맨해튼 부럽지 않던 중국 부동산이 수상하다

[조선일보 제공] 중국 부동산 시장의 '이상 기류'가 석 달 이상 계속되고 있다. 작년 중반까지만 해도 '활화산(活火山)'처럼 뜨겁던 중국 부동산 시장은 작년 연말부터 몇 개월째 '냉동 상태'에 있다.

이러다가 부동산 버블이 꺼지는 것 아니냐는 우려도 터져 나온다. 미국의 서브프라임 충격이 가시지 않은 마당에 중국 부동산 시장이 무너진다면 세계 경제는 파국으로 치달을지도 모른다. 중국 부동산 시장에 요즘 무슨 일이 벌어지고 있는가.

■중국 부동산 작년 말부터 급랭

작년 12월 9일 중국 광둥성(廣東省) 광저우(廣州)시 캉왕루(康王路)의 한 아파트 분양 사무실. 새로 지은 '금색강원(金色康苑) 아파트' C동 156채의 아파트 분양에 수백 명의 고객이 모여들었다. 아파트 가격은 ㎡당 1만3000위안(元·한화 173만원). 한국의 32평에 해당하는 100㎡면 한국 돈 1억7000만원이 넘는다. 그런데도 2시간이 채 안돼 모두 팔렸다. 이런 아파트는 한달 월급 5000위안(67만원) 받는 대졸 직장인조차 살 엄두를 내기 어렵다.

하지만 이날의 '판매 열기'가 부동산 시장 냉각을 알리는 전주곡이 될 줄 당시 사람들은 잘 알지 못했다. 완커(萬科)부동산개발회사가 내놓은 이 아파트의 당초 판매 예정 가격은 ㎡당 2만 위안이었다. 또 주변 아파트 시세도 1만8000위안에 달했다. 결국 완커 측이 30% 이상 '덤핑판매'했다는 것을 알 수 있다. 사람들이 그렇게 몰려든 것도 바로 이런 이유 때문이었다. 완커 담당직원은 "우리는 새로운 부동산 상품을 합리적인 가격으로 판매하는 것"이라고 주장했지만, 경쟁사들은 완커가 투자금을 빨리 회수해 자금난을 덜려는 목적이라고 분석했다. 완커의 덤핑 판매는 올 들어서도 계속됐다. 지난 1월 하순 완커는 쓰촨성(四川省) 청두(成都)에서 '매력의 성(魅力之城)'이란 아파트를 한달 전 가격보다 30%나 낮춘 가격에 판매한 데 이어, 베이징에서도 판매가격을 10% 낮췄다.

중국 부동산 시장의 '이상 기류'가 석 달 이상 계속되고 있다. 작년 중반까지만 해도 '활화산(活火山)'처럼 뜨겁던 중국 부동산 시장은 작년 연말부터 몇 개월째 '냉동 상태'에 있다. 이러다가 부동산 버블이 꺼지는 것 아니냐는 우려도 터져 나온다. 미국의 서브프라임 충격이 가시지 않은 마당에 중국 부동산 시장이 무너진다면 세계 경제는 파국으로 치달을지도 모른다. 중국 부동산 시장에 요즘 무슨 일이 벌어지고 있는가.


■중국 부동산 작년 말부터 급랭

작년 12월 9일 중국 광둥성(廣東省) 광저우(廣州)시 캉왕루(康王路)의 한 아파트 분양 사무실. 새로 지은 '금색강원(金色康苑) 아파트' C동 156채의 아파트 분양에 수백 명의 고객이 모여들었다. 아파트 가격은 ㎡당 1만3000위안(元·한화 173만원). 한국의 32평에 해당하는 100㎡면 한국 돈 1억7000만원이 넘는다. 그런데도 2시간이 채 안돼 모두 팔렸다. 이런 아파트는 한달 월급 5000위안(67만원) 받는 대졸 직장인조차 살 엄두를 내기 어렵다.

