정부 '주택 공시비율' 조정 검토...'폐지냐 상향이냐'

서울 강북지역 아파트 단지. 서울 연구원 제공

[이데일리 정병묵 기자] 주택 공시가격 현실화 논의가 본격 이뤄지고 있는 가운데 정부도 문제 해결을 위해 고심 중이다. 우선 공시가격이 실거래가보다 터무니 없이 낮게 산정되는 근본 원인으로 지적되는 ‘공시비율’을 조정하는 방안을 검토하고 있다.

국토교통부 관계자는 “내년 표준주택 공시가격 산정을 위한 조사를 진행 중인 가운데 공시비율 개선 여부도 검토하고 있다”며 “공시비율 조정에 따라 각종 세제 부담에 미치는 영향을 종합 분석 중”이라고 밝혔다.

공시비율은 지난 2005년 주택 공시제도 도입 이후 국토부 내부 지침에 따라 공시가격을 산정할 때 일괄 적용하는 기준이다. 한국감정원의 공시가격 조사자가 주택 가격을 산정하면 공시비율(80%)을 곱해 일률적으로 공시가격을 낮춘다.

가령 조사자의 산정금액이 10억원이 나온 집이라면 공시비율 80%를 적용, 공시가격은 8억원이 된다. 현재 전국 단독·다가구주택 공시가격의 시세반영률은 50% 수준인데, 공시비율을 폐지하거나 상향하면 공시가격이 실거래가에 더 근접하게 올라갈 수 있게 된다. 만약 폐지할 시 해당 주택의 공시가격은 10억원이 되는데 8억원이었을 때보다 세부담이 늘어나게 되는 것이다.

집값 변동이 심할 때 공시가격이 시세보다 높아지는 문제 등을 막는 완충제 역할을 해온 공시비율은 최근 집값 급등을 겪으면서 고가주택에 대한 과세 형평성 논란의 원인으로도 지목됐다. 토지를 대상으로 조사하는 공시지가에는 공시비율을 적용하지 않기 때문에 고가 단독주택의 공시가격이 땅값보다 저렴해지는 현상이 발생한다는 뜻이다.

고가주택 등에 대한 공시가격을 실거래가 수준까지 올려 보유세 부담을 높여야 한다는 입장에서는 공시비율 폐지를 주장하고 있다. 홍정훈 참여연대 조세개혁센터 간사는 “개별주택 공시가격은 표준주택 공시가격을 바탕으로 결정되기 때문에 공시비율은 모든 주택에 영향을 준다. 공시비율은 부동산공시법에서 그 근거를 찾아볼 수 없다”며 “헌법에 있는 조세법률주의를 명백히 위반하기 때문에 (공시비율을) 즉각 폐기해야 한다”고 강조했다.

그러나 공시비율은 공시가격의 상한선 역할을 하면서 보유세 급등을 막고, 집값이 심하게 변동할 때 시세보다 공시가격이 올라가는 문제를 막기 위한 장치로서 역할을 했기 때문에 상향 또는 폐지에 신중해야 한다는 의견도 있다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “(공시비율은) 사실상 시세 상한선 역할을 하고 있기 때문에 갑자기 폐지하는 것은 바람직하지 않다”며 “단독주택 실거래가와 공시가격 차이가 큰 이유는 공시비율 때문이기도 하지만 거래량이 워낙 적은 이유도 있다. 이 비율을 조정하기 위해서는 각종 시뮬레이션에 따라 많은 논의가 필요하다”고 말했다.