재건축아파트 투자할 때 꼭 따져 봐야 할 점은?

[이데일리 칼럼리스트=NH농협은행 WM사업부 김효선 부동산수석위원] 최근 재건축, 재개발 등 재정비 사업 대상지인 노후 주택의 인기가 높아지고 있다. 아직까지는 변수가 많은 시장 상황 속에서 재건축 아파트를 매입할 때 가장 주목해야 할 것은 무엇일까?

재건축 투자에 있어 가장 중요한 핵심 사항 3가지는 대지지분과 무상지분율, 재건축초과이익환수제다.

가장 먼저 확인해야 할 것은 대지지분이다. 대지지분은 아파트 전체 단지의 대지면적을 가구수로 나눈 대지의 몫으로 각 세대가 현재 가지고 있는 토지 소유분을 말한다. 아파트의 대지면적은 넓은 데 비해 세대수와 면적이 적고 좁을수록 대지지분은 늘어나게 된다. 즉 대지지분이 많다는 것은 용적률이 낮아서 더 많은 아파트를 신축할 수 있다는 뜻이다.

예를 들어 5층 이하의 저밀도 단지 아파트의 경우에는 용적률이 낮은 반면 대지면적은 넓기 때문에 그만큼 대지지분이 크다. 반대로 중층 또는 고층 아파트는 같은 대지면적이라고 해도 세대수가 많기 때문에 그만큼 대지지분이 적다.

이는 재건축 수익에 큰 영향을 준다. 대지지분이 클수록 조합원이 무상으로 입주하게 되는 아파트의 평형이 커지고, 추가부담금은 줄어들게 되기 때문이다. 그래서 시세 또한 실평수가 아닌 대지지분 단위로 형성되어 있다. 만약 투자하고자 하는 재건축 아파트가 있다면 가장 먼저 등기부등본에서 대지지분을 확인해야 한다.

재건축 사업의 수익은 무상지분율이 결정한다. 무상지분율은 조합원이 추가 비용을 내지 않고 입주할 수 있는 평형을 대지지분 기준으로 나눈 비율이다. 조합원 입장에서 시공사의 브랜드, 건축 능력, 안전성 등과 함께 시공사 선정에 가장 중요한 요소로 작용하는 것이 바로 무상지분율이다.

예를 들어 18평형 아파트의 대지지분이 20평이고, 무상지분율이 150%로 정해진다면, 대지지분 20평에 무상지분율 150%를 곱한 30평형이 추가부담금 없이 입주할 수 있는 무상배정 평형이 된다. 만약 33평형에 입주한다면 30평을 제외한 나머지 3평만큼의 추가부담금만 지불하면 되는 것이다.

대지지분이 커서 재건축 사업에 수월한 여건을 갖추고 있으며, 브랜드 있는 우량한 시공사가 높은 무상지분율을 제시한 아파트 단지라면 재건축 사업이 진행되는 다른 단지들과 비교했을 때 수익성이 높고 속도도 빠를 수 있다.

재건축초과이익환수제 부담 여부를 반드시 살펴봐야 한다. 재건축초과이익환수제의 1차 납부 의무자는 조합원이 아닌 조합인데, 부과 종료 시점인 재건축 사업의 준공인가일까지 조합원은 전매제한 예외 규정에 해당되는 경우 그 권리를 양도할 수 있다.

이 때 기존 조합원은 재건축으로 인한 초과 수익을 실현했음에도 재건축초과이익 부담금 대상에서 제외되지만, 매입한 조합원은 부과 대상자에 포함된다. 또한 부담하는 금액의 기준도 추진위원회 승인일에서 조합의 준공인가일까지 전 기간의 주택가액 상승분에 따른 금액을 납부해야 하기 때문에 보유하지 않았던 기간부터의 모든 금액을 납부해야 하는 상황이 발생할 수 있다. 따라서 매입 전에 재건축초과이익환수제를 부담해야 하는 단지인지, 그 금액은 어느 정도 예상될지를 반드시 확인해야 한다.

재건축 규제 완화의 기대감도 있지만, 재건축초과이익환수제 폐지는 국회를 통과해야 하는 등 아직 변동성이 많다. 따라서 재건축 아파트 매입에 있어서 기본적으로 가장 중요한 핵심 3가지를 숙지해서 현명한 시장 참여자가 되시길 바래본다.