하지만 이날의 '판매 열기'가 부동산 시장 냉각을 알리는 전주곡이 될 줄 당시 사람들은 잘 알지 못했다. 완커(萬科)부동산개발회사가 내놓은 이 아파트의 당초 판매 예정 가격은 ㎡당 2만 위안이었다. 또 주변 아파트 시세도 1만8000위안에 달했다. 결국 완커 측이 30% 이상 '덤핑판매'했다는 것을 알 수 있다. 사람들이 그렇게 몰려든 것도 바로 이런 이유 때문이었다. 완커 담당직원은 "우리는 새로운 부동산 상품을 합리적인 가격으로 판매하는 것"이라고 주장했지만, 경쟁사들은 완커가 투자금을 빨리 회수해 자금난을 덜려는 목적이라고 분석했다. 완커의 덤핑 판매는 올 들어서도 계속됐다. 지난 1월 하순 완커는 쓰촨성(四川省) 청두(成都)에서 '매력의 성(魅力之城)'이란 아파트를 한달 전 가격보다 30%나 낮춘 가격에 판매한 데 이어, 베이징에서도 판매가격을 10% 낮췄다.

중국 부동산 시장의 '이상 기류'가 석 달 이상 계속되고 있다. 작년 중반까지만 해도 '활화산(活火山)'처럼 뜨겁던 중국 부동산 시장은 작년 연말부터 몇 개월째 '냉동 상태'에 있다. 이러다가 부동산 버블이 꺼지는 것 아니냐는 우려도 터져 나온다. 미국의 서브프라임 충격이 가시지 않은 마당에 중국 부동산 시장이 무너진다면 세계 경제는 파국으로 치달을지도 모른다. 중국 부동산 시장에 요즘 무슨 일이 벌어지고 있는가.


■중국 부동산 작년 말부터 급랭

작년 12월 9일 중국 광둥성(廣東省) 광저우(廣州)시 캉왕루(康王路)의 한 아파트 분양 사무실. 새로 지은 '금색강원(金色康苑) 아파트' C동 156채의 아파트 분양에 수백 명의 고객이 모여들었다. 아파트 가격은 ㎡당 1만3000위안(元·한화 173만원). 한국의 32평에 해당하는 100㎡면 한국 돈 1억7000만원이 넘는다. 그런데도 2시간이 채 안돼 모두 팔렸다. 이런 아파트는 한달 월급 5000위안(67만원) 받는 대졸 직장인조차 살 엄두를 내기 어렵다.

하지만 이날의 '판매 열기'가 부동산 시장 냉각을 알리는 전주곡이 될 줄 당시 사람들은 잘 알지 못했다. 완커(萬科)부동산개발회사가 내놓은 이 아파트의 당초 판매 예정 가격은 ㎡당 2만 위안이었다. 또 주변 아파트 시세도 1만8000위안에 달했다. 결국 완커 측이 30% 이상 '덤핑판매'했다는 것을 알 수 있다. 사람들이 그렇게 몰려든 것도 바로 이런 이유 때문이었다. 완커 담당직원은 "우리는 새로운 부동산 상품을 합리적인 가격으로 판매하는 것"이라고 주장했지만, 경쟁사들은 완커가 투자금을 빨리 회수해 자금난을 덜려는 목적이라고 분석했다. 완커의 덤핑 판매는 올 들어서도 계속됐다. 지난 1월 하순 완커는 쓰촨성(四川省) 청두(成都)에서 '매력의 성(魅力之城)'이란 아파트를 한달 전 가격보다 30%나 낮춘 가격에 판매한 데 이어, 베이징에서도 판매가격을 10% 낮췄다.

