[김학렬의 All that 부동산 52회] 뉴타운, 새로운 강남을 강북에 만드는 사업

뉴타운이라는 말은 공식적으로 없다. 법적인 용어로는 재정비 촉진지구라고 한다. 재정비 촉진지구란 낙후된 구도심 시가지의 주거환경을 정비하는 광역 단위 도시개발사업의 한 형태로 동일생활권 지역 전체를 대상으로 도시기반시설은 공공부문이, 아파트 등 건축 사업은 민간 또는 공공부문이 계획에 따라 추진하는 사업이다.

시범 뉴타운 지역으로 3곳이 가장 먼저 선정되어 추진되었다. 은평뉴타운, 길음뉴타운, 왕십리뉴타운이 그것이다. 이 3개 뉴타운의 공통점이 있다. 바로 강북에 있다는 것이다. 물론 강남 지역에도 뉴타운이 있다. 대표적인 곳이 흑석 뉴타운이다. 하지만 대부분의 뉴타운은 강북 지역에 위치해 있다. 왜 그럴까? 강남은 이미 뉴타운이었기 때문이다. 신도시, 대형 택지개발지구였기 때문이다. 강남구, 서초구, 송파구의 대규모 아파트 단지들은 신도시였다. 택지개발지구였다. 따라서 처음부터 도시기반시설과 주거 등 부동산 시설이 함께 개발되었던 것이다. 주거 따로 도로 따로 상업시설 따로 개발되었던 난개발의 전형이었던 강북 지역과는 시작점부터 달랐던 것이다. 강남은 처음부터 비쌀 수 밖에 없는 조건이었던 것이다.

강북은 예전부터 사람들이 많이 살던 곳이었기 때문에 기존 사람들의 생활 공간을 크게 움직이지 않고 남아있는 땅 위주로 추가 개발을 진행하다보니 입지들 간의 이해관계 복잡하고 입지 목적이 겹치기도 하고, 부족하기도 한 난개발이 되었다. 체계적인 개발 형태가 아니었던 것이다. 입지 가치 대비 그 활용도가 떨어질 수 밖에 없는 구조였다. 원체 공급이 적었던 시기였으므로 그 가치를 정확하게 판단할 수 없었다. 공급 대비 수요가 원체 많았기 때문에 토지의 이용 가치와 무관하게 거품일수도 있는 조건이었다.

강남은 신도시다. 1970년 전후로 지방에서 서울로 대단히 많은 사람들이 상경을 한다. 현재 서울인구의 90% 이상이 외지인입니다. 우리들은 서울에서 태어났지만 우리 부모님들의 고향은 대부분 지방이다. 한꺼번에 너무 많은 인구가 증가했기 때문에 강북 입지로는 다 수용을 할 수 없었다. 공급이 수요를 따라갈 수가 없었다. 강북에는 더 이상의 부지가 남지 않았다.

그래서, 강남을 개발한다. 아직은 사람들의 땅이 아니었기 때문에 이해관계가 없기 때문에 기획 단계부터 체계적으로 개발할 수 있었다. 땅이 가진 가치를 최대한 활용하는 방향으로 개발된 것이다. 단적인 예로 도로를 보면 확실하게 알 수 있다. 최초로 직각으로 교차하는 도로가 만들어진다. 강북의 도로망이 대부분 곡선인데 비해 강남은 모두 정사각형 내지 직사각형이다. 땅을 구획하여 1 블록은 주거시설로, 2블록은 상업시설로, 3블록은 업무시설로, 4블록은 학교로 짜임새 있는 공간 활용한다. 같은 면적이라도 훨씬 쓰임새가 정확하고 효율적이니 가치가 더 높을 수 밖에 없다. 그래서, 강남이 강북보다 비싼 것이다. 물론 가치의 차이는 초기에는 그 갭이 적었다. 하지만, 시간이 지나면 지날수록 더 벌어지게 된다. 결국 지금의 강북과 강남은 완전히 다른 나라가 된 것처럼 다른 부동산 시장이 되었다. 양극화가 된 것이다.

이런 양극화를 해소하기 위해 추진된 것이 바로 뉴타운이다. 미니 신도시라고도 할 수 있는 개념이다. 뉴타운의 목적은 강북도 강남처럼 가치가 있는 입지로 만들겠다는 의지가 담긴 정책의 결과다. 그래서. 뉴타운의 시작은 강남이 아닌 강북이었던 것이다.

시범 뉴타운은 세 곳이었다. 세 뉴타운이 모두 입지 조건이 다른 곳이었다. 은평 뉴타운은 신시가지형 뉴타운이다. 도심이 아닌 지역에 신도시를 만드는 것이다. 길음 뉴타운은 주거 중심형 뉴타운이다. 노후 불량 주택이 많은 곳을 재개발 하는 형태로 신도시를 만드는 것이다. 왕십리 뉴타운은 도심형 뉴타운이다. 주거, 상가, 업무시설 등이 밀집된 도심을 정리하는 방법으로 신도시를 만드는 것이다. 종로구, 중구, 동대문구처럼 주거, 상권, 업무, 기타 등등의 모든 종류의 부동산이 뒤섞여 있는 입지를 하나의 부동산 입지로 통합 개발하는 형태다.

은평뉴타운은 2004년 착공하여 2008년부터 입주를 시작했다. 길음뉴타운은 2003년에 착공을 해서 2005년부터 입주를 시작한다. 가장 빨리 진행되었다. 최근 3년 동안 가장 시세 상승 폭이 컸다. 마지막으로 왕십리뉴타운은 2011년 착공해서 2015년부터 입주한다. 이 3개 뉴타운이 기준이 되어서 현재 서울의 주요 지역이 새롭게 정비되고 있다. 강북에 강남을 만드는 작업 그것이 바로 뉴타운이다.