[대박땅꾼의 땅스토리]부동산시장 수요와 공급, 그리고 토지

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 시장경제를 이야기할 때 우리는 수요와 공급을 빼놓을 수가 없다. 수요는 일정한 시점에 사람들이 재화나 서비스를 ‘구매’하고자 하는 욕구를 말한다. 이 욕구에 따라 결국 행동으로 옮기게 되면 소비가 된다.

수요량은 재화나 서비스의 가격이 하락하거나 상승함에 따라 수요량이 변화한다. 보통 재화나 서비스의 가격이 하락하는 경우 수요량은 증가하며, 이뿐만 아니라 수요자의 소득이 증가하면 수요량도 증가한다. 물론 반대의 경우도 있다. 소득이 증가하면서 수요가 감소하는 경우도 있다.

이처럼 소득증가가 일어날 때, 수요가 증가하는 재화와 서비스는 ‘정상재’라고 하며, 소득증가에 따라 감소하는 재화와 서비스를 ‘열등재’라고 한다. 예를 들어 미국의 경우 소득이 낮을수록 인스턴트 등의 수요가 많고, 소득이 높을수록 자연주의 음식들에 대한 수요가 높다고 한다. 이유는 사는 소득의 격차에 따라 한번에 많은 음식을 구매해야 하는 저소득층은 보관기간이 긴 통조림이나 인스턴트의 구입율이 높고, 어디든 신선식품을 살 수 있는 부유층의 동네에서는 야채류 등을 구매하기 때문이라고 한다.

이번에는 공급에 대해 생각해보자. 공급은 일정 기간에 사람들이 재화와 서비스를 ‘판매’하고자 하는 욕구다. 공급량은 재화와 서비스의 가격이 상승하거나 하락함에 따라 공급량이 변화한다.

대표적으로는 생산요소의 가격변화를 들 수 있고, 기술 수준의 변화, 공급자의 예상에 따라 이 공급량의 변화가 일어난다. 예를 들어 과거 휴대전화는 특정 부유층에서만 사용할 수 있던 부의 상징이었으나, 기술 수준의 변화로 현재 대부분 사람들이 사용하는 필수품이 된 것처럼 말이다.

그렇다면 부동산의 수요와 공급은 어떠한가? 우리는 부동산을 구분할 때 토지, 토지 외 부동산으로 크게 구분한다. 이유는 토지는 토지 그 자체를 이용하여 재화와 서비스를 창출할 수 있기 때문이다. 최근 부동산 정책이 규제되고 강화되는 데에는 주거안정을 위함이다. 일반 직장인 월급으로는 내 집 마련을 꿈도 못 꾼다고 하는 것처럼 서울이라는 한정된 공간 안에 내 집을 찾지 못한다는 요인이 있다. 주택의 공급은 공급이 쉬울수록 가격은 안정적이 될 수밖에 없다. 또, 서울주택이 아닌 지방에서는 미분양이 나는 것처럼 수요량이 낮으니 공급이 과다하여 주택가격이 낮다.

토지는 이러한 수요와 공급 측면에서 수량이 고정되고, 면적이 정해져 있다는 희소성에 의해서 물리적으로 이용 가능한 토지의 양은 같지만, 용도전환을 통해서 공급이 달라질 수가 있는 특이점이 있다. 필자가 토지를 매력적으로 보는 데에는 이런 이유가 있는 것이다.

현재의 부동산시장은 대게 ‘주택시장 및 상업용 부동산’을 중심으로 수요와 공급이 이루어지고 있다. 토지의 경우 위에서 설명한 희소성과 용도의 다양성 덕분에 그려나갈 수 있는 바가 높다. 오히려 시장 상황에 민감하지 않은 곳의 토지가 장래가 높기도 하다.

언론에서 자주 언급되는 지역일수록 수요가 급상승하고, 공급은 정해져 있다. 또, 기획부동산 등의 문제에 엮일 가능성도 크다. 따라서 적정선. 토지가격의 상승주기에 따라 사업(가능하면 국가사업)의 ‘계획발표-공사시작-공사완료-사업활성화’ 중에서 계획발표와 공사완료 그 사이 어디쯤을 찾는 것을 추천한다. 적어도 투자용으로서 차익을 고려한다면 말이다.