[똑똑한 부동산] “가계약금만 받았는데 계약 취소하고 싶어요”

※이데일리는 전문가와 함께 어려운 부동산 관련 법률을 쉽게 풀어드립니다. 알지 못하면 놓치기 쉬운, 부동산 정보들을 자세히 알려드립니다.

[김예림 변호사·이데일리 황현규 기자] 계약 했는데 취소 하고 싶다면? 만약 본계약이 아니라 가계약이라면? 집값 상승기에 흔하게 일어나는 계약 취소, 그리고 배액배상에 대해 알아보자.

집값 상승기에는 매도자의 변심으로 계약이 파기되는 경우가 흔하다. 이때 매수인은 민법에 따라 계약금의 두 배를 배상받는 것이 원칙이다.

그런데 만약 정식 계약을 체결하기 전에 ‘가계약금’을 지급한 경우에는 어떨까? 가계약금의 성질은 보통 정식 계약을 체결하기 전 향후 매매계약을 체결하겠다는 의사표시로 보고는 한다.

(사진=연합뉴스)

법적으로는 매매 예약이라고 부른다. 가계약금은 원칙적으로 온전한 계약금으로 볼 수는 없어 정식 계약을 체결하기 전 당사자가 변심했다면 매도인은 이를 돌려주고 매수인은 이를 돌려받을 수 있다.

그러나 예외는 있다. 정식 계약에 버금가는 가계약을 맺었을 경우다. 가계약금을 주고 받기 전 중요한 사항들을 협의했다면, 이는 가계약이 아니라 본계약으로 볼 수 있다. 구체적인 사항이란 ①매매목적물 ②매매대금 ③매매대금 지급일자 ⑤매매목적물의 인도일자 등을 꼽는다.

이런 사항들이 당사자 간 합의되었다면 해당 시점에 매매계약은 성립하는 것으로 본다. 만약 이 같은 내용을 서로 합의했다면 매도인은 형식상 가계약금만 받은 상태라도, 약정한 계약금의 두 배를 물어야 매매계약을 해제할 수 있다.

이는 매수인도 마찬가지다. 가계약금을 돌려받을 수 없는 것은 물론이고, 계약금 중 가계약금을 제외한 나머지를 매도인에게 실제로 지급해야만 매매계약을 해제할 수 있게 된다.

결국 계약은 당사자 간 합의한 대로 그 계약을 이행하도록 하는 것이 목적이다. 만약 구두로나마 계약을 체결하는 경우라면, 문자메세지 등으로 매매목적물 등의 사항은 구체적으로 정해 주고 받는 것이 좋다.