[미리보는 웰스투어]급매 잡으려면 '빚쟁이 집주인' 노려라

△22일 서울 중구 이데일리 본사에서 제4회 이데일리 웰스투어 직구토크가 진행됐다. 백정선 돈걱정없는우리집 연구소 소장, 김유라 생애최초 내집마련 마이크임팩트 강사. 전은규 대박땅꾼연구소 소장(왼쪽부터)이 참석해 하반기 투자 전략에 대한 의견을 교환했다. [사진=방인권 기자]

[이데일리 성선화 기자] 보험전문가도, 땅부자도, 부동산 전업투자자도, 수익형 부동산 투자가 반드시 필요하다는 데는 의견을 같이 했다. 돈 걱정없는 우리집 연구소 백정선 소장도 남양주에 월세 받는 다가구 주택이 있고, 39세에 5만평이 땅을 소유한 대박땅꾼의 부동산연구소 전은규 소장도 구미 다가구 주택에서 월세를 받고 있다. 전업으로 부동산 투자를 하는 김유라 생애최초 내집마련 강사도 세종시 인근에 월세 받는 아파트가 있다.

각기 다른 분야의 3명의 전문가가 모였지만 이들의 공통점은 ‘수익형 부동산’으로 귀결됐다. 백 소장은 “앞으로도 수익형 부동산 투자는 유효하다”며 “은퇴 인구가 늘면서 찾는 수요가 급증하지만 물건이 한정돼 있기 때문”이라고 말했다.

지난 22일 서울 중구 이데일리 본사에서 오는 11월 13일 제4회 웰스투어 강사로 나서는 전문가 3명을 초청, 직구토크를 진행했다. 실수요자를 대상으로 급매 잡는 노하우를 공개할 예정인 김 강사와 3000만원으로 시작하는 땅투자를 특강한 전 소장, 그리고 가정 경제 전반의 재무 관리에 대해 강연할 백 소장이다. 이번 웰스투어 직구토크는 오는 11월 1일부터 이데일리 인터넷 방송국 eTV 채널에서도 시청 가능하다.

근저당 많은 집 사면 매수자 가격 협상 유리

▶성선화 기자(이하 성)=제4회 웰스투어에 대한 기대감이 크다. 벌써부터 신청자 문의가 쇄도하고 있다. 이번 특강에서 공개할 재테크 비법을 간단히 소개해 달라.

▶백정선 돈걱정없는 우리집연구소 소장(이하 백)=주된 내용은 보험 리모델링에 관한 것이다. 지나치게 고가의 보험료를 내고 있는 가정이 너무 많다. 매달 내는 보험료는 가장의 소득의 7%를 넘지 않는 게 좋다. 특히 변액보험 중에서도 종신보험이나 보장성 CI 보험 등은 사업이 비싸서 60세가 돼도 원금이 회복되지 않는다. 만약 변액보험에 잘못 가입했다면 원금이 회복되는 7년까지 기다렸다가 해지하고 한꺼번에 사업비를 떼는 거치식으로 재가입하는 게 낫다. 그러면 이후에는 사업비 없이 계속 추가 납입할 수 있다.

▶김유라 생애최초내집마련 강사(이하 김)=초보 투자자들도 쉽게 급매를 잡을 수 있는 법을 공개하겠다. 급매를 잡으려면 일단 부동산의 등기부등본을 먼저 봐야 한다. 이 집문서에는 매도자가 집을 왜 파는지 알 수 있다. 만약 집에 잡힌 근저당이 많다면 매수자가 보다 유리하게 가격 협상을 할 수 있다. 특히 빨리 이혼을 서두르는 집이라든지, 유산 상속 때문에 처분을 서두르는 집은 시세보다 헐값에 집을 내놓는 경우가 많다.

▶전은규 대박땅꾼 부동산연구소 소장(이하 전)=땅 투자도 마찬가지다. 등기부등본을 유심히 살펴보는 게 중요하다. 30000만 원으로 땅 투자가를 시작하기란 쉽지 않다. 토지 투자는 다른 투자에 비해 종잣돈이 많이 드는 편이다. 1억원 미만의 땅은 서울 인근에선 구하기 쉽지 않다. 이 때문에 서울에서 2시간 이상 떨어진 지방을 추천하고 인구가 지속적으로 증가하는 당진이나, 꾸준히 개발이 진행되는 새만금 지역을 추천한다.

▶성=땅 투자는 일반인들의 접근성이 떨어진다. 그만큼 기획부동산들이 판을 치기 때문이기도 하다. 다른 전문가들은 만약 3000만원이 있다면 토지에 투자하겠는가.

▶백=부동산 투자보다는 주식 투자를 선호하다. 연평균 개인 투자 수익률은 7~8% 정도 된다. 주식 투자의 경우 주가가 오르는 타이밍이 있다. 지난해부터 중국 펀드 추천을 많이 했다. 지난 8월 1차 하락기에 전량 매도하고 빠져 나왔다. 2008년 고점을 찍었을 때도 급격한 상승 후에 하락이 있었다. 장기적으로 중국 펀드는 회복될 것이라고 기대한다. 급하게 돈이 필요하지 않다면 손절을 할 필요은 없다고 본다.

제주땅·수도권 아파트, 여전히 매력적

▶김=땅 투자는 좋게 본다. 기본적으로 부동산 가격 상승은 지가 상승을 전제로 하기 때문이다. 최근에도 제주도 땅투자를 위해 다녀온 적이 있다. 하지만 매물이 없어 투자를 할 수가 없었다. 마을 전체에 매물로 나온 땅이 하나도 없었다. 요즘 제주도 땅값은 자고 나면 하루가 다르게 치솟고 있다.

▶성=제주도 땅투자는 지나치게 고점이 아닐까 한다.

▶전=그렇지 않다. 향후 5년간은 제주도 땅 투자가 유효할 것이라고 본다. 왜냐하면 제주도 인구가 꾸준히 늘고 있기 때문이다. 올해 제주도 인구가 1만명을 넘어섰다. 다들 지금이 꼭지라고 말하지만 앞으로도 더 오를 것 같다.

▶백=역시 제주도 땅을 좋게 본다. 중국인 지인이 최근에 제주도 고급 빌라 10채를 샀다. 중국인들의 제주도에 대한 수요는 여전한 것 가타.

▶성=내년부터 부동산 대출 규제가 들어간다. 향후 시장은 어떻게 될까.

▶백=잠시 주춤할 수는 있지만 내년말까지는 지금같은 부동산 대세장이 지속될 가능성이 높다. 그 이유는 분양권 전매 규제가 완화되면서 분양권 가격이 치솟고 있기 때문이다. 분양가격이 뛰면서 새 아파트 가격이 급등하고 주변 아파트 가격도 오르고 있다. 공급 과잉이 현실화되는 시기는 내년 후반쯤으로 예상한다.

▶김=대출 규제는 주택 매입 자금에 대한 규제이기 전세 자금에 대한 규제는 아니다. 정부는 아직도 전세자금에 대해서는 우호적인 입장이다. 이 때문에 실수요가 튼튼한 전세 투자는 여전히 유효하다고 본다. 다만 원금과 이자를 동시에 갚게 되면 그동안 월세를 받아 대출 이자를 내고 순익을 취했던 투자 방식의 수익률이 떨어진다. 이런 투자는 숫자를 줄이는 게 맞다.

▶전=토지 시장은 향후 5년간 꾸준히 상승을 예상한다. 인구가 지속적으로 유입되는 지역의 토지는 투자할만하다.