[대박땅꾼의 땅스토리]토지투자와 토지수익률

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 50대 김 모씨는 4년 전 예쁜 땅에 토지 투자했다. 큰돈을 투자해서 양쪽으로 도로를 끼고 있고 네모 반듯한 토지를 투자했지만 어째선지 4년이 지나도 이 토지를 산다는 사람이 존재하지 않았다.

김 씨는 고민스러웠다. 모양도 예쁜 이 토지가 왜 인기가 없는 건지 이해할 수가 없었다. 급전이 필요해 땅을 급히 매도해야 했지만 그의 발목을 잡는 것은 수익률이었다. 이대로 말도 안 되는 가격에 팔아버리기에는 수익률이 너무 낮기 때문이다. 왜 예쁜 땅에 토지 투자를 해놓고서도 토지수익률이 낮은 걸까.

1. ‘나에게만 예쁜 땅’ 토지 투자

토지 투자를 하는 대다수 사람이 착각하는 것 중 하나가 ‘내 눈에 더없이 예쁜 땅’이다. 이런 땅은 당연히 비쌀 것이라는 착각을 한다. 대표적인 예로 눈앞에 물이 흐르고 뒤에는 산이 울창한 입지의 토지를 우리는 ‘배산임수’의 형태로 풍수학적으로 좋은 토지라고 말한다.

하지만 이런 토지는 대게 그 안을 들여다보면 투자용으로는 적합하지 않은 용도일 가능성이 크다. 우리가 흔히 말하는 물 좋고 공기 좋은 곳은 개발가능성이 현저히 낮다. 애초에 투자용 토지투자라면 자연환경이 좋은 곳보다는 개발 가능성이 큰 곳에서 예쁜 땅을 찾자. 겉모습이 예쁜 땅 보다는 속이 예쁜 땅이 더 가치가 있는 것은 비단 사람의 일만은 아니다.

2. 애초에 너무 비싼 땅

토지투자를 하고서도 토지수익률이 낮으면 애초에 비싼 땅에 토지 투자한 경우가 이에 해당한다. 카페를 통해 자신이 이미 토지 투자한 곳에 대해서 물어오는 사람이 적지 않다.

이들 중에는 어이없는 맹지에 투자했거나 손자에게나 물려줘야 할 지금의 이익도 없는 토지가 있다. 하지만 이들 중에는 개발 호재와 멀지 않고 토지모양도 예쁜 토지인 사람이 있다. 아무런 문제가 없어 보이는 토지투자였음에도 수익률이 낮으면 이미 너무나 비싸게 주고 산 것이다.

예를 들어 세종이나, 제주, 평택지역의 토지는 없어서 못 구할 만큼 토지가 귀하고 비싼 지역이다. 초보자들이 실수하는 것 중 하나가 좋은 지역의 좋은 토지니 값어치를 할 것이라는 생각인데 그 이전에 시세대비 어떠한지는 충분히 따져봐야 한다. 토지는 아파트와 달라서 같은 토지가 없고 같은 위치가 존재하지 않으니 말이다. 조금이라도 더 차익을 얻기 위해서는 토지 값이 절정에 올랐을 때 살 필요는 없으니 말이다.

3. 토지 투자후 너무 빨리 매도하지는 않았는가

이 역시 토지 투자 후 토지수익률을 낮추는 요인이 된다. 필자는 토지투자 후 보유기간을 최소 2~3년을 잡으라고 말한다. 우선 토지는 주식과 달라서 하루 단위로, 시간단위로 바로바로 몸값이 뛰고 내려가기 어렵다. 그리고 토지에는 최소 보유기간이라는 게 있다. 이는 법으로 정해진 것은 아니지만 기본적으로 2년 미만으로 토지를 자주 파는 경우 이를 비사업용토지로 보는 국가의 입장에서는 ‘투기’로 인식한다.

따라서 이에 대한 세금의 비율을 크게 잡힌다. 이런 세금폭탄을 피하기 위해서라도 최소 2~3년 이후 되파는 것이 토지투자 수익률을 높이기 위해서는 좋다.

토지에서 정확한 시세란 존재하지 않는다. 내가 팔고 싶은 가격이 토지의 값이다. 실제로 전남 구례에 있는 농림지 땅의 지주들은 옆 동네에서 2배 넘게 판다는 소문을 들으면 자신의 땅도 그만큼 올린다고 한다. 실제로 토지가 나가든 말든 말이다.

즉, 토지의 값은 지주의 마음이다. 이를 잘 모르는 초보자들은 그저 비싸면 ‘비싼 이유가 있지 않을까?’라고 생각하며 사들이기도 한다. 현재 이 토지가 비싼 게 중요한 것이 아니라 현재 이 토지의 가치는 어떤지 앞으로 어떤 미래가치를 가졌는지를 들여다봐야 한다. 그것이 토지투자로 더 높은 수익률을 올릴 수 있게 한다.