[대박땅꾼의 땅스토리]토지투자 경매분석으로 훈련하라

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 3년간의 공부, 그리고 수능시험이라는 단 한 번의 시험이 있기 전 고등학생들은 모의고사라는 것을 본다. 학생들은 이 모의고사를 통해 수능시험 당일 익숙한 문제와 풀이법으로 자신의 역량을 펼치는데 부동산투자를 하면서 이런 모의고사가 있다면 얼마나 좋을까 고민했던 적이 한두 번이 아녔다.

수능을 망친 학생들은 재수한다. 아까운 1년을 다시 책상에 앉아 공부로 재정비한다. 하지만 부동산투자는 나이를 먹을수록 투자로 망한 돈을 다시 마련하기가 쉽지가 않다. 그런 두려움으로 쉽사리 토지나 부동산투자를 시도하지 못하는 사람들에게 좋은 방법이 있으니 그것이 바로 경매분석이다.

실제로 많은 토지 전문가들이 경매물건을 체크하고 있다. 일반인들이 알아보지 못하는 노른자 땅이 경매로 나오는 경우가 종종 있기 때문이다. 필자도 한창 소액으로 활동할 당시에는 공·경매 물건에 투자했다. 경매나 공매를 통하면 시세보다 절반가량 싹 사서 당시 투자금 대비 6배 이상 상승한 물건에 투자한 적도 있다.

필자가 경매를 놓지 못하는 이유에는 그저 소액투자가 가능하기 때문만은 아니다. 훈련할 수 있기 때문이다. 실제로 경매를 통해 부동산투자를 공부할 땐 낙찰된 경매물건을 가지고 현장을 답사해 본 후 해당 부동산의 가치를 판단해 보는 것도 좋은 방법이다. 마치 학생 시절 오답노트를 만들듯 이미 나온 답과 나의 풀이과정을 대입해 다시 한번 답을 맞혀 보는 것이다.

이미 낙찰된 물건이다 보니 여러 가지 질문을 할 수 있다. ‘이 땅을 왜 낙찰받았을까’ ‘왜 경쟁률이 낮았을까’ 등 말이다.

낙찰자로서 부동산을 판단해 보면 해당 물건을 낙찰받을 수밖에 없던 이유를 조금씩 알게 된다. 실수를 절대 용납할 수 없는 초보 투자자들은 이런 질문의 답을 구하면서 개발 호재, 시세, 지역 소식 등 정보를 수집한다. 그리고 자연히 발로 뛰며 얻는 정보의 중요성을 느끼게 된다. 마침내 낙찰자가 너무 높게 낙찰했다거나 정말 소액으로 잘 가져갔거나를 알게 되면 이미 투자에 임해도 될 법한 수준이 됐다 말할 수 있다.

이렇게 준비가 됐다면 특히 지금 같은 불황기에 쏟아져 내릴 부동산투자물건에 도전해보는 것이다. 특히 토지투자는 땅값이 크게 잘못되지 않는 한 꾸준히 상승세를 타고 있어 언제나 인기종목이 될 수밖에 없는 특징이 있다. 그러니 작은 토지로 자신의 훈련결과를 점쳐보는 것도 또 하나의 훈련이 될 수 있다.

학교 다닐 때를 떠올려 보면 늘 공부 잘하고 성실했던 친구들이 막상 중요 시험날에는 시험 운이 나빠 성적을 망치는 경우가 있다. 모의고사나 간이 시험에서는 강하지만 실전에서 실수를 연발하기 때문이다. 경매분석으로 훈련할 때는 훈련의 안정감 때문에 실전에서 말도 안 되는 실수를 하곤 한다. 0을 하나 더 붙이거나 보증금의 퍼센트를 제대로 확인 못 하거나 하는 등의 말이다.

결국 실전도 훈련돼 있어야 한다. 경매분석을 통해 훈련하고 경매를 들여다보며 찾아낸 기회는 놓치지 마라. 단, ‘다음번이 또 있겠지’라는 마음으로 오답노트만 들여다봐서는 진짜 실력을 확인할 길이 없다는 점을 기억하자.