대지로 바꿀 때 일어나는 것이다.

지목변경이 일어나는 대부분은 형질변경을 통해 토지의 성질이 바뀌어 지목을 상황에 맞게 정정하는 것이기 때문에 형질변경허가를 받고 목적하는 바가 완료됐을 때 가능하다. 그런데 대부분 잘못 알고 있는 것이 임야를 취득하여 농지로 지목변경하고 대지로 지목변경하기가 매우 쉽다고 생각한다는 점이다.

물론 이들의 변경이 상황에 들어맞는다면 가능하다. 예를 들어 지목은 임야지만 현황은 경사도가 낮고 밭을 개간해왔다고 하자. 앞으로도 농지로써 활용하면 지자체의 허가를 받아 농지로 활용될 수 있다. 하지만, 수목이 울창한 임야를 농지로 ‘지목변경’해달라 요청한다면 그 어떤 공무원도 변경을 허가해 주지 않을 것이다.

대지로의 지목변경도 대지는 건축물이 있는 땅을 의미하는 것으로 바로 ‘대지’로 지목변경이 되지는 않는다.

앞서 말한 지목변경을 위해 형질변경을 할 때 역시 사전허가가 필요한데 다른 말로 개발행위허가라고 말한다. 개발행위허가에 대한 내용 역시 담당 지자체에 문의하거나, 허가를 받으면 되지만 허가 없이 형질변경을 할 수도 있다. 예를 들어 높이 50cm 미만의 정지작업(성토, 절토)하는 경우가 그러하다. 또, 지진이나 산사태, 홍수 등으로 훼손된 토지를 본래의 형상으로 복구하기 위한 경우나, 국가나 지자체가 공익상의 필요로 정지작업하는 경우는 허가 없이 형질변경을 할 수 있다.

지가상승은 이렇게 형질변경을 할 때 이뤄진다고 볼 수 있다. 내 땅이 지목변경 가능한 땅인지 혹은 토지개발을 해 건축물을 지을 수 있을지는 지자체에 문의하는 것이 가장 빠르고 정확하다. 무턱대고 남의 사례 등을 따라 했다 오히려 생각지도 못한 문제가 생길 수 있다. 다양한 사례를 습득하는 것은 좋은 자세이지만 그것이 모두 나의 사례가 될 수 있다고 생각하지 말고 늘 확인에 확인을 그리고 전문가의 조언을 듣는 자세가 중요하다.