■상하이 분양아파트 10개월 만에 최저가 기록

지난 2월25일 상하이(上海)에서 발행되는 동방조보(東方早報)는 놀라운 뉴스를 전했다. 상하이의 '상품방(商品房·판매용 주택)' 평균가격이 작년 4월 이후 10개월 만에 처음으로 ㎡당 1만 위안 아래로 떨어져 9767위안을 기록했다는 것이다. 전월 대비 35% 폭락한 것이다. 가격뿐만 아니라 거래량도 5개월 연속 감소했다. 2월에 새로 판매된 주택의 계약률은 10%까지 떨어졌다. 2005년 이래 가장 낮은 수준이다. 아파트를 지어도 팔리지 않는 상황이 온 것이다.

2월 상하이의 중고 아파트 판매 건수 역시 1월에 비해 50% 급감했다. 신규 아파트와 기존 아파트 시장 모두 꽁꽁 얼어붙은 것이다. 몇 달 전까지만 해도 상상 못했던 일이다. 지난해 상하이는 중국 부동산 가격 폭등을 주도하는 '용머리'였다.

■맨해튼보다 비싼 중국의 아파트

그러나 중국의 고급주택 가격은 여전히 선진국을 능가할 정도로 높아 버블을 우려하게 만든다.

중국의 맨해튼이라고 불리는 상하이 푸둥(浦東). 하늘을 찌를 듯 솟아있는 고층 빌딩 사이에 당당히 자리잡고 있는 고급 아파트 단지인 스마오빈장(世茂濱江). 입구부터 현관 출입구까지 경비 요원들이 출입자들을 이중삼중으로 체크하고, 철통 같은 보안 시스템으로 입주자들의 프라이버시를 보호한다. 마치 국가 정보 기관에 들어가는 느낌이다. 전용 엘리베이터를 타고 47층에 내렸다. 거실 통유리를 통해 상하이를 가로지르는 황푸(黃浦)강의 전경이 내려다 보인다. 멀리 2010년 엑스포가 열릴 부지가 눈에 들어왔다.

이 아파트의 45층 이상 매물은 거래가격이 ㎡당 4만5000위안(약 600만원)에 달한다. 서울 아파트의 평균 가격인 ㎡당 500만원을 훨씬 넘는다. 이 아파트는 2007년 한해 가격이 20% 정도 상승했다.

'상하이의 타워팰리스' 격인 초호화 아파트 탕천이핀(湯臣一品) 단지는 ㎡당 14만 위안(1867만원) 이상이다. 평당 6000만원이 넘어 서울은 물론 도쿄나 맨해튼 가격도 뛰어넘었다. 40층과 44층짜리 각각 2동으로 건설된 이 아파트는 세계 최고의 건축 재료를 사용하고 각종 첨단 시설을 갖추었다. 2007년 3차 분양에선 597㎡(약 180평)짜리 아파트가 8500만 위안(약 113억2600만원)에 분양됐다.

■올림픽 기대심리가 베이징 부동산 폭등 부채질

올림픽 개최를 앞둔 베이징은 2007년 내내 부동산가격이 올랐다. 2007년 11월 베이징의 왕징(望京) 지역에서 만난 리통촨(李同川·65)씨는 "2006년 12월에 아파트를 사려고 했다가 가격이 비싸 안 샀더니 11개월 만에 ㎡당 6000위안(약 80만원)씩 올랐고 그나마 매물조차 없다"고 불평했다. 그는 "몇 년 전부터 돈을 저축해 집을 사려고 했던 사람들이 정작 목표한 돈을 모아도 이제는 화장실밖에 못산다는 얘기가 나온다"고 말했다. 중국 국가통계국에 따르면 2007년 10월말 기준으로 전국 70개 도시의 집값은 전년에 비해 9.5% 상승했다.

지난해 대도시 주택가격이 크게 오른 원인은 크게 두 가지. 하나는 최근 1~2년 사이 주식으로 돈을 번 신흥 부자들이 아파트 투자로 갈아탔기 때문이다. 상하이의 한 부동산 중개업자는 "지난해 주식이 한창 오를 때는 주식 부자들이 고급 주택을 계약한 뒤 잔금 치르는 날까지 기다렸다가 주식을 팔고 부동산으로 갈아타곤 했다"고 말했다. 또 지방 부자들이 교육, 복지, 교통 등 인프라가 잘 갖춰진 베이징이나 상하이에 집을 한 채씩 사 놓는 게 유행처럼 번졌다. 자녀 교육과 투자 겸용으로 사둔다는 것이다.

