[대박땅꾼의 땅스토리]미사용 농지 이행강제금, 농지은행으로 피하라

농지법상 자경하지 않는 농지는 처분명령과 이행강제금이 부과되지만, 농지은행에 임대·위탁을 하게 되면 계속 소유를 할 수 있습니다. 따라서 이는 곧 실제 경작을 하지 않는 도시민도 합법적으로 농지를 소유할 수 있도록 길을 열어준 셈이 되는 것이죠.

1996년 이후 취득한 농지를 농지은행을 통해 임대 수탁하면 5년 이상 장기적으로 임대를 할 수 있고, 헥타르(1ha=1만㎡) 당 평균 168만원의 연간 임대료 수익도 올릴 수 있습니다.

장기적인 투자 기간을 설정했다면 농지은행을 이용하는 것도 고려해 볼만 합니다. 임대를 주면 임대 수익도 챙길 수 있고, 땅값 상승에 따른 수익을 보전할 수도 있기 때문이죠.

농지는 사실 언제든지 매각할 수 있습니다. 매각할 경우에 남은 임대 기간의 임대료 총액의 20%를 배상금으로 지불해야 하지만, 이는 땅값 상승분에 비하면 아주 적은 금액입니다.

예를 들어 5년 간 임대 수탁 후 1년에 168만원을 임대료로 받았는데 3년 후에 매각하게 되면 배상금은 67만2000원(168만원×2년×0.2)입니다. 3년 간 받은 임대료가 504만원이니 배상금을 낸다고 해도 436만8000원의 임대 수익이 발생하게 되는 것이죠. 즉, 1년 간 임대료를 받았다면 나머지 4년에 대한 배상금보다 큰 금액입니다.

따라서 농지를 보유하면 농지은행에 임대 수탁을 하는 것이 좋습니다. 이 경우 농지원부를 만들어 일부는 자경을 하고, 일부는 임대를 주는 방법도 고려할만 합니다. 자경을 통한 양도소득세 감면 혜택과 임대수익, 시세차익을 동시에 실현할 수 있기 때문입니다.

경기도 파주에 거주하는 김모씨의 사례를 들어보면, 김씨는 지난 2005년에 경기도 여주군 강천면에 있는 농지를 투자 목적으로 매입했습니다. 성남-여주 간 복선전철 제2영동고속도로 착공, 신세계 명품 아울렛 개장 등의 호재가 있었고 수도권에서는 보기 드물게 비토지거래허가구역이었기 때문에 개발 효과를 노리고 장기투자로 밭을 매입한 것입니다.

자경 목적으로 농업경영계획서를 제출해 농취증을 얻어 취득했지만, 김씨는 직장인으로 농사를 짓는 것이 사실상 불가능했습니다. 그래서 이전부터 농사를 짓던 현지민에게 소작료를 받고 임대를 계속해 온 것이지요.

농지를 취득한 후 1년이 지나자 한국농촌공사에서는 부재 지주로 판댄해 농지은행에 임대 위탁할 것을 통지했습니다. 김씨는 취득 목적으로 농지를 사용하지 않아 군에서 농지 처분의무를 받게 됐고, 1년 이내에 농지를 처분하지 않을 경우 처분 명령과 이행강제금이 부과될 상황이었습니다.

김씨는 장기투자를 생각하고 있었기 때문에 농지은행을 통해 농지를 임대 위탁했습니다. 그래서 농지처분 의무를 면해 당장 농지를 처분하지 않아도 됐고, 2006년에는 임차인이 결정돼 매년 약간의 임대 수익을 올릴 수 있었습니다. 그 이후 땅값이 무려 30~50% 상승했고, 한반도 대운하 호재까지 겹쳐 2012년 매각할 당시 엄청난 시세 차익을 볼 수 있었습니다.