[김학렬의 올댓 부동산] 지방 KTX 역세권 가치 평가법!

[김학렬 부동산 칼럼리스트]지방 KTX역들도 광명KTX역 주변처럼 활발하게 개발될까요?

광명역 주변 개발이 뜨겁다. 최근 신규 아파트 분양도 잘되었고, 각종 대형 상업시설이 개발되어 활성화되었으며, 연계 교통망이 점점 더 편리해 지고 있다. 광명역세권 및 주변 지역의 시세에 까지 영향을 주고 있다. 수도권 이외의 지방 KTX역사들도 광명역의 개발 규모로 개발될 수 있을지에 대한 기준이 필요하다.

부동산 입지 분석 가장 중요한 요소는 교통, 교육, 상권, 환경 등 4가지 요인이다. 부동산 분석 시 이 4가지 요인을 모두 고려해야겠지만 지역별로 그 각 요소별로 중요도는 다르게 적용해야 한다. 예를 들면 서울 및 수도권 지역들은 4가지 요소 중에 교통 요소가 가장 중요하다. 반면 비수도권 지역에서는 교통 요인보다 교육환경이 더 중요한 곳이 많다. 특히 대구 같은 경우는 교육 환경이 가장 중요하다. 교통이 가장 편리한 중구보다 수성구의 시세가 높기 때문이다.

물론 교통이 중요하다고 해서 다른 요소들이 중요하지 않다는 의미가 아니다. 다른 요소들보다 그 지역 내 시세에 영향을 주는 정도가 더 낮다는 것이다. 따라서, 역세권 개발에 대한 전망을 할 때는 교통 환경의 중요도를 지역마다 다르게 적용해야 한다.

역세권으로서 가치가 높으려면 이용 승객이 많아야 한다. 고정적인 이용 인구가 필요하다는 것이다. 따라서, 고정적인 업무로 이용하는 이용객들이 많을 수록 좋은 역세권이 된다. 서울 내에 있는 서울역, 용산역은 업무로 이용하는 이용개들이 많기 때문에 큰 규모로 개발되었고 활성화 되어 있다. 천안아산KTX역사도 삼성전자 등의 업무적 고정 이용 고객이 많기 때문에 지방의 다른 역사보다는 큰 규모로 개발되어 있다. 결국 KTX역사의 대규모 개발 여부는 출퇴근, 일자리 노선이어야 한다는 것이다. 광명역 역시 일자리가 가장 많은 서울의 영향권이기 때문에 역세권에 대한 중요도가 지방 대비 높다.

지방의 KTX 역사 역시 고정적인 업무용 이용고객의 수로 중요도를 평가하시면 된다. 당연히 비수도권 지역이 서울 및 수도권보다 역세권에 대한 중요도가 낮을 수 밖에 없다. 고정적인 업무적 이용 고객 숫자가 적기 때문이다. 따라서, 지방 역세권 개발 규모를 추정하거나 이를 바탕으로 투자를 할 때는 서울 및 수도권 만큼 KTX 역사 가치를 높게 평가하면 안된다. KTX역사가 들어가는 것 자체는 지방에서는 분명한 호재지만, 수도권의 역세권 만큼 프리미엄 가치를 주면 안된다.

왜냐하면 수도권의 역사규모로 개발될 가능성이 낮기 때문이다.

광명역은 광명 자체 수요라기 보다는 서울 수요라고 보면 된다. 서울에서는 서울역, 용산역이 KTX 이용 가능 역사고, 서울 남부 지역에서는 KTX를 이용하려면 무조건 광명역을 이용해야 한다. 서울 뿐 아니라 경기도 남부 지역에서도 광명역을 이용해야 한다. 광명역은 결국 서울 KTX역이나 다름없다. 따라서, 이용 고객이 많을 수 밖에 없고, 역사와 더불어 주변 지역에 여러 가지 부동산 시설들이 함께 개발되고 있는 것이다. 주거시설은 물론 대규모 상업시설과 업무시설이 같이 개발되고 있는 것이다. 이것이 지금의 광명역세권 개발이고 매우 성공적인 역세권 개발 사례다.

광명역세권 개발이 잘 된다고 지방의 역세권 개발도 무조건 잘될 것으로 추정하면 안된다. 이용 수요의 양이 절대적으로 차이가 있기 때문이다. 지방의 경우 오히려 역세권 개발이 안될 지역이 더 많다.

게다가 지방의 KTX 역사의 경우 입지가 지방 중심지역이 아니라 동떨어진 지역이 많다. 서울하고 그 인근 지역이야 역사 만들어 두면 이용 인구가 증가하고 거주 인구가 증가하니까 그 주변으로 여러가지 시설들이 생기지만, 지방 역사들은 대부분 위치가 도심과 떨어진 곳에 개발된 곳이 많다. 결국 핵심지역과의 연계성이 너무 떨어지게 되면 역세권으로서 의미도 낮아지게 된다.

신경주역이 있다. 실제 경주 시내와는 접근성이 크게 떨어지는 입지다. 이런 도심 지역과 떨어진 역세권의 개발이 이루어지지 않을 가능성이 매우 높다.

지방 역사 분석 시 또 하나의 주의점은 지방 역세권은 역 자체의 이용도가 낮아질 수 있다는 것이다. 다른 지역으로 수요가 분산될 수 있다는 것이다. 전라북도의 KTX 역은 익산에만 있었다. 전북에서 가장 큰 도시인 전주로 이동하려고 하면 익산 KTX역을 이용하여 전주로 별도 수단으로 이동을 해야 했다. 하지만 이제 전주에도 KTX가 정차한다. 이용고객이 많아지고 있고, 지속적으로 전주행 KTX 편수가 많아질 가능성이 높다. 결국 익산 지역을 KTX 효과로만 투자해서는 안된다는 것이다. 최근 분양이 잘 된 전주시의 에코시티는 전주 KTX 역이 가까이 있다. 에코시티가 활성화되면 전주 KTX는 증편될 수 밖에 없다.

지방은 역세권 이용의 수요 규모가 수도권과 차이가 크다. 따라서 대도시 이용 고객이 이용하기 어려운 입지라고 한다면 역세권 투자는 지양하는 것이 좋다.