새 정부 맞춤형 청약 전략은

[김규정 한국투자증권 자산승계연구소장] 앞으로 1년간 집값 전망을 물은 결과 44%가 ‘내릴 것’이라고 응답했다. 지난 18일 한국갤럽에 따르면 집값이 내릴 것이라는 전망이 다수를 차지한 것은 2019년 상반기 이후 처음이다. 집값이 ‘오를 것’이란 응답은 27%에 그쳤다.

가파른 금리 인상과 경기둔화 우려로 주택시장의 수요심리가 빠르게 위축되는 모양새다. 자이언트 스텝을 통해 미국 기준금리 상단이 1.75%까지 올랐고 한은 역시 7월 빅스텝 가능성이 커졌다. 4대 시중은행의 주택담보대출 고정형 금리가 7%를 넘어선 상황이다.

한국부동산원에 따르면 지난해 3분기까지 가격이 크게 오른 수도권에서 주간 단위로 아파트값이 하락하는 지역이 늘고 있다. 강남구와 용산구도 보합세로 돌아섰고 서울은 5월 말부터 5주 연속 하락했다. 당분간 집값 동향을 지켜보자는 관망세가 이어지면서 매물이 쌓이고 가격 약세가 확산할 가능성이 커졌다.

내 집 마련을 준비하는 무주택자들의 고민은 더욱 깊어졌다. 일단은 임대시장에 머물겠다는 수요가 늘고 있지만 집값이 크게 오른 탓에 전세보증금도 따라 오르고 전세대출 부담이 커지면서 월세나 반전세를 선택하는 세입자가 늘었고 주거안정에 대한 부담이 적지 않다.

특히 새 아파트 내 집 마련을 원하는 수요자로서는 분양가상한제 개선안이 발표된 후 도심 정비사업과 민간택지를 중심으로 분양가 상승에 대한 걱정도 더해졌다. 분양공급 촉진으로 청약 기회가 늘어날 수는 있지만 분양가는 물론 대출과 이자 부담이 늘고 있다.

도심 주거 선호 지역에서는 새 아파트 공급부족이 여전한 상황이고 생애 최초 실수요자에겐 대출규제가 완화돼 새 아파트 청약을 통한 내 집 마련은 꾸준히 진행될 것으로 예상한다. 분양가상한제 아파트의 실거주의무가 완화되면 전세를 이용한 잔금 마련도 다시 가능해질 수 있다.

새 정부의 주택공급로드맵은 이르면 내달 발표될 것으로 보인다. 수도권을 중심으로 앞으로 5년간 전국적으로 250만호를 공급하는 새 정부의 주택공급로드맵에는 공급 예정지역과 스케줄을 담고 주택 유형별 공급방식과 재정안 등을 논의할 것으로 전망한다. 실수요자는 각자 자신에게 적합한 공급계획을 파악하고 청약전략을 정비할 때다.

예비 청약자들은 우선 새 정부가 내놓을 주택공급로드맵을 살펴 청약대상 우선순위를 정하고 청약계획을 짜두는 게 좋다. 청약통장을 준비하고 특별공급을 비롯한 청약자격 요건을 확인한 후 청약홈을 이용해 수시로 공급계획을 체크해야 한다.

올해 상반기 분양이 대부분 연기된 유망 민간 사업장은 규제 완화에 따라 하반기에 공급을 재개할 것으로 보인다. 다만 분양가격 인상이 예상되는 만큼 대출과 금융비용을 포함해 자금계획을 철저히 세워야 한다. 비용 부담이 큰 중대형은 상대적으로 청약경쟁이 덜해 여유자금 투자자의 공략 대상이 될 수 있다.

민간아파트보다 분양가격이 저렴하고 일정 등의 불확실성이 덜한 공공택지는 사전청약 등을 포함해 작년 말 기준 연간 7만호 이상의 공공·민영아파트가 올해 하반기 서둘러 공급될 수 있다. 공공분양은 85%나 되는 특별공급을 적극적으로 활용하는 것이 유리하다.

민영아파트 역시 50% 넘는 물량을 특별공급으로 공급한다. 청약제도 개편을 통해 소형 추첨제를 확대하고 9억원 초과 고가아파트도 특별공급을 도입하는 등 개편 예정이어서 청년층은 공급비중이 큰 생애 최초, 신혼부부 특별공급을 적극적으로 활용해 볼 만 하다. 종전에 당첨확률이 낮았던 1인 가구를 포함해 젊은 수요층의 당첨 가능성이 커질 수 있다.

기존주택은 어떨까. 하반기 한은이 1%포인트 이상 기준금리를 올릴 전망이다. 본격적인 긴축과 경기둔화 우려로 주택시장의 변동성 역시 확대될 것으로 보인다. 희소성 있는 신축을 제외하고는 급등지역의 주택가격 하락 가능성을 열어두고 구매 결정은 신중할 필요가 있다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장.