리모델링도 꼼짝 마…분양가상한제 ‘30가구 룰’에 울상

[이데일리 김다은 기자]

[이데일리 박민 기자] 서울 용산구 일대 리모델링 추진 단지 가운데 동부 이촌동에서 ‘이촌 현대’(현대맨숀) 아파트가 지난 16일 리모델링 사업계획 승인을 받았다. 정부의 ‘분양가 상한제’ 발표 이후 첫 사업 승인 단지로 사업의 마지막 관문을 통과했음에도 분위기가 묘하다. 통상적으로 ‘속도가 생명’인 주택 사업에서 사업 막바지에 다다르면 사업 지연 등의 불확실성이 걷히면서 집값이 들썩이는 편이지만 이상하게도 집 값이 잠잠하기 때문이다.

이르면 10월부터 시행 가능성이 높은 민간택지 분양가상한제 때문이다. 리모델링도 아파트와 마찬가지로 일반분양 물량이 30가구가 넘으면 상한제를 적용해 분양가를 산정해야 하기 때문이다. 이른바 ‘30가구 룰’이다.

수직증축 리모델링 추진 단지 동력 떨어져

민간택지 분양가 상한제 시행 발표로 재건축을 추진하는 아파트뿐 아니라 리모델링 단지들도 울상이다. 아파트 단지 리모델링시에도 기존 아파트 골조 위로 더 짓는 수직증축이나 옆으로 면적을 늘리는 수평 증축을 통해 기존보다 늘어나는 총 주택의 30가구 이상을 일반에 분양하면 상한제를 적용받는다. 상한제 적용시 줄어드는 일반 분양분 수익만큼 조합원 분담금은 늘어나게 돼 당장 서울 용산 등 리모델링 추진 단지들은 동력을 잃어버릴 처지다.

이촌동 A공인 관계자는 “분양가 상한제라는 변수 때문에 조합 분담금이 늘어날 수 있다는 불안감에 매수세가 붙지 않고 있다”며 “조합에서는 당초 책정한 일반분양가가 3.3㎡ 당 4300만~4500만원대이지만 이보다 더 낮아지면 조합 부담은 가구당 ‘억대’ 이상으로 늘어날 수 있다”고 말했다. 이 같은 우려에 전용면적 83.3㎡짜리는 이달 초 나온 매물이 13억~14억원을 호가(집주인이 부르는 가격)하며 가격 정체 상태다.

이 단지는 수평 및 별동 증축을 거쳐 기존 8개동 653가구에서 9개동 750가구로 증가한다. 법령상 최대로 늘릴 수 있는 ‘기존 가구수 대비 15%’를 꽉 채운 97가구가 더 늘었다. 내년 3월부터 주민 이주 및 철거를 진행해 이르면 9월쯤 입주자 모집에 나설 예정이다. 일반 분양가구가 97가구에 달하다보니 만약 용산구가 내년 9월 전에 분양가 상한제 적용 지역으로 지정되면 예상보다 훨씬 많은 분담금을 내야 할 판이다.

그동안 리모델링은 재건축과 달리 일반분양 비중이 낮아 사업성은 떨어지지만 재건축 규제를 피해갈 수 있다는 인식 아래 대안으로 주목받아 왔다. 작년부터 부활한 재건축 초과이익환수제도 적용받지 않는데다 조합원 지위양도 제한도 없다. 사업 추진도 재건축은 준공 후 30년이 지나야 가능하지만 리모델링은 그 절반(15년)에 불과하다. 사업 가능 여부를 결정짓는 안전진단도 재건축은 ‘D’ 이하 등급을 받아야 하지만 리모델링은 ‘B’ 이하면 가능하다.

그러나 정부가 이달 12일 집값 안정화 카드로 상한제를 꺼내면서 사업은 직격탄을 맞을 우려가 커졌다. 장재현 리얼투데이 본부장은 ”서울에서 리모델링 논의가 이뤄지고 있는 곳이 30개에 달하는데 200가구 이하 소규모 단지를 제외하곤 대부분 사업 추진 여부를 놓고 고심이 깊어질 것”이라고 말했다.

이촌동 일대에서 리모델링을 추진중인 단지들(강촌·한가람·이촌코오롱·한강대우·이촌우성 등)도 전전긍긍하긴 마찬가지다. 이들 단지는 지난해까지만 해도 5000가구 규모의 국내 최대 통합 리모델링을 추진했다가 무산된 뒤 단지별로 각자도생의 길을 택했다. 규모가 가장 큰 한가람아파트(2036가구)와 강촌아파트(1001가구)는 추진위원회를 구성하며 속도전에 나섰지만 ‘분양가 상한제’라는 복병으로 동력을 잃은 분위기다. 해당 단지 한 소유자는 “집값이 오를 때 사업 추진도 탄력을 받는데, 상한제 이슈로 주민들 사이에서 회의감이 커진 건 사실”이라고 말했다.

가로주택도 상한제 여파로 휘청

‘30가구 룰’은 리모델링뿐 아니라 소규모로 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 ‘가로주택정비사업’에도 적용된다. 현행 주택법 57조에 따르면 분양가상한제가 적용되지 않는 곳은 도시형생활주택, 경제자유구역에서 공급하는 공동주택으로 외자 유치 촉진과 관련이 있다고 심의·의결한 경우, 관광특구에서 50층 또는 높이 150미터 이상으로 건설·공급하는 공동주택 등 딱 세 가지뿐이다.

서울시에 따르면 지난 5월 기준 서울시에서 진행 중인 가로주택정비사업 가운데 건축 가구 수가 확정된 곳은 26곳이다. 이 가운데 새로 늘어나는 가구 수가 30가구 이상인 곳은 7곳으로 약 27%를 차지한다. 사업윤곽이 나온 가로주택정비사업 3곳 중 1곳은 분양가상한제를 적용받는 셈이다.

조합 한 관계자는 “리모델링이나 가로주택정비사업은 재건축에 비해 수익성이 워낙 낮아 비용이 조금이라도 높아지면 추진 자체를 꺼리게 된다”며 “이번 분양가상한제 타격으로 사업을 중단하는 곳이 잇따라 나올 것”이라고 내다봤다.