[김학렬의 All that 부동산 54회] 최초의 완성 뉴타운, 길음뉴타운

길음뉴타운은 3개 시범 뉴타운 중에서 가장 먼저 착공을 했고, 가장 먼저 완성단계로 돌입했으며 시세 상승도 가장 높았다. 이러한 결과가 발생하는 데에는 두가지 이유가 있다. 하나는 길음 뉴타운에 거주하고 싶어하는 수요층이 많았다는 것이다. 두번째는 개발을 추진하는데 이해관계가 비교적 단순했다는 것이다.

첫번째 이유, 즉 수요층이 많다는 것은 시세가 가장 먼저 올라 간 사실에 대한 가장 중요한 이유가 될 것이다. 특히 은평뉴타운과 비교하면, 더 낮은 가격으로 분양했는데 더 비싼 상품이 된 케이스다. 길음뉴타운은 성북구 길음동에 위치해 있다. 서울 강북 도심 중 비교적 중심지에 위치해 있다. 특히 일자리가 많은 종로구나 중구로 출퇴근 하는 분들을 위한 입지로서는 최고의 입지 중 한 곳이다. 이 수요가 결국 길음뉴타운의 메인 수요층이다.

강북 지역은 난개발이 될 수 밖에 없는 지형 구조를 가지고 있었고, 결국 사람들이 선호하는 대규모 택지개발지구는 상계동 밖에 없다. 하지만, 너무 외곽이다. 따라서, 서울 중심부에 평지는 아니지만, 대규모 주택 공급이 되었다는 이유만으로도 수요층은 충분했다. 중심지의 대규모 새 아파트였다. 하지만, 아마도 다른 브랜드였으면, 이정도로 인기가 있지는 않았을 것이다. 가장 인기있는 삼성 래미안이다. 새 아파트만으로도 수요는 충분했을텐데, 래미안이라는 브랜드는 서울 수도권에서는 왠만한 입지적인 약점을 극복한다. 그래서, 지형적인 약점이 있는 입지인데고 불구하고 폭발적인 인기가 생길 수 밖에 없었다. 수요층이 많다는 것은 부동산 개발에 있어서 가장 중요한 요소다.

길음뉴타운은 수요가 많은 지역이었기 때문에초스피드로 개발을 했고, 활성화가 된 것이다. 왜 수요가 많았을까? 중심지 이기 때문이다. 일자리로의 출퇴근이 매우 용이한 위치이기 때문이다. 길음에 비해 은평뉴타운은 수요층이 불투명했다. 은평뉴타운의 수요층은 불특정 대다수였고, 길음뉴타운의 수요층은 확실했었기 때문이다. 두번째 길음뉴타운이 먼저 치고 나갈 수 있었던 이유는

이해관계가 많지 않았기 때문이다. 원래 낙후된 주거지로서만 기능하는 지역이였기 때문이다. 이해관계가 복잡한 상가나 업무시설이 없었다. 물론 기존 거주층들이 희망하는 대로 100% 만족을 시킬 수는 없겠지만, 진행하는데 큰 문제가 발생하지 않았다. 이해관계가 꼬이고 꼬였던 왕십리 뉴타운 처럼 말이다. 뉴타운 취소 소송에, 공사 중단에, 암튼 왕십리 뉴타운은 엄청 복잡했었다.

결국 일자리 근접성을 중심으로 한 풍부한 수요층과 이해관계가 복잡하지 않았다는 이유로 길음뉴타운은 현재 시점에서는 제일 잘 나가는 뉴타운이 된 것이다.

길음 뉴타운을 간단히 정리해 보겠다. 1단지(래미안), 2단지(대우), 3단지(대우), 4단지(대림), 5단지(래미안), 6단지(래미안), 7단지(두산), 8단지(래미안), 9단지(래미안)다. 2003년 1단지를 시작으로 2010년 9단지까지 순차적으로 입주를 한다. 가장 늦게 입주한 8,9단지가 가장 비싸다. 현재 시세가 평당 2천만원 전후다. 분양가가 1,300~1,400만원 정도였으니 꽤 많이 올랐다. 하지만, 수익률 적인 측면에서 보면 1단지~6단지가 월등히 높다. 평당 600~900만원 정도로 분양해서 적게는 두배 많게는 3배가 상승했다.

길음뉴타운의 시세가 최근 3년동안 급격하게 오를 수 있었던 것은 풍부한 실거주 수요다. 전세가율이 서울에서 가장 높은 아파트다. 전세가율이 80~90% 수준이다. 2016년 12월 15일 현재 분위기는 숨고르기를 하고 있다. 인근 지역에 신규로 입주하는 아파트들이 발생하면서 입지 경쟁, 상품 경쟁을 하게 되었다. 이제 시장의 변화에 대비하셔야 할 것이다. 전세가율이 높은 단지는 투자 비용이 적게 든다는 장점이 있지만, 반대로 역전세의 위험이 있을 때 보증금의 일부를 반환할 가능성도 높기 때문에 추격 매수는 검토를 해야 한다. 길음뉴타운에 투자를 하려면 시세가 낮다고 판단되는 순간까지 시장을 좀더 지켜 볼 필요가 있다.

길음뉴타운은 왕십리 뉴타운의 시세가 기준이 될 것이다. 2천만원 전후로 분양된 왕십리 뉴타운보다는 분양가 자체가 낮은 상품이기 때문에 왕십리 뉴타운이 입주하고 제 가격을 찾아갈 때, 즉 왕십리 뉴타운 보다 가격이 많이 싸다고 판단될 때가 매수 타이밍이 될 것이다.