[김용일의 부동산톡]집합건물의 공용부분과 무단점유시 부당이득반환청구

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 집합건물의 복도, 계단, 로비, 외벽 등 공용부분을 구분소유자 중 일부 또는 제3자가 무단으로 점유하거나 영업장의 일부로 사용하는 일이 있다. 특히 상가건물에서 이로인해 상가관리단 또는 다른 구분소유자와 분쟁이 발생하는 경우가 많은데, 최근에는 이와 관련하여 공용부분을 무단으로 점유하는 자가 이를 인도반환해야할 뿐만 아니라 부당이득반환책임까지 있다는 대법원 판례가 나왔는바, 이번 시간에 정리해 보겠다.

집합건물의 구분소유권 전유부분 및 공용부분 법리

일단, 이번 대법원 사례를 소개하면, A씨가 집합건물인 상가건물 1층에서 골프연습장을 운영하면서 공용부분인 상가 복도와 로비에 골프퍼팅 연습시설을 무단으로 설치해 놓고, 다른 사람들이 위 부분을 사용하는 것을 방해했다는 이유로, 상가관리단에게 해당 무단점유 부분에 대한 인도청구 및 임대료(차임) 상당의 부당이득반환청구를 당한 사건이다.

관련하여 집합건물에 대한 법리를 살펴보면, 일단 ‘집합건물’이란, 1동의 건물로서 그 개개의 구성부분이 독립한 구분소유권의 대상이 되는 건물 등으로서 일정한 요건을 갖추어 개개의 건물부분이 이용상 구분되어 독립한 구분소유권의 대상이 되는 건물을 말하고, ‘구분소유’란, 1동의 건물을 구분하여 그 부분을 각각 별개로 소유하는 것을 말한다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조).

또한, 구분소유권의 목적이 되는 부분을 ‘전유부분’이라 하고, 다수의 구분소유자가 공동으로 이용하는 부분으로, 건물 중 전유부분을 제외한 부분을 ‘공용부분’이라 한다. 공용부분에는 공용계단, 엘리베이터, 복도, 로비, 외벽 등 그 성질 및 구조상 당연히 공용부분으로 되는 것과 이에 해당하지 않더라도 규약 및 등기에 의해 공용부분으로 정해진 것이 있다.

전유부분은 각 구분소유자의 배타적 지배의 대상이지만, 공용부분은 원칙적으로 구분소유자 전원의 공유에 속하므로, 각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있다. 이때 공용부분에 대한 지분은 각자가 가지는 전유부분의 면적의 비율에 의한다. 그리고, 위와 같은 지분 비율에 따라, 공용부분의 부담 및 수익도 나누어지는 것이 원칙이다.

한편, 공용부분의 변경 또는 관리에 관한 사항은 구분소유자의 집회 결의에 의해서 결정함이 원칙이지만, 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제16조).

집합건물의 공용부분 무단점유시 인도 및 부당이득반환청구에 대한 대법원 판결 법리

위 법률에 의하면, 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다고 하였으므로, 만일 공용부분을 제3자가 배타적으로 점유 및 사용하고 있다면 각 구분소유권자 또는 관리단은 불법점유자를 상대로 인도청구 및 차임 상당에 대해 부당이득반환청구 등을 할 수 있을 것이다.

한편, 구분소유자 중 일부가 복도, 로비 등 공용부분을 배타적으로 점유 및 사용함으로써 부당한 이익을 얻고 다른 구분소유자들이 해당 공용부분을 사용할 수 없는 경우, 과거 판례에 의하면, 무단 점유자는 해당 부분의 무단 점유를 풀고 인도해줄 의무는 있지만, 해당 공용부분은 임대의 대상이 아니므로 부당이득은 반환하지 않아도 된다는 입장이었으나(대법원 2014다202608 판결), 최근 대법원은 이러한 경우에도 부당이득반환을 해줘야 한다는 취지로 기존 입장을 변경하는 판결을 내렸다(대법원 2020.5.21. 선고 2017다220744 전원합의체 판결).

구체적으로, 앞서 소개한 골프연습장 사례에서 대법원은, 공용부분이 임대할 수 있는 대상인지는 부당이득의 성립 여부를 좌우하는 요소가 아니라는 전제하에, “구분소유자 중 일부가 정당한 권원 없이 집합건물의 복도, 계단 등과 같은 공용부분을 배타적으로 점유, 사용함으로써 이익을 얻고, 다른 구분소유자들이 해당 공용부분을 사용할 수 없게 되었다면, 공용부분을 무단점유한 구분소유자는 특별한 사정이 없는 한 상가관리단에게 해당 공용부분을 인도할 의무가 있고, 해당 공유부분을 점유, 사용함으로써 얻은 이익을 부당이득으로 반환할 의무가 있다.”고 판시하였다.

◇김용일 변호사

△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사