[대박땅꾼의 땅스토리]지방의 토지투자는 어떻게 해야할까?

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 서울에 있는 땅과 지방의 땅을 구입할 수 있는 기회가 생겼다고 하자. 어디에 투자하겠는가? 아마도 내가 할 수 있는 한도라면, 조금의 무리를 해서라도 서울에 있는 땅을 투자하게 될 것이다. 누가 봐도 탐나는 서울에 있는 땅을 투자하지 왜 먼 지방에 있는 땅에 투자하느냔 말이다. 맞다. 서울에 있는 땅은 매우 좋다. 하지만 우선 서울의 땅은 일반인은 쉽게 도전할 수 없을 만큼 비싼 몸값을 자랑하고, 무엇보다 남아도는 땅이 없고 그 위에 모두 건물이 올라서 있으니 기회가 없다.

그래서 우리는 지방의 토지에 눈을 돌린다. 과하게 발전해버린 서울 대신 앞으로 개발될 지역을 찾아서 말이다. 혹자는 100개가 200개가 되기는 어려워도 1개가 2개로 늘어나는 것을 쉽다고 하는 것처럼 저평가된 곳을 찾아 나서는 것이다.

그렇다면 지방의 토지투자는 어떻게 해야 하는 걸까? 간단히 부동산의 호재를 예를 들어 생각해보자. 우리가 토지투자에 있어 혹은 부동산의 가격이 크게 오름에 있어 호재라고 부를 수 있는 것들은 무엇이 있는가? 전철이나 기차역의 신설, 도로의 확장이나 개통, 주변에 산업단지 등으로 인한 인구 유입 등이 곧바로 생각날 것이다. 서울이나 수도권에서는 이들 중 하나의 호재만 있어도 투자하기가 그럭저럭 괜찮다. 하지만 지방에서는 3박자라는 것이 잘 맞아야 한다.

예를 들어 시골의 교통편의를 위해 기차 간이역이 생겼다고 해서 그 지역 일대가 크게 발전하지는 않는다. 기차 간이역 계획이 생길 때 바짝 오르다가 막상 역사가 완공된 이후 예전 가격으로 돌아가기 십상이다. 지방의 토지투자는 호재가 불러들일 수 있는 인구유입을 가장 중요하게 봐야 함이 여기서 나온다.

사람이 일하고, 머물고, 돈을 쓸 수 있는 곳이 결국에는 발전한다는 것인데 그렇다면 어떤 호재가 이런 인구유입에 가장 큰 도움이 될까? 바로 산업과 경제를 이끌 수 있는 산업단지 등이 큰 역할을 한다. 다만, ‘아 그렇다면 산업단지 인근에는 모두 투자하면 되겠구나!’라고 1차원적인 생각을 하지 않기를 바란다.

가장 중요한 것은 산업단지든, 신도시든, 신설역사든 간에 기반시설이 자리 잡은 곳 주변으로 땅이 거래돼 땅값이 오른다는 점이다. 산업단지 인근에 투자한다면 산업단지의 근로자들이 들어가 잠들고, 상권이 형성될 수 있는 곳을 염두에 두고 투자를 해야 한다. 개발지 인근 기반시설이 중요한 것은 초기 사람들이 몰려드는 곳이고, 기반시설을 중심으로 팽창이 시작된다는 점 때문이다.

그래서 지방의 토지투자는 역사가 딱 하고 생긴다고 해서 대박 토지가 되는 것이 아니다. 도로가 딱 하고 뚫린다고 해서 대박 호재가 생기는 것도 아니다. 대형아파트가 생긴다고 해서도 좋은 것이 아니다. 이런 호재들과 더불어 지역을 부흥시킬 수 있을 만큼의 경제적인 호재가 함께 따라와야 한다.

지금 여러분이 투자에 염두에 두고 있는 지역이 있을 것이다. 그리고 아마 토박이 공인중개사든 지인이나 일부 회사에서 추천을 받은 토지이든 고려하고 있는 토지가 있을 것이다. 그렇다면 그 토지의 주변으로 어떤 산업단지나, 대형경제적 창출이 일어날 수 있는 사업 호재가 무엇인지를 찾아보자. 이렇다 할 것이 없거나 지나치게 멀게 느껴진다면 일단 보류다. 정말 오랜 시간을 묻어두려는 것이 아니라면 말이다.