[김학렬의 All that 부동산 97회] 대단지 프리미엄 경쟁력 측정 방법

아파트에 관심이 많은 분들이 궁금해 하시는 부동산 이슈 중 하나가, 나홀로 단지의 경쟁력에 대한 궁금증이다. 나홀로 단지의 경우, 같은 입지 조건이라고 하더라도 대단지보다는 시세가 통상적으로 낮다. 이런 다른 조건의 두 아파트, 즉 상대적으로 가격이 저렴한 나홀로 단지와 시세가 더 높은 대단지 중 어떤 아파트 단지를 매수해야 되는가.

구체적인 입지별 조건을 제외하고 나홀로 단지와 대단지라는 상품적인 경쟁력만 놓고 객관적인 판단 기준을 정리해 보자.

먼저 나홀로 단지와 대단지 중 경쟁력이 더 높을까? 동일한 입지 조건이라면 대단지가, 나홀로 단지보다 무조건 시세가 높다. 심지어는 대단지는 1년차 이상 구 아파트이고, 나홀로 단지는 입주 5년차 미만의 새 아파트라 할 지라도 대단지가 시세가 높은 경우가 대부분이다.

대단지라는 규모의 상품 프리미엄이 신규 아파트라는 새 상품으로의 프리미엄보다 높다는 것이다. 대표적인 지역이 목동 14개 단지와 그 주변 단지들이다.

두 번째, 나홀로 단지들의 밀집 형태와 나홀로 대단지인 경우다. 동일 입지에 나홀로 단지들이 여러개 인접해 붙어 있어 일종의 택지개발지구 대단지처럼 보이는 곳이 있다. 대표적인 지역이 서울 강북지역의 주요 아파트 단지다. 택지개발지구에 대한 프리미엄은 대단지 프리미엄보다 크다. 대단지를 여러개 합한 효과가 있기 때문이다. 예를 들어 강남구 압구정동, 서초구 반포동, 송파구 잠실동, 양천구 목동, 용산구 동부이촌동, 영등포구 여의도동, 노원구 상계동 정도를 제외하면 서울에서는 아파트 단지 만을 위해 개발된 택지개발지구가 없다.

하지만, 마포구 공덕동, 아현동 이라든지, 서대문구 북아현동, 북가좌동이라는 든지, 성북구 길음동 등은 나홀로 아파트 들이 밀집되어 있어 큰 지도로 넓게 보게 되면 택지개발지구 처럼 보이기도 한다. 이런 나홀로 단지들의 연합과 새 입주 대단지 아파트 와의 경쟁력 대결에서는 새 대단지 아파트가 이기는 경우가 좀 더 많다. 하지만, 일반적인 대단지 기준으로 평가되는 1,000 세대 단지라면 압도적으로 승리하기는 어렵다. 최소 2~3천 세대 이상은 되어야 초대형 단지로서의 경쟁력이 높다고 할 수 있다.

셋째, 택지개발지구 내 나홀로 단지와 나홀로 대단지다.

택지개발지구, 즉 기반시설이 풍부한 기존 인기 택지개발지역 내 세대수는 작은 새 아파트와 택지개발지구가 아닌 나홀로 단지로서의 대단지는 택지개발지구 새 아파트가 대체적으로 경쟁력이 높다. 택지개발지구가 주는 입지의 가치가 대단지 상품 경쟁력보다 훨씬 높기 때문이다.

넷째, 매머드급 나홀로 대단지와 택지개발지구다. 매머드급의 나홀로 대단지 새 아파트와 택지개발지구 내 구 아파트는 케이스 바이 케이스다. 현재 단일 단지로 서울에서 가장 큰 단지인 송파구 신천동의 파크리오는 좋은 입지에 대단지로서의 프리미엄을 가지고 있는 경우다. 얼마 전 분양했던 잠실 올림픽 아이파크보다 11년이나 구 아파트 임에도 불구하고 더 비싸기 때문이다.

2018년 말에 입주하는 송파구 가락동 헬리오시티는 9,510세대다. 이 정도 규모면 아무리 나홀로 단지라도 대단지 아파트 10개 함께 있는 것과 같은 효과가 있으므로 택지개발지구 내 대단지로 볼 수 있다. 따라서, 분양가였던 2,600만원 전후라는 가격대는 단지의 가치 대비 저렴했던 가격이라고 할 수 있다. 분양이 완판되고 프리미엄이 많이 붙어있는 이유가 여기에 있는 것이다.

서울지역 대단지 프리미엄에 대한 가치를 측정하는 방법을 4가지로 정리해 보았다. 이 4가지 대단지 프리미엄 평가 사례로 다른 지역 다른 입지 조건의 대단지와 나홀로 단지의 가격 비교를 해 보면 어느 정도는 객관적인 평가를 할 수 있을 것이다.

▶ 더리서치그룹 김학렬 부동산조사연구소 소장은 ‘서울 부동산의 미래’의 저자로 17년간 대형 건설사들을 대상으로 부동산 컨설팅을 해오고 있다. 이데일리 등 주요 일간지, 각종 주간지, 월간지 등에도 부동산 관련 칼럼을 기고하고 있으며, 직방 대표 칼럼니스트이기도 한다. 입지 분석 및 부동산 시장 전망과 관련한 강의를 꾸준히 해오고 있으며, 4만 8천명이 구독하고 있는 빠숑의 세상 답사기 블로그를 운영 중이다. 현재 아시아경제TV 대국민 부동산 토크쇼 살家말家와 부동산 클라우드 팟캐스트 진행하고 있다.