(안상모의 미국 부동산 ABC)콘도와 코옵은 무엇인가

[이데일리 안상모 칼럼니스트] 미국 부동산에 투자를 고려하는 분들이 가장 손쉽게 접근할 수 있는 분야는 주택일 것이다.

미국의 주택형태는 크게 단독주택(Single Family House), 콘도 및 코옵, 그리고 타임셰어(Time share House) 등으로 구분할 수 있다. 이 가운데 관리가 쉽고 투자로 운용하기 손쉬운 것이 콘도나 코옵(co-op)이다.

한국에서의 콘도라는 개념은 일종의 휴양지의 숙소를 의미하지만, 미국에서 콘도(Condominium) 또는 코옵(Co-operative Apartment)은 아파트(Apartment House)를 뜻한다.

뉴욕시 맨해튼과 뉴저지주의 허드슨 강변 주거지역은 거의 콘도나 코옵으로 형성되어 있으며, 이곳으로는 전세계로부터 수요가 유입되고 있다.

콘도 또는 코압은 전통적으로 취학아동이 없는 가정이나 학생 등 젊은 세대들이 선호해온 주택인데, 최근 들어서는 베이비붐 세대(baby boomer)의 은퇴가 시작되면서 향후 10년간 추가적인 수요가 발생할 것이라는 분석이 나오고 있다. 

◇콘도(condo)는 아파트와 동일개념..매입시 운영위 승인 필요

콘도라는 것은 아파트 빌딩내 특정 호수(Unit)에 대하여 개인이 자유롭게 가지고 있는 소유권의 한 형태이다. 콘도는 일반주택 처럼 권리증서가 주어지고 매매와 임대 등이 자유스럽기 때문에 맨해튼 인근에 주택을 구하려는 외국인들이 매우 선호하고 있다. 따라서 많은 콘도빌딩이 새로이 건설되고 있고, 기존의 코옵빌딩이나 렌탈빌딩들이 콘도빌딩으로 전환하는 붐을 이루고 있다.

콘도 구입자는 일반적으로 구입가격의 90% 이내에서 대출을 받을 수 있도록 허용되고 있으며, 개별적으로 월별 부동산세금(Real Estate Tax) 이 부과되며, 월관리비(Common Charge)를 납부하게 된다. 여기서 개인적으로 지불하게되는 부동산세금과 모기지 대출이자는 미국 법상 세금공제 대상이 된다.

콘도의 관리는 일반 주택과는 달리 공동관리를 하게된다. 소유권자들로 구성된 콘도관리위원회(Condo Association)내의 운영위원회(Board of Director)가 관리 규약을 정하며, 여기에 의거해 콘도가 운영된다. 세부적인 빌딩 관리는 주로 관리회사를 고용하여 이뤄진다. 월세를 놓는 규칙이나 애완동물을 허용하는 방침 등 일반적으로 그 규칙이 코압보다는 상당히 개방적이다.

물론 콘도를 매입하려면 사전에 운영위원회의 승인절차를 거쳐야 한다. 시설과 안전, 그리고 콘도의 가치유지에 신경을 많이 쓰게되므로 새로운 소유주나 새로운 세입자의 재정적인 사항을 매우 엄격히 심사한다. 다만, 코압에서 요구하는 요건보다는 훨씬 쉬운 편이다.

◇코옵은 아파트 지분소유 개념..매입·관리규정 까다로워

여기에 비하여 코옵은 아파트내 특정 호수에 대한 소유를 인정하지 않는다. 코압빌딩 전체에 대한 소유자는 아파트회사이며, 개별 코옵 매입자는 아파트회사의 지분을 사들인 주주(Shareholder)의 형태가 된다. 아파트가 크면 더 많은 지분을 갖게된다.

코옵은 거의 맨해튼에 국한된 현상으로, 근 100년 동안 맨해튼 고급 아파트의 전통적인 형식이 돼왔다. 실제로 뉴욕시에 있어서 매매가 가능한 아파트의 85%, 특히 맨해튼 5번가(Fifth Avenue), Park Avenue, 센트럴파크 서쪽지역에 소재하면서 2차대전 이전에 지어진 대형 아파트는 거의 모두가 코옵빌딩에 해당한다.

빌딩관리 측면에서 볼 때, 코옵 주주는 빌딩경비를 충당하기 위하여 월별로 유지보수비용(Maintenance fee)을 납부하여야 한다. 이 비용에는 난방, 온수, 빌딩보험료, 빌딩 부동산세금 그리고 빌딩에 대한 모기지 채무비용등이 포함된다. 월별 관리비용 중 빌딩 모기지 이자에 해당하는 일정 금액은 세금공제를 받을 수 있으며, 부동산세금에 대한 일정지분만큼도 세금공제를 받을 수가 있게 되어 있다.

코옵빌딩 역시 그 관리는 코옵 운영위원회(Board of Directors)에서 하게된다. 코옵 매입자의 대출한도 비율이나 최소 자기자금 요구액을 별도로 정해 놓고 있으며, 구입에 앞서 운영위원회의 승인을 받아야 하고, 월세를 놓는 규칙 등에서도 까다롭다. 따라서 코옵을 매입하기전에 반드시 사전에 직업이나 소득 등을 충분히 감안하여야 한다. 이러한 까다로다운 요건 사항은 전체 코옵빌딩의 가치를 유지시키기 위한 절차로 볼 수 있다.

실제 모든 코옵매입자는 운영위원회에서 인터뷰를 하게되므로 매입자에 대한 충분한 정보사항은 물론 타인으로부터 추천서나 직업과 관련한 추천서를 포함하는 사전승인 패키지(Board Package)서류를 철저히 준비하여 운영위원회에 제출하여야 한다. 외국인들이 매입하거나 임대하기에는 콘도에 비해 훨씬 까다로운 셈이다.

이런 엄격한 절차에 힘입어 코압 입주자들은 재정적 또는 직업상 상당한 동질감을 공유하는 경향이 있다. 일반적으로는 코옵의 가격이 콘도보다 20∼30% 정도저렴하다는 점도 큰 특징이다.