■부동산 투기에 칼 빼든 중국 정부

하늘 모르고 치솟던 부동산 가격이 하락세로 돌아선 원인으로는 우선 중국 정부의 강도 높은 부동산시장 안정 대책을 꼽을 수 있다.

물가 상승에 부동산 가격 폭등이 겹쳐 사회 전반에 위화감이 높아지자 중국 공산당 지도부가 국가 안전 차원에서 '칼'을 빼 들었다. 중앙은행인 인민은행은 지난해 기준금리를 6차례나 인상했다. 2006년 연 6.84% 하던 대출 금리가 7.83%까지 올랐다.

또 대출을 끼고 아파트를 몇 채씩 사는 투기성 구매를 차단하기 위해 중국 정부는 두 번째 구매 주택에 대한 대출 비율을 60%까지로 낮추었다. (첫 번째 주택의 경우 80%까지 대출해준다.) 은행의 대출 심사도 강화됐다.

중국 정부는 계속 돈줄을 죌 방침이다. 중국 인민은행 이강(易綱) 부행장은 지난 2월말 "올해는 어떤 상황이 와도 긴축기조를 유지할 것"이라며 "시중 유동성은 16% 증가에 그칠 것"이라고 말했다. 건설은행의 팡슈성 수석재무관도 "부동산 개발회사에 대한 융자를 억제할 것"이라며 "집값이 다시 오르기는 어려울 것"이라고 말했다.

주택 공급 과잉도 일조한다. 주택시장은 수요가 준다고 해서 공급을 갑자기 줄일 수 있는 시장이 아니다. 공급 물량은 이미 2~3년 전에 결정되기 때문이다. 그 결과 일부 지역에서 공급 과잉이 일어나고 미분양이 증가하기 시작했다. 상하이의 경우 자금난으로 쓰러지는 건설회사도 나타났다. 중국의 한 신문은 지난 2월 "상하이에서 자금난으로 쓰러지는 기업 중 건설기업이 가장 많다"고 보도했다. 게다가 자금난을 피하려는 업체들이 덤핑판매에 나서자 수요자들은 가격이 더 떨어질 것으로 예상해 지갑을 닫아 버렸다.

지난해 말 선전의 고급 아파트 단지인 샹미후(香蜜湖) 단지 앞. '즈칸(卽看·입주할 아파트를 바로 살펴볼 수 있다는 뜻)'이라는 팻말을 든 부동산 업자들이 즐비하게 서 있다. 집 한 채라도 더 팔기 위한 마케팅 활동이다. 부동산 업자 리광둥(李光東)씨는 "집을 보러 오는 사람도, 사려는 사람도 거의 없다"며 한숨 쉬었다.


■'버블 붕괴'인가 '일시 조정'인가

그러나 많은 전문가들은 중국 부동산이 다소 조정은 받겠지만 폭락할 것으로는 보지 않는다.

김준봉(金俊峰) 베이징공업대 건축도시학과 교수도 "중국은 정부의 시장 통제력이 강한 사회주의 국가이므로 지난해와 같은 가격 폭등은 없을 것이며 상승폭은 낮아질 것"이라고 말했다. 그러나 그는 "올해 경제성장률에 근접하는 수준의 아파트 상승률은 유지할 것으로 본다"고 덧붙였다.

