[김용일의 부동산톡]매매계약시 동시이행의 항변권과 10년의 소멸시효

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 부동산매매계약시 매도인은 매수인에게 소유권등기이전을 할 의무가 있고, 매수인은 매도인에게 매매대금을 지급을 할 의무가 있는데, 위 의무들은 어느 누가 먼저 이행해야 하는 것이 아닌 동시이행관계로 하는 것이 공평하다. 이번 시간에는 이와 관련하여 상대방이 의무 이행을 하지 않을 때 계약을 해제할 수 있는 요건 및 당사자가 오랫동안 자신의 계약상 권리를 행사를 하지 않을 때 권리가 소멸하는 소멸시효에 대해 정리해 보겠다.

상대방이 의무를 이행하지 않을 때, 동시이행의 항변권과 계약해제

매매계약에서 쌍방의 의무는 동시이행관계에 있으므로, 상대방이 계약상 의무를 이행하지 않았다는 이유로 계약을 해제하기 위해서는, 자신의 의무는 이행제공을 해야만 한다. 그렇지 않으면 상대방은 “둘다 계약의무를 이행하지 않았으므로, 내가 의무를 이행하지 않은 것만 뭐라고 할 수 없다.”는 취지로 동시이행의 항변을 것이고, 그것이 타당하므로, 계약해제를 할 수 없기 때문이다.

관련하여 법원은 “(매매계약 등) 쌍무계약에서 쌍방의 채무가 동시이행의 관계에 있는 경우 일방의 채무의 이행기가 도래하더라도 상대방 채무의 이행제공이 있을 때까지는 그 채무를 이행하지 않아도 이행지체의 책임을 지지 않는다(대법원 2002다43370 판결).”고 하였고,

이행제공과 관련하여,“부동산매매계약에 있어서 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금지급의무와 매도인의 소유권이전등기 이행의무는 동시이행관계에 있고, 매수인의 소유권이전등기청구에 대하여 매도인이 잔대금 지급의 동시이행항변을 한 경우 매수인이 그 항변을 배제하려면 잔대금을 지급하였거나 이행의 제공을 하였음을 입증하여야 한다(대법원 2012다65294 판결).”라고 하였다.“고 하였다.

부동산 매매계약에 기한 권리는 10년의 소멸시효에 주의

한편, 매매계약에서 쌍방의 이행청구 권리 및 의무가 동시이행관계에 있다고 해도, 원칙적으로 매매계약서에서 정한 이행시기를 기준으로 이행청구권의 소멸시효는 진행되고, 이행청구권 등 채권의 소멸시효 기간은 10년이므로, 그 전에 권리행사를 하지 않으면 권리가 소멸되어, 더 이상 상대방에게 이행을 청구할 수 없음을 주의해야 한다.

예를들어, 매매계약을 하면 매도인은 매수인으로부터 매매대금을 받을 권리가 생기는데 그 청구기한은 원칙적으로 잔금기일 부터 10년이다. 그런데, 매수인이 잔금일을 한참 지나고도 잔금을 지급하지 않고 있어, 이에 맞서 매도인 역시 동시이행항변권을 행사하여 자신의 소유권이전등기 의무도 이행하지 않고 있는 경우를 보면, 둘다 계약의무를 이행하지 않고 있는 것이므로, 어느 일방도 상대방의 계약위반을 이유로 계약해제를 할 수는 없다. 그렇다면, 자신의 권리(매매대금 지급청구권, 소유권이전등기청구권)를 청구해야 하는데, 그 권리는 10년 안에 행사해야 하고, 쌍방의 권리 및 의무가 동시이행관계에 있다고 해도, 10년의 소멸시효 기간은 진행되므로, 10년이 지나면 더 이상 매매대금 지급을 요구할 수 없다.

관련하여 법원은 “부동산에 대한 매매대금 채권이 소유권이전등기청구권과 동시이행의 관계에 있다고 할지라도 매도인은 매매대금의 지급기일 이후 언제라도 그 대금의 지급을 청구할 수 있는 것이며, 다만 매수인은 매도인으로부터 그 이전등기에 관한 이행의 제공을 받기까지 그 지급을 거절할 수 있는데 지나지 아니하므로 매매대금 청구권은 그 지급기일 이후 시효의 진행에 걸린다.”고 하였다(대법원 90다9797 판결).

한편, 위 사례에서 10년이 지나 매도인의 매매대금 지급청구권이 소멸하였다면, 같은 논리로 매수인의 소유권이전등기청구권 역시 소멸했을 것이므로, 결국 둘다 매매계약을 이행하지 않아도 되고, 사실상 매매계약이 무효화 된 것 아닌지 하는 생각이 들 수 있다.

그러나, 주의할 점이 또 있다. 매매계약에서 매도인의 매매대금지급청구권에 대한 10년의 소멸시효와 달리, 매수인의 소유권등기 청구권의 소멸시효 10년에 대해서는, 매수인이 해당 부동산을 “점유”하고 있으면, 소멸시효가 진행되지 않고, 시효가 중단된다는 것이 판례의 법리이기 때문이다.

관련하여 법원은 “소유권이전등기청구권은 채권적 청구권이므로 10년의 소멸시효에 걸리지만 매수인이 매매 목적물인 부동산을 인도받아 점유하고 있는 이상 매매대금의 지급 여부와는 관계 없이 그 소멸시효가 진행되지 아니한다.”고 하였다(대법원 90다9797 판결).

따라서, 부동산 매매계약후, 매수인이 해당 부동산의 소유권등기는 하지 않았지만, 점유를 이전받아 사용수익을 계속하고 있으면서, 매도인에게 잔금도 지급하지 않고 있는 경우,

그 기간이 10년이 경과한다면, 매도인은 매수인에게 더 이상 잔금을 달라는 소송을 할 수 없지만, 반면에 해당 부동산을 점유하고 있던 매수인은 매도인에게 소유권이전등기청구 소송을 하여 등기를 이전받을 수 있다.

◇김용일 변호사

△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사