[김용일의 부동산톡] 부동산 공유지분의 법률관계 및 관리행위

[김용일 법무법인 길상 부동산전문변호사] 부동산의 공동소유 유형에는 공유, 합유, 총유가 있는데, 이 중에서 합유는 조합재산, 총유는 종중재산의 소유형태이다. 이번 시간에는 공동소유 유형 중 공유의 법률관계에 대해 정리해 보겠다.

부동산 공유지분의 법률관계

공유란, 물건이 지분에 의해 수인의 소유로 된 것을 말하는데, 부동산에 관한 공유를 성립시키기 위해서는 원칙적으로 공유의 등기와 지분의 등기를 하여야 한다.

부동산 공유의 경우 지분은, 등기부상의 지분을 기준으로 함이 원칙이다. 다만, 등기부상의 지분과 실제의 지분이 다르다면, 공유물분할청구소송에서 공유자들 사이에서 실제의 지분이 등기부상의 지분과 다름을 주장하여 인정받을 수 있을 것이다.

각 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 자기의 지분을 자유롭게 처분할 수 있다. 지분의 처분금지 특약이 있더라도 이는 당사자간에만 효력이 있고, 제3자는 유효하게 지분을 취득한다.

각 공유자는 원칙적으로 공유물 전부를 지분의 비율로 사용·수익할 수 있눈데, 협의 또는 공유물분할청구소송을 통하여 공유관계를 종료하고, 분할된 부분에 대하여만 소유권을 취득할 수도 있다.

공유물의 보존, 관리, 처분행위

공유물의 보존행위는 공유자가 각자 할 수 있다. 예를들어 공유토지에 제3자 명의의 등기가 경료된 경우에, 각 공유자는 보존행위로서 그 등기 전부의 말소청구소송을 할 수 있다.

한편, 공유물의 관리에 관한 사항은 지분의 과반수로 결정한다. 주의할 점은 공유자의 과반수가 아니라 지분의 과반수로 결정한다는 점이며, 과반수란 절반이 넘는 것을 말한다. 따라서, 공유물을 1/2 지분씩 공동 소유하고 있는 경우, 1/2 지분권자는 단독으로 관리행위를 할 수 없고, 다른 1/2 지분권자와의 협의에 의해서면 공유물을 관리할 수 있다.

여기서 관리란 공유물을 이용·개량하는 행위를 말한다. 공유자가 공유물을 타인에게 임대하는 행위 및 그 임대차계약을 해지하는 행위(임차인에게 갱신거절의 통지를 하는 행위 포함)는 모두 공유물의 관리행위에 해당하므로, 공유자 지분의 과반수로써 결정해야 유효하다.

공유물 관리의 범위를 벗어난, 공유물의 처분이나 변경은 공유자 전원의 동의가 있어야 가능하다. 예를 들어 나대지에 새로이 건물을 건축하는 것은 관리의 범위를 벗어나므로, 공유자 전원의 동의가 필요하다.

과반수 지분을 가진 자가 공유토지의 특정부분을 배타적으로 사용·수익할 것을 정하거나, 심지어 공유토지의 전부에 대해서 배타적으로 사용·수익할 것을 정하는 것도 유효하다. 다만, 이때 지분은 있으나 사용·수익을 하지 못한 자는 그 지분에 상응하는 임료 상당의 부당이득반환청구를 할 수 있다.

한편, 과반수 지분권자가 공유부동산을 제3자에게 시가보다 저렴하게 임대하였다면, 다른 공유자는 차임 중 자기의 지분에 해당하는 부분을 부당이득반환청구할 수 있는 외에, 통상의 차임과의 차액에 해당하는 부분 중 자기의 지분에 해당하는 부분을 손해배상으로 과반수 지분권자에게 청구할 수 있고, 과반수 지분권자가 공유부동산을 제3자에게 무상으로 임대(사용대차)한 경우에도 통상의 차임을 기초로 한 손해배상을 과반수 지분권자에게 청구할 수 있다.

공유물에 대한 부담은 각 공유자가 지분의 비율로 부담함이 원칙이다. 즉, 각 공유자는 지분의 비율로 공유물의 관리비용 기타 의무를 부담한다.

☞김용일 변호사는?

- 서울대학교 경영대학 졸업

- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)

- (현) 법무법인 길상 파트너 변호사

- 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사