[이코노믹 View]금리인상 끝나도 갈길 먼 부동산 안정

[이종우 이코노미스트] 주식이 그렇듯 부동산도 혼자 움직이지 않는다. 많은 나라가 비슷한 모습을 보이는 게 일반적이다. 지금이 그렇다.

8월 미연방주택금융청(FHFA) 주택가격지수가 392.0으로 전월보다 0.7% 하락했다. 케이스-실러 20대 도시주택가격지수 역시 전월보다 1.6% 하락했다. 금리 급등, 자금 경색 등 금융시장 상황을 고려하면 내년에도 미국 주택 가격 하락이 계속될 가능성이 높다. 주택시장 부진으로 주택 재고가 늘었다. 2022년 9월에 미국 주택 재고가 73만2000채로 작년 같은 기간에 비해 17.9% 늘었다. 2019년 이후 감소를 계속하다 올해 1분기(1∼3월)를 기점으로 증가세로 돌아선 것이다.

중국 부동산의 침체는 더 심하다. 중국통계청에서 올해 상반기 중국 상품방의 판매면적이 6억 8923만㎡로 작년 같은 기간에 비해 22.2% 감소했다고 발표했다. 판매단가(총 판매액/총 판매면적) 역시 8.6% 하락해 1만 위안 아래로 떨어졌다. 2006년 이래 최대 하락이다.

중국 부동산은 약 50개 업종의 발전을 견인할 정도로 영향력이 큰 산업이다. 작년에 중국 부동산 산업의 규모가 약 20조 위안으로 중국 국내총생산(GDP)의 18% 정도였다. 부동산과 부동산 전후방 산업을 합치면 규모가 약 28조 위안으로 GDP의 25%에 달한다.

부동산 산업은 중국 정부 특히 지방 정부의 주요 재정 수입원이다. 중국 정부의 재정 보고서에 따르면 2021년 중국 재정 수입 중 약 36%가 부동산산업에 의해 조성됐다. 그 중 토지 사용권 양도소득의 비중이 29%로 높다. 지방정부는 더 심해서 2020년 지방 정부 재정수입에서 부동산산업이 차지하는 비중이 49.5%를 기록했다.

이렇게 경제에서 부동산이 차지하는 비중이 크다 보니 중국 정부가 부동산 경기 부진을 해소하기 위해 나섰다. 지난달 11일 중국정부가 디벨로퍼들이 직면한 유동성 위기 해결과 구매자들의 계약금 요건 완화를 아우르는 16개 패키지 정책을 발표했다. 6개월 내 만기 도래하는 디벨로퍼의 대출 상환 기한을 1년으로 연장됐고, 중도금 문제 해결을 위해 미준공 단지 수분양자들의 주택담보대출 기한도 3년까지 늘리는 내용이 들어가 있다. 다수의 개발 사업자가 무너지는 사태를 막아 부동산 경기를 살리려 나선 것이다.

이런 조치에도 불구하고 중국 부동산이 안정을 찾을지는 미지수다. 중국 부동산시장이 구조적인 침체 요인을 안고 있기 때문이다. 무엇보다 잠재적 주택 공급이 너무 많다. 중국 부동산 싱크탱크인 베이커연구소(BRI)의 조사에 따르면 중국의 평균 공실률은 12.1%로 본토에 있는 주택 4억채 중 5000만채가 빈집이다. 이는 미국의 11.1%, 프랑스의 7.8%보다 높고 싱가포르 5.3%, 홍콩 4.1%의 2배가 넘는 수치다.

국내 부동산 시장도 마찬가지다. 한국부동산원에 따르면 전국 주택매매 가격지수는 올해 6월부터 10월까지 5개월 연속 하락세를 보였다. 올들어 전국 아파트 가격은 지난달 28일 기준 4.66% 떨어졌고, 이 중에서도 세종(-12.05%)이나 대구(-9%), 인천(-7.91%) 등의 낙폭은 더 컸다. 똘똘한 한채가 몰려있는 서울에서도 올들어 4.65% 하락세를 나타냈다.

시장에서는 금리 상승이 세계 부동산 시장을 끌어내리는 역할을 한다고 분석한다. 그러면 금리 인상이 끝날 경우 부동산 가격 하락이 멈출까.

금리 인상 마무리가 집값 하락의 끝을 의미하지는 않는다. 금리 인상이 끝난 후 곧바로 인하가 시작되지 않기 때문이다. 현재 예상으로는 금리 인상이 끝난 후에도 상당 기간 높은 금리를 유지할 가능성이 높다. 국내외 금리가 4%를 중심으로 움직이는 형태가 될 텐데, 이렇게 되면 고금리로 부동산 매입을 할 때 많은 비용을 치러야 하는 상황이 계속된다. 당분간 국내외 부동산 시장의 안정을 기대하기는 힘들다.