재건축 안전진단 강화에 리모델링 '훈풍' 불까

[그래픽=이데일리 이동훈 기자]

[이데일리 권소현 기자] 재건축 안전진단 통과가 까다로워지면서 리모델링이 대안으로 부상하고 있다. 재건축을 기대했던 아파트 단지들이 일부 리모델링으로 전환하거나, 이미 리모델링 추진에 나선 아파트가 주목받을 것으로 보인다.

부동산114에 따르면 현재 서울·수도권에서 리모델링을 추진 중인 아파트는 40개 단지, 2만5974가구다. 1974년에 지은 서울 용산구 이촌동의 점보아파트부터 2000년 지어진 이촌동 대우아파트까지 준공 연도는 다양하다. 서울 강남 개포동 대치2단지, 강동구 둔촌동 현대1차, 서초구 잠원동 한신훼미리 등이 리모델링을 추진하고 있는 대표 단지다. 1990년대 초중반에 입주한 분당신도시에서는 느티마을 3·4단지와 한솔주공5단지 등을 필두로 리모델링 사업이 속도를 내고 있다.

기존 건물을 완전히 허물고 다시 짓는 재건축과 달리 리모델링은 건물의 기존 구조물은 유지한 채 내부만 바꾸는 방식이다. 준공 15년이 지나면 리모델링이 가능하다.

리모델링 수직증축은 15층 이상인 경우 최대 3개 층까지 허용되고 일반분양은 기존 가구의 15%까지만 가능해 사업성 면에서는 재건축에 비해 떨어진다. 그러나 현재 용적률이 200% 이상인 경우 재건축을 해도 수익성이 높지 않은데다 재건축 초과이익 환수제로 수익을 일부 토해내야 해서 리모델링이 대안으로 주목받고 있다. 정부가 재건축 안전진단 절차를 강화하고 재건축 연한 확대 가능성도 열어놓은 만큼 재건축에서 리모델링으로 선회하는 아파트 단지들도 적지 않을 것으로 보인다.

업계에서는 리모델링 후에 일반분양가가 3.3㎡당 1800만~2000만원 수준인 주요 지역에서는 리모델링 추진이 가능하다고 보고 있다. 양지영 R&C연구소장은 “재건축이 까다로워질 수록 리모델링으로 방향을 바꾸는 단지들이 많아질 수밖에 없다”며 “리모델링에 속도를 내고 있는 지역과 단지에 대한 관심이 높아질 것”이라고 말했다.

실제 최근 정부의 잇단 재건축 규제로 지난달 말부터 강남 주요 재건축 아파트 호가(집주인이 부르는 가격)가 주춤한 사이 리모델링 추진 아파트 몸값은 크게 올랐다. 한국감정원에 따르면 리모델링 사업에 속도를 내고 있는 분당신도시의 경우 지난달 22일에 비해 이달 12일 기준 아파트값이 3.22% 올랐다. 같은 기간 강남4구(강남·서초·송파·강동구) 아파트값 상승률이 1.63%인 것과 비교해 더 큰 폭으로 뛴 것이다.

다만 리모델링 사업에도 상당한 비용이 소요되는데다 내력벽 철거 불가 등 제한이 있는 만큼 재건축 대안으로 한계가 있다는 관측도 나온다. 결국 신규 분양하는 유망 단지나 준공 5년 이내 신축 아파트로 수요가 몰리는 ‘풍선효과’가 불가피할 것이란 전망이다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “리모델링 공사비가 재건축 대비 80% 수준이어서 리모델링으로의 완전한 풍선효과를 기대하기엔 한계가 있다”며 “이 보다는 재건축보다 규제가 덜한 한강변 주변 재개발 지역이나 신규 분양하는 유망 단지가 더 주목받을 것”이라고 말했다.