[김학렬의 All that 부동산 76회] 중동상동 신도시에 대한 소고

중동신도시, 정확히 중동 상동 신도시는 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등 1기 신도시 중에서 가장 가격적으로 부담이 낮은 신도시였다. 입지적인 가치와 가격을 고려했을 때 가장 대중적이고 가장 많은 사람들이 이주를 검토해 보는 곳이 바로 중동 상동 신도시였다.

그만큼 수요가 많다. 이것이 중동 상동 신도시의 최대 강점이다. 부동산이라는 것은 수요가 가장 중요하다. 중동 상동 신도시는 기본적인 수요가 탄탄하게 뒷받침되어 있는 전형적인 아파트 단지밀집 지역이라고 평가할 수 있다.

중동 상동은 기존 부천시와 다르다. 중동 상동 신도시가 개발되기 전의 부천시는 인천시 부평구, 계양구과 유사한 생활권이었다. 하지만, 중동 상동 개발 이후 이 3개 시군구 지역 내에서 중동 상동 신도시 만한 대규모 입주민들을 위한 환경을 구축한 곳은 없다. 인천광역시, 부천시 권역을 통틀어서 최고의 도시가 되었다. 서울시에서 밀려오는 수요, 그리고 인천시, 부천시 수요까지 포함하면 많은 사람들이 중동 상동 신도시에 거주하기 희망한다. 그래서, 수요가 늘 끊이지 않았던 것이다.

2000년대 중반까지 부동산 시장은 양적인 시장이었다. 양적인 부동산 시장에서는 1기 신도시의 인기가 매년 상승했었다. 중동 상동도 예외가 아니었다. 매년 아파트 시세가 상승했다. 투자 가치로서도 실거주 가치로서도 양호한 지역이었던 것이다. 하지만 양적인 수요가 충족되면서 중동 상동 신도시의 인기가 조금씩 줄어들기 시작하였다. 질적인 수요가 필요한 시장이 되었다. 2기 신도시와 재개발, 재건축 물량들에게 그 주도권을 조금씩 밀리게 된다. 질적인 부동산 시장으로 서서히 변화가 되면서 입지적인 요구들, 상품적인 요구들에 대한 중동, 상동의 지역에 대한 요구사항들이 발생하기 시작했다.

7호선 개통 전에는 1호선 밖에 서울로의 전철출퇴근 수단이 없었다. 특히 강남권으로의 출퇴근은 매우 불편한 지역이었다. 교육환경의 프리미엄이 다른 1기 신도시보다 낮았다. 물론 부천권에서는 가장 좋은 학군이지만 서울이나 그 외의 지역에서 교육환경 때문에 굳이 이사를 선택하게 되는 지역이 아니라는 것이다. 2개의 백화점을 제외하면 먹자 상권만 발달한 곳이다. 특히 뒷골목 상권이 많아 교육환경에는 좋지 않다. 대외적으로 자랑할 만한 자연환경이 없다. 산도, 강도, 호수도 없다. 새 아파트가 없다. 중동 래미안 들어온 이후로 신규 입주 아파트가 없다.

이러한 여러 가지 지역 요구 때문에 지역 수준이, 입주민 수준들이 1990년대 처럼, 2000년대 처럼 양적으로만 공급하는 것만으로는 부족함을 느끼기 시작한 것이다. 아마도 이것이 향후 중동 상동의 가장 중요한 과제가 된 듯 하다.

이러한 문제에 대한 불만이 쌓여가게 되면 많은 거주민들이 중동, 상동을 경쟁력을 상실해 갈 것이다. 현재의 일산신도시가 그랬던 것처럼 말이다. 물론 이탈자가 기하급수적으로 증가하진 않는다. 이탈을 한다 하더라도 그 외의 지역에서 또 채우기 때문이다. 그만큼 수요는 탄탄한 지역이다.

하지만, 부동산 가치의 측면에서 보면 서울은 이제 평당 2천만원의 시장에 완전히 돌입했는데 중동, 상동 신도시는 현재의 조건만 이라면 1,500만원 전후에서 꽤 오랜 기간 동안 정체되어 있을 것이다. 따라서 중동, 상동을 매력적으로 만들어 가려는 노력이 필요하다. 이건 몇 몇의 신규 아파트 신축으로 해결되는 사안이 아니다. 지자체의 전반적인 노력이 필요하다.

교통 편의성의 증대, 찾아오게 하는 상권의 생성, 탐나는 교육환경, 특별한 환경쾌적성을 주는 시설들 등 지자체 차원에서 시도해 볼 시도들이 많다. 형식적이라고 하더라도 보고 싶은 부동산 시설, 가고 싶은 입지가 있다는 것이 결국 지역이나 시민들에게도 궁극적인 도움이 된다는 사실을 알고 그런 방향으로 추진이 되어야 한다.

아울러 혐오시설들은 줄이고, 선호시설들을 유치하는 적극적인 시도들이 있어야 한다. 그것이 지역 경제 활성화다.

▶ 더리서치그룹 김학렬 부동산조사연구소 소장은 ‘대한민국 부동산 투자’의 저자로 16년간 대형 건설사들을 대상으로 부동산 컨설팅을 해오고 있다. 이데일리 등 주요 일간지, 각종 주간지, 월간지 등에도 부동산 관련 칼럼을 기고하고 있으며, 입지 분석 및 부동산 시장 전망과 관련한 강의를 꾸준히 해오고 있으며, 2만 4천명이 구독하고 있는 빠숑의 세상 답사기 블로그를 운영 중이다.‘