"60층 올리려다 땅 36% 내줄 판"…과도한 기부채납에 발묶인 재건축

[이데일리 남궁민관 기자] “최근 서울시와 노원구가 ‘상계·중계·하계동 일대 택지개발지구 지구단위계획’ 열람공고를 내놓은 것을 보곤 개발 어렵겠구나 생각했어요. 서울시가 재건축 사업 해주기 싫다는 얘기로밖에 보이지 않던데요.”

올해 데이케어센터 기부채납으로 서울시와 갈등을 빚고 있는 서울 여의도 시범아파트에 ‘신통기획’을 비판하는 현수막이 내걸려있다.(이데일리DB)

서울 노원구 일대 11개 노후 단지를 복합정비구역으로 지정, 3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 종상향해 용적률과 최고 높이를 모두 완화해 재건축하겠다는 서울시 계획이 나온 직후 한 부동산 전문가가 내놓은 고강도 비판이다. 이뿐 아니라 국내 포털사이트 한 부동산 커뮤니티에서도 “역세권에서 재건축 추진을 생각하는 단지들은 계산기를 잘 두들겨봐야 할 것”, “(현재 재건축은) 노원구뿐 아니라 여의도도 불가능하고 심지어 목동도 쉽지 않다” 등 한숨 섞인 반응들이 쏟아졌다.

그도 그럴 것이 해당 구역 용적률을 준주거지역 상한인 400%까지 완화하고 최고 60층 규모 주거단지로 개발하려면 연면적 36%가량을 기부채납해야 한다는 계산이 나와서다.

(그래픽=김정훈 기자)

19일 업계에 따르면 최근 서울을 비롯한 수도권 부동산 시장이 과열 조짐을 보이면서 주택 공급 확대를 위한 재건축·재개발 사업(이하 정비사업) 활성화가 정부의 핵심 대응 방안으로 꼽힌 가운데 기부채납이 새삼 뜨거운 감자로 떠오르는 모양새다.

통상 기부채납은 정비사업에서 공공성을 확보하려는 지방자치단체와 사업성 저하를 막으려는 조합 간 갈등 사안 정도로 여겨졌지만, 최근 빠르고 원활한 정비사업을 가로막는 주요 걸림돌로 부각되면서다. 치솟은 공사비라는 외부 변수에 수익성이 크게 떨어지면서 사실상 기부채납의 방식과 규모에 따라 정비사업에 상당한 차질이 발생하고 있는 실정이다.

노인복지시설인 ‘데이케어센터’ 기부채납으로 재건축 사업이 제자리 걸음을 걷고 있는 서울 여의도 시범아파트를 비롯 △단지 중앙을 관통하는 공공보행로 조성을 두고 서울시와 조합 간 대립각이 불거진 강남구 압구정3구역 재건축 사업 △올해 초 서울시의 기부채납률 상향 조정 요구로 현재까지 조합과 갈등을 이어오고 있는 서초구 신반포7차 △노인복지시설 기부채납을 놓고 조합 설립부터 난항을 겪고 있는 개포현대2차 등 기부채납으로 한숨 짓는 사업장이 적지 않다. 최근 성동구 용답동 15번지 일대, 행당동 300-1번지 일대, 하왕십리동 1078번지 등은 주민들의 반대에 부딪혀 신통기획 입성이 좌절됐는데 과도한 기부채납에 대한 우려가 이들 반대의 주요 배경으로 꼽히기도 했다.

김덕례 주택산업연구원 실장은 “최근 공사비 급상승 문제에 직면하면서 과거 수준대로 기부채납을 유지해선 사업 지속성을 담보하기 어려운 실정”이라며 “지자체마다 기부체납 비중이 다른데 주택 가격 회복세 중심에 있는 서울시는 정비사업에 굉장히 많은 공익성을 요구하고 있어 갈등이 더 커지고 있다”고 지적했다.

비단 서울 도심뿐 아니라 1기 신도시 정비사업 역시 기부채납 부담에서 자유롭지 못하다. 정부는 지난 4월 현재 200% 안팎인 1기 신도시 용적률을 최대 750%까지 완화할 수 있도록 한 ‘노후계획도시정비법’을 시행하고 수도권 내 주택공급 확대에 속도를 냈지만 용적률 완화를 위해선 막대한 기부채납이 불가피해 실효성이 떨어진다는 지적이다. 앞서 김정주 한국건설산업연구원 연구위원은 용적률 200% 아파트 단지를 750%로 완화해 재건축할 경우 늘어난 용적률의 38.6%(550% 중 212.5%·법이 정한 구간별 공공기여율의 중간값 적용)를 기부채납해야 한다는 시뮬레이션 결과를 내놓기도 했다. 그는 “공공기여율이 다소 과도한 측면이 있는 것은 아닌지 고민해볼 필요가 있다”고 지적했다.

최근 정부가 팔을 걷어붙인 주택 공급 확대 방안이 효과를 높이기 위해선 정비사업 기부채납의 적정 기준을 수립하는 방안부터 고민해야 한다는 지적이 나오는 이유다.

정부는 지난 8일 부동산대책을 내놓으며 주택 공급 부족 불안감을 해소하고 아파트 가격 안정화를 도모하기 위한 주요 방안으로 서울 도심 및 1기 신도시 등 ‘정비사업 활성화’를 꼽았다. 서울의 경우 민영아파트 공급 물량 10가구 중 9가구 이상을 정비사업에 의존하고 있지만 실제 분양에 이른 실적은 저조한 까닭이다.

부동산 빅데이터 플랫폼 부동산R114가 지난해 말 조사한 결과에 따르면 올해 분양을 계획하고 있는 민영아파트 물량은 총 26만 5439가구로 이중 정비사업 물량은 52.7%(13만 9778가구) 수준이다. 이중 서울의 경우 전체 민영아파트 물량(4만 4252가구) 대비 정비사업이 차지하는 비중이 무려 92.8%(4만 1058가구)에 이른다. 다만 지난해 민영아파트 분양을 계획했던 전국 25만 8003가구 가운데 올해로 이월된 물량은 39.3%(10만 1490가구)에 이르는 만큼 올해 분양계획 물량 상당수도 해를 넘길 가능성을 배제할 수 없다.

이태용 부동산R114 책임연구원은 “이월물량에는 재건축·재개발이 많기 때문에 공사비 증액으로 인한 지연이 있을 수 있으며 지방에서는 장기간 미분양이 누적돼 향후 분양실적에 영향을 미칠 것으로 전망된다”고 설명했다.