헌재 "구분소유자 하자담보청구권…검사일부터 5년 이하로 정해야"

[이데일리 하상렬 기자] 집합건물 공용부분에 발생한 하자에 대해 구분소유자의 하자담보청구권 제척기간을 ‘사용검사일로부터 5년 이하’로 정한 법조항은 합헌이라는 헌법재판소 결정이 나왔다.

제척기간은 권리관계를 빠르게 확정하기 위해 정하는 법률상 존속 기간을 뜻한다.

서울 종로구 헌법재판소.(사진=이데일리DB)

헌재는 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’ 9조의2 1항 2호 중 ‘공용부분’에 관한 부분 등에 대해 청구된 헌법소원심판 사건에서 재판관 전원일치 의견으로 합헌 결정했다고 2일 밝혔다.

한국토지주택공사는 부산 북구에 모 아파트를 건축해 분양했다. 공사는 2009년 11월 아파트에 대한 사용검사를 받았고, 그 중 344세대를 공공임대주택으로 임대하다 임대의무기간 5년 만료 후인 2015년 1월 분양전환 방식으로 매각했다.

그러던 중 아파트 공용부분에 균열·누수 등 하자가 발생했다. 공사가 아파트를 신축하면서 설계도면에 따라 시공해야 할 부분을 시공하지 않거나 부실시공을 한 것.

이에 아파트 입주자들로 구성된 자치관리기구는 공사에 대해 갖는 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권을 양수하면서 이와 함께 채권양도통지 권한을 위임받은 뒤, 2016년 6월 손해배상채권 지급을 구하는 소송을 제기했다.

그러나 법원은 아파트 공용부분의 하자가 발생한 사실을 인정하면서도, 사용검사일부터 5년의 제척기간이 도과해 손해배상채권이 소멸하였다는 이유로 그 부분에 해당하는 청구를 기각했다.

이후 입주자 자치관리기구는 2020년 7월 헌재를 찾았다. 이들은 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’ 9조의2 1항 2호 중 ‘공용부분’에 관한 부분과 2항 2호가 헌법에 위반됐다고 주장했다. 해당 조항은 담보책임에 대한 구분소유자의 권리는 5년 범위에서 대통령령으로 정한다는 등 내용이 담겼다.

그러나 헌재는 이들의 주장을 받아들이지 않았다.

헌재는 “하자담보청구권 행사기간을 제척기간으로 할 것인지, 소멸시효로 할 것인지, 행사기간의 기산점과 그 기간을 어느 정도로 할 것인지의 문제는 하자담보청구권에 대한 보호와 집합건물의 하자를 둘러싼 법률관계를 안정시킨다는 이익을 어떻게 조화시킬지의 문제로서 원칙적으로 입법자의 재량사항에 속한다”고 지적했다.

이어 “공용부분에 발생한 하자와 관련한 하자담보청구권에 대해 사용검사일 또는 사용승인일부터 5년 이하의 제척기간을 둔 것은 집합건물의 하자를 둘러싼 분쟁의 증가와 장기화를 방지해 법적 불안정성을 조기에 해소하기 위한 것으로 그 입법목적이 정당하고, 위와 같은 권리 행사기간의 제한은 입법목적 달성을 위한 적절한 수단”이라고 덧붙였다.