올해 강남3구 분양 쏟아져…절반은 ‘후분양’인 이유

[이데일리 박지애 기자] 몇 년간 뜸했던 강남3구(강남·서초·송파) 분양 물량이 올해 대거 풀린다. 상당수가 후분양으로 공급되는데 그동안 분양 시기를 보느라 선분양 시기를 놓친 탓도 있지만 강남은 현재 ‘분양가 상한제’ 적용 지역으로 후분양을 선택하면 택지비나 공사비가 지속적으로 오르기 때문에 선분양보다 높은 분양가를 책정할 수 있단 점도 작용했단 분석이다.

(그래픽= 김정훈 기자)

23일 분양업계 및 부동산R114 자료를 분석해보면 올해 재건축·재개발 분양 예정 아파트는 전국 14만7185가구로 조사를 시작한 2000년 이후 최다 물량으로 집계됐다. 이 중 수도권이 8만8862가구로 지방보다 많을 것으로 예상되는데, 이 중 절반은 서울(4만5359가구)에서 풀린다.

특히 서울에서도 분양가상한제를 적용받는 강남3구에서 총 16개 단지에서 1만8792가구가 쏟아진다. 이는 최근 5년간(2020~2024년) 강남3구 연간 분양 물량 중 최대다. 특히 한국부동산원 청약홈을 보면 최초 청약일 기준으로 2020~2023년 동안 강남3구에서 분양한 단지는 단 8곳(총 5745가구)으로 이는 올 한해 예정된 수의 3분의 1도 못 미치는 수치다.

무엇보다 올해 예정된 강남3구의 분양은 상당수가 후분양으로 예정돼 있다. 강남 지역 단지들 대부분은 이르면 2021년부터 일반 분양을 예정하고 있었다. 하지만 공사비 상승과 부동산 시장 한파로 차일피일 분양 시기를 미루다 보니 입주 시점이 가까워진 데다 분양가 상한제로 시세보다 낮게 분양가를 책정하다 보니, 조금이라도 분양 시기를 늦춰 분양가를 올려보자는 전략을 취한 것이다.

당장 서초구 래미안원펜타스(신반포15차·641가구)는 오는 3월 후분양으로 일반분양을 진행할 예정으로 입주는 6월이다. 올해 상반기 중 분양을 예정 중인 강남구 청담르엘(청담삼익·1261가구)의 경우 내년 9월이 입주 예정인데 분양에서 입주까지 약 1년 남짓의 기간이 있긴 하지만 이미 지난해 착공에 들어간 만큼 후분양으로 분류된다. 마찬가지로 연내 분양 예정인 서초구 디에이치방배(방배5구역·3065가구)의 경우 내년 8월 입주를 목표로 현재 공사를 진행하고 있어 후분양으로 일정이 진행된다. 래미안트리니원 (반포주공1단지재건축) 역시 현재 공사가 진행 중으로 오는 2026년 입주를 목표로 후분양을 예정한 단지다.

다만 모든 지역의 후분양이 성공하는 건 아니다. 고금리 여파로 청약 시장이 얼어붙은 상황에서 치솟는 공사비에 조합과 시공사 간 갈등 때문에 혹은 재초환법 통과 등 규제를 피하려 일반 분양일정을 후분양으로 돌린 최근 단지들은 대부분 미분양이라는 성적표를 받고 있다. 청약 당첨자 입장에선 단기간 내 잔금을 지불해야 하는 부담이 커졌지만 주변 시세는 하락해 분양을 받는 메리트가 줄었기 때문이다.

실제 지난해 말 완공된 경기도 안양시 ‘평촌센텀 퍼스트’는 일반분양 1150가구 중 70%가까이 미분양 됐으며, 인천 미추홀구 ‘인천 석정 한신더휴’ 역시 74% 가량 미분양이 됐다. 서울도 안전지대는 아니다. 서울 마포구 ‘마포더클래시’는 후분양으로 팔리기는 했으나 정작 자금 조달에 어려움을 겪은 51% 당첨자가 미계약을 하게 됐다.

국내 대형 건설사 관계자는 “강남의 경우 후분양이어도 분양실적이 우수할 것이란 기대와 달리 수도권의 경우엔 최근의 고금리 상황에선 후분양은 미분양의 리스크를 안고 갈 수 밖에 없다”며 “그럼에도 많은 조합에서 공사비 상승으로 인한 시공사와의 갈등으로 인해 울며 겨자 먹기로 일반분양 일정이 후분양으로 밀리는 경우가 많다”고 전했다.