중국 경제가 매년 평균 10%씩 성장하고 있는데다 중국인의 소득이 높아지고 있어 주택 구매력도 향상될 것이라고 시장 관계자들은 예상한다. 노동계약법 등 노동자의 권익이 향상되면서 중소형 아파트를 중심으로 부동산시장이 살아날 가능성도 점쳐진다. 또 올림픽과 엑스포 등 대규모 행사로 도시 환경이 개선되면 부동산 가치도 상승할 것으로 내다본다. 그래서 올해는 '폭등도 없을 것이지만, 폭락도 없을 것'이란 관측이 우세하다. 중국의 신문인 '21세기경제도보'는 "광저우 '금색강원' 아파트 판매 열기에서 보듯이 부동산 수요는 여전히 살아있다"면서 "계기만 주어지면 시장은 다시 살아날 것"이라고 분석했다.

상하이의 부동산개발회사인 푸띠(復地)그룹 회장이자 인민대표를 맡고 있는 궈광창(郭廣昌) 씨는 "향후 부동산 가격은 '안정된 가운데서 상승(穩中有升)'할 것이며, 폭락의 가능성은 크지 않다"고 말했다. 그는 "만약 내 친구가 '집을 사야 하나 말아야 하나'라고 묻는다면 나는 이렇게 대답하겠다. '당신의 소득 수준이 은행 장기 대출금을 갚을 능력이 된다면 지금 집을 사고, 만약 그렇지 못하다면 맹목적인 투자는 하지 말라'라고."

● 중국부동산연구원 차이홍앤 이사
"지방 부자들이 눈독 대도시 아파트 값 완만하게 오를 듯"

"해마다 13억 명 인구의 1만분의 1만 베이징에 집을 마련하겠다고 해도 수요가 엄청납니다. 따라서 중국 대도시의 아파트 가격은 앞으로 계속 완만한 상승세를 보일 것입니다."

차이홍앤(蔡鴻岩·40·) 중국부동산연구원 이사는 "정부가 강도 높은 부동산 규제를 하고 있지만 대도시에 아파트를 마련하겠다는 엄청난 인구의 압력이 가격을 떠받치고 있다"고 말했다. 그는 매달 5만부의 부동산 잡지를 발행하는 로우스(樓市·주택시장)미디어그룹 사장이기도 하다.

차이 이사는 "특히 베이징이나 상하이·선전 등엔 아파트를 투자 수단으로 생각하는 고객이 많다"고 말했다. 그는 "예전에 호구(戶口·호적)가 있는 곳에만 거주하게 했던 제도가 사라지면서 지방의 부자들이 베이징, 상하이 등에 집을 마련하고 있다"고 전했다. 그는 베이징의 아파트 가격을 예로 들면서 "제4도시순환도로 안의 아파트 평균 가격이 ㎡당 2만 위안(약 267만원)인데, 이는 일반 서민은 엄두를 못 내고 투자 고객만이 살 수 있는 가격"이라고 말했다. 베이징에서 제일 비싼 아파트인 인타이중신(銀泰中心)은 ㎡당 8만 위안(약 1068만원)으로 서울 강남 수준의 가격대를 형성하고 있다.

차이 이사는 "베이징 올림픽을 계기로 월세 가격이 오를 가능성이 높다"며 "월세가 올라가면 아파트에 대한 투자 매력이 더 높아질 것"이라고 말했다.

지역별 부동산 전망을 묻자 그는 광둥성의 선전에 대해서는 조심스런 입장을 보였다. "선전은 단기 투자 고객이 많습니다. 또 최근 투기 규제가 심해지면서 홍콩 등지로 부동산 투자 자금이 이동하는 추세입니다."

반면 베이징은 장기 투자 고객이 많다는 주장이다. 차이 이사는 그들을 '저축성 투자 고객'이라고 불렀다. 그는 "베이징의 아파트 투자자는 장기 거주나 소유를 목적으로 한다"며 "이는 아파트 거래량이 다른 지역에 비해 적은 것을 보면 알 수 있다"고 말했다. 때문에 베이징은 안정적인 수요를 바탕으로 완만한 상승세를 보일 것이라고 그는 내다봤다.