[최인용 세무사의 절세 가이드]주택 양도소득세 11가지 절세방법

[최인용 가현세무법인 대표세무사] 주택을 팔 때 조금만 주의하면 세금을 절세할 수 있다. 실무적으로 급하게 주택을 팔다보면 상담을 받지 않아 내지않아도 될 세금을 많이 내기도 한다. 주택을 팔 때 10가지 체크 사항으로 절세방법을 알아보자.

① 1세대 1주택 비과세를 활용하자.

부동산중 유일하게 비과세가 되는 것은 1세대 1주택이다. 1세대가 2년간 보유한 1주택은 9억까지는 세금이 없다. 9억이 넘더라도 초과한 비율만 세금을 내게 된다. 주택은 1세대 1주택을 유지하면 세금 없이 양도할 수 있다. 다만, 2017년 8월 3일 이후 일정지역에서 취득한 주택에 대해서는 2년간 거주를 해야 1세대 1주택비과세가 적용된다.

② 양도시기에 따라 재산세를 내지 않을 수 있다.

재산세와 종합부동산세는 6월1일에 소유한 사람이 내는 세금이다. 따라서 주택을 팔때에는 6월1일 전에 파는 것이 유리하고, 반대로 사는 경우라면 6월 이후에 사는 것이 그해의 재산세와 종합부동산세를 내지 않을 수 있다.

③ 취득시에 쓴 다운계약서는 통장금액으로 입증하라

부득이하게 취득시에 다운계약서를 써서 양도소득금액이 많이 나온다면, 실제 취득가액(통장내역 및 수표발행금액)등 으로 입증하여 세금을 줄일 수 있다. 다운계약서가 아닌 실거래계약서와 실제가액의 입증이 필요하다. 실제 가액은 통장의 거래내역이나 수표를 발행하여 준 사본 등으로 입증할 수 있다.

④ 취득시에 들어간 경비는 양도세 절세에 도움이 된다.

취득시 들어가는 취득세, 중개수수료, 등기관련비용은 양도세 계산시 비용으로 인정받을 수 있다. 특히 인테리어비용이나 냉난방 공사등은 거액의 비용이 들어가게 되므로 절세 효과가 크다. 문제는 취득시점은 오래전이라 증빙이 없는 경우가 많으므로 취득시에 관련비용을 잘 챙겨 놓는것이 유리하다.

⑤ 오피스텔은 주택 수에 포함될 수 있다.

1세대 1주택 비과세를 적용받을 때 주의해야 할 사항은 오피스텔이다. 오피스텔은 주택이 될 수 도 있고, 상가로 보아 주택수에서 제외될 수도 있다. 오피스텔이 상가로 인정되기 위해서는 세입자가 사업자등록을 한 사업자이면 가능하다. 사업자가 아닌 사람이 거주하는 경우에는 주택으로 분류되어 1세대 1주택 적용이 되지 않는다.

⑥ 단기간에 양도하는 경우 양도소득세율이 높다.

취득한 주택을 단기간에 팔게 되는 경우에는 양도소득세율이 높다. 주택을 1년이내에 양도하게 되면 50%의 세율이 적용되고, 2년이내에 처분하게 되면 40%의 세율이 적용된다.

⑦ 장기 보유 공제를 최대한 활용 하자

부동산의 양도소득세는 3년이상 보유하게 되면 장기보유 공제라는 것을 해준다. 장기보유공제는 10년간 30%(1세대 1주택은 80%)의 비율만큼 이익에서 차감하여 주는 제도이다. 따라서 최소 3년이상 보유하면 매년 공제의 폭이 커진다. 10년 이상은 장기보유공제가 되지 않는다.

⑧ 2주택이상이라면 적게 오른 자산을 먼저 판다.

주택이 2채이상있어도 특수한 경우 비과세는 가능할 수 있다. 비과세가 안 된다면, 많이오른 주택을 먼저 팔아야 할까? 적게 오른 주택을 팔아야 할까? 세금적인 부분만을 놓고 판단한다면 적게 오른 주택을 먼저팔고, 많이 오른 주택은 비과세의 요건을 갖추어 파는 것이 유리하다. 최근 9.13 대책에 의하면, 조정대상지역 일시적 2주택자의 경우 양도세 비과세기준 강화되었다. (종전주택 3년→2년내 처분시 일시적 2주택인정)

⑨ 하락한 부동산이 있으면 같은 해에 같이 판다.

양도소득세는 1년간 매도한 부동산중 같은 세율의 자산은 합하여 계산한다. 따라서 손실이 있는 부동산과 이익이 많은 부동산은 같은해에 파는 것이 유리하다. 부동산의 손실은 사업소득과 달리 이월되어 차후년도에 적용되지 않는 것이 특징이다.

⑩ 집을 파는 계약전에 미리 미리 상담한다.

계약전에 상담만 잘해도 세금을 줄일 수 있는 기회가 있다. 집을 팔고나면, 수많은 절세 기회들이 사라 진다. 나중에 절세방법을 알고 계약을 돌리기 위해 수천만원의 위약금을 물어야 하는 경우도 생기므로 반드시 계약 전에 상담한다. 수억원이 오고가는 부동산은 상담하면서 1주택의 방향으로 신경써도 세금이 많이 줄어들 수 있다.

⑪ 반드시 신고납부하는 것이 유리하다.

부동산 양도소득세는 잔금일의 해당월 말일로부터 2개월 이내에 신고하고 납부하여야 한다. 신고하지 않으면, 20%의 신고불성실가산세가 나오고, 양도소득세를 납부하지 않으면 하루에 3/10000씩 이자가 붙는다. 연 이자율로는 10.95%정도의 가산세부담이 큰편 이므로 양도소득세 신고는 기한내에 하는 것이 유리하다.