[알쏭달쏭 세금이야기]하우스푸어, 세금 지뢰밭 통과하기

김영인 세무사

‘비싼 집에 사는 가난한 사람들’이란 의미의 하우스 푸어가 최근 사회적 이슈가 되고 있다. 하우스 푸어의 구제책이 여럿 나왔으나 부동산시장 활성화를 통한 집값 상승 이외에는 획기적 대책은 없는 듯하다.

서울 및 수도권을 기준으로 집값은 2008년이 최고점이었고 그 이후 내리막길을 걷고 있다. 2008년 이후 집을 취득한 하우스 푸어의 경우 양도가액보다 취득가액이 높아 양도세를 내는 사례는 많지 않다. 그러나 집값 상승기인 2008년 이전에 집을 취득한 하우스 푸어의 경우에는 양도가액보다 취득가액이 낮아 집의 처분 시 양도차익이 발생하여 양도세를 내는 사례가 많다.

하우스 푸어의 공통점은 양도가액에 근접한 채무가 있다는 점이다. 매도자 입장에서 집의 처분가액에서 은행채무 등을 공제하면 사실상 손에 쥐는 돈이 없기에 내야 할 양도세가 없는 것으로 착각을 한다. 특히 주택 보유기간 중 낸 이자비용까지 고려한다면 주택으로 실제 이익은 마이너스가 되기에 양도세가 없는 것으로 오해를 한다.

그러나 양도세는 양도가액에서 법에서 정하는 필요경비(취득가액, 베란다확장 등 관련비용, 부동산 중개수수료 등 비용)를 차감한 양도차익에서 장기보유 특별공제와 기본공제(250만원)를 추가로 차감한 금액을 과세표준으로 세액 계산을 한다. 결국, 채무와 이자비용은 양도차익 계산에 있어 공제되지 않기에 실제 손에 쥐는 돈이 없다고 하더라도 양도세가 나온 다는 점을 명심해야 한다.

양도세는 집을 양도한 달의 말일부터 2개월 내에 신고 및 납부를 해야 신고불성실가산세 등 불이익을 막을 수 있다. 물론 해당 주택의 양도 시 1세대가 국내에 1주택만 소유하고 있고 해당 주택을 2년 이상 보유한 경우에는 양도세를 비과세 받을 수 있다.

동일세대원들이 주택의 양도시점에서 다른 주택을 보유하고 있는 경우에도 다른 주택의 취득시기가 3년 이내인 경우에는 일시적 1세대2주택에 해당돼 먼저 처분하는 주택은 양도세를 비과세 받을 수 있다.

양도 당시 1세대1주택 또는 일시적 1세대2주택에 해당돼 양도세 비과세대상인 하우스 푸어의 경우에도 조심할 점이 있다. 하우스 푸어는 과다한 채무로 인한 이자비용 압박에서 빨리 벗어나고자 하는 조바심이 있다. 이를 역이용해 매수자 쪽에서 실제거래가액보다 높은 가액으로 업계약서를 작성해주면 거래를 하겠다는 제안을 하기도 한다. 해당 제안이 매수자의 향후 발생할 양도세에 대한 탈세를 돕는다는 점은 알고 있으나 본인이 급한 상황이기에 업계약서 작성에 협조한다.

소득세법에서는 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우 해당 주택의 1세대 1주택 양도세 비과세를 배제하고 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률에 의거 매도자 및 매수자 모두에게 과태료를 부과하기에 주의를 요한다.

부동산가격의 대세하락기에는 과다한 채무가 있는 주택은 빨리 처분하고 그 이후 발생할 세금이라는 지뢰밭을 무사히 통과해야 완벽한 하우스푸어 탈출이 된다는 점을 명심해야 한다.

김영인 세무사(세무법인 다솔 남인천지점